✅아파트명 : 다산 롯데 캐슬 2017"년 / 1,186^세대
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
1.남양주시 종사자 수 : 215,236명 / 사업체 수 66,794개
2.구리 시 종사자 수 : 69,136명 / 사업체 수 21,325개
남양주 시 직장 등급 : A 등급.
원천 징수지 VS 거주자 ( 주소지 )
= 원천 징수지 소득 수준 < 거주자 소득 수준
남양주 시 170,313명 ( 근로자 ) , 1인 당 급여 289 만원
남양주 시 282,046명 ( 거주자 ) , 1인 당 급여 339 만원
거주자 대비 근로자 비율 : 60%
남양주시 의 양질이 좋은 일자리 500인 이상 의 사업체수 는 매우 적어 , 이렇다 할 일자리 는 없으며 , 인구수 대비 근로자비율 이 60% 이므로 , 외부 지역의 주요 업무지구 로 출퇴근 하는 직장인들이 많다.
남양주시 내 의 직장내에서 받는 월급 수준 보다 , 거주자 들의 소득 수준이 더욱 높으며 , 외부지역 ( 강남 , 서울시청역 ) 으로 출퇴근 하고 , 남양주시 지역내에 거주 하는 사람들의 소득 수준이 더욱 높다. 라는 것을 알수 있다.
정리 - 지역내 에는 양질이 좋은 대기업 이 없으며 , 지역내 거주자 대비 근로자 비율이 60% 로 나타나는 것은 , 외부 지역 의 주요 업무지구 로 출퇴근 하는 직장인들이 많다. 그러므로 베드타운 의 성질을 나타내고 , 그만큼 교통이 중요 할수 있다고 해석된다. ( 강남 의 거주자 대비 근로자 비율 413% , 강남구 거주자 238,403명 , 근로자 (원천 징수지) 1,003,684명 )
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
단지 → 다산 역 까지 도보 이동 10분 소요.
강남 역 : 39분 소요 ( 환승 1회 8호선 → 2호선 )
여의도 역 : 55분 소요 ( 환승 1회 8호선 → 9호선 )
시청 역 : 54분 소요 ( 환승 2회 8호선 → 경의 중앙선 → 1호선 )
교통 등급 : 강남 역 1시간 이내 A등급.
3.학군 (평가 기준 : 인근 중학교 학업 성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업 성취도 확인
학 군 : 다산 중학교, 학업 성취도 -% , 특목고 진학률 - % , 학군 : C등급
초등 학교 : 남양주 다산 초등학교 학급당 23명 / 총 학생수 1,183명
정리 - 남양주 시 내에서 중학교 학군 은 큰 영향이 없다. 학업 성취도 평가 확인 이 어렵지만 , 초등학교 학생수 를 보게 되면 , 젊은 3040세대 부모들이 자녀들을 키우기 좋은 환경이라는 점에서 , 충분히 학 군 요소의 의미를 더 할수 있다.
4. 환경 (평가 기준 : 주변 1km 내 편의 시설)
카카오맵 에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점 과 와 대형마트를 확인 할 수 있습니다.
환경 : 정량적 평가 ( 환경 등급 A 등급 )
백화점 : 1개
구리롯데 백화점, 자차 이동 ( 12분 소요 )
대형마트 : 3개
도농 역 이 마트 ( 자차 이동 12분 소요 )
구리 롯데 마트 그랑 그로 서리 ( 자차 13분 소요 )
다산 현대 프리미엄 아 울 렛 ( 자차 이동 8분 소요 )
환경 : 정성적 평가 -
신축 단지들이 균질하게 모여있는 택지 지구 로써 쾌적함 과 영유아 아이들을 키우기에 아주 좋은 환경을 갖춤.
5. 공급
구리시 & 남양주시 공급 발생 현황
- 구리시 3년 입주 합계 : 총 입주 물량 3,800세대(26년 1,180세대 + 27년 268세대 + 28년 2,352세대)
- 연평균 입주 량 : 1,266 세대
- 구리시 적정 수요 량 : 총 인구수 185,909명 / 적정 수요량 X 0.005 = 929.5 세대 / 공급 등급 B
- 구리시 적정 수요량 929.5세대 / 연평균 입주 량 1,266세대 ( 1배 이상 ~ 2배 이내 )
- 남양주시 3년 입주 합계 : 총 입주 물량 10,018세대 (26년 635세대 + 27년 1,147세대 + 28년 8,236세대)
- 연평균 입주 량 : 3,339 세대
남양주시 적정 수요 량 : 총 인구수 727,717명 / 적정 수요량 X 0.005 = 3,638.5 세대 / 공급 등급 A
남양주시 적정 수요량 3,638.5세대 / 연평균 입주 량 3,339세대 ( 1배 이내 )
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 다산 롯데 캐슬 17"/1,186^ 34평 현재 매매 10.3억, 전세 6.4억
5년 내 고점 매입시: 21년 12월 매매 10.3억 전세 5.5억 / 고점 매수시 수익률 1%
5년 내 저점 매입시: 22년 12월 매매 6.72억 전세 4.5억 / 저점 매수시 수익률 164%
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 :
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비:
나의 투자 결론(매수 여부):
✅ 작성하면서 느낀점 :
