[열기 91기 순자산 25억 달성하조 엠지오] 아파트 수익률 보고서

✅아파트명 : 당산 강변래미안아파트

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

영등포구 종사자 수 : 435,017명

영등포구 직장 등급 : S등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 41분 

여의도역 : 20분 

시청역 : 38분 

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 당산중학교, 학업성취도 83%, B등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 롯데마트, B등급

5. 공급

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 영등구 인구수 : 371,772명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,858세대

(1년 :  1,858세대 / 3년 : 5,574세대)

3) 3년 입주량 합계 : 1,540 세대 (26년 707세대 + 27년 283 세대 + 28년 550세대)

4) 연 평균 입주량 : 1,540 세대÷3년 = 연평균  513 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 513 ÷ 1,858 =0.27배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내  > S 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 강변래미안단지 33평 현재 매매 18.5억, 전세 8억

5년 내 고점 매입시: 2022년  7월  매매 13.7억 전세 8.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년  9월  매매 12.1억 전세 6.4억

✅현장사진(선택)

[현장사진 있을 시 삽입] 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  당산강변래미안은 전고점 대비 : 24% 상승 (13.7억 > 17억) 현재 17억대 

 직장 S 교통 A 학군 B 환경 B 등 가치 있는 단지이지만 전고점 대비 24% 상승하였음 

 당산 대장단지 당산삼성래미안 (1391세대, 2003년식) 33평 23억

 당산푸르지오 (538세대,2004년식) 33평 18억으로 매물이 분포되어있음

 절대적 저평가 구간은 아니지만 해당 단지만 고평가된 것은 아님​

2) 환금성 : 강남, 여의도, 시청 등 주요 업무지역 접근성이 좋은 800세대 이상 아파트이며 동에 따라 영구 한강뷰 조망이 가능하고 한강공원 접근성이 좋은 수요 높은 단지로 환금성 좋다고 판단함  

3) 수익률 :  내집마련 (실거주)경우 향후 10년 후 투자금 17억에서 34억까지는 도달 가능하다고 봄 (연 7.2%)

 2006년 매매가 : 4억대  2016년 매매가 5.5억 2026년 매매가 17억

4) 원금보존 :  현재 매매가 17억 / 전세가 8억 (전세가율 47%) 10년 후 전세가 2배인 16억이 간다면

  현재 17억에서 원금보전 가능성 높으나 현재 전세가율이 낮은 편이긴 함

5) 리스크 대비: 향후 3년 동안 서울 입주물량 적으나 2029년 영등포구 신길동 2천세대가 입주 있음  

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나의 투자 결론(매수 여부):  투자금 가능하다면 투자 

당산강변래미안은 한강뷰 동의 가격 차이가 3억정도로 큼. 

직장 교통이 좋으나 학군 환경은 보통임. 앞으로 영등포구 개발로 환경이 더 좋아질 곳이라 생각됨. 당산동 단지들이 계속 상승중임 입지독점성이 충분히 있는 지역임으로 투자금이 된다면 저평가 매물을 찾아 투자해도 된다고 생각됨. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

당산강변래미안은 영등포구 임장시 매임을 하면서 알게된 단지임. 당산 아파트들이 비싸고 접근 못할거 같다는

막연한 생각을 했었는데 가저환수원리를 적용해서 따져보니 투자 가능 여부등을 판단할 수 있었고

이제 다른 앞마당의 비슷한 가치를 가진 단지들과 가치와 각겨을 비교평가 해봐야겠다.