✅아파트명 : 힐스테이트다산아파트
✅위치(지도) :
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
남양주시 종사자 수 : 215,236명
남양주시 직장 등급 : A
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 60분
여의도역 : 78분
시청역 : 60분
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 새봄중학교, 학업성취도 00%, 0등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대프리미엄아울렛, 이마트다산점, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 남양주 3년입주 합계 : 1년 적정수요 3719세대
: 3년 평균 3876세대 (27년 1147세대 + 28년 8236세대 + 29년 2247세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 힐스테이트다산 (18/1283/34평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 12월 | 2023년 12월 | 2026년 6월 |
| 매매가 | 112,000 | 86,500 | 105,000 |
| 전세가 | 66,000 | 45,000 | 65,000 |
| 투자금 (전세가율) | 46000 (59%) | 41500 (52%) | 40000 (62%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -15% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -7,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 45% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 18,500 | ||
현재 시세: 힐스테이트다산단지 34평 현재 매매 10.5억, 전세 6.5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 11.2억 전세 6.6억
5년 내 저점 매입시: 2023년 12월 매매 8.65억 전세 4.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점 대비 -15%
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 1283세대로 환금성 있다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 고점 매수시 -15% -7천만원 , 저점 매수시 45% 1.85억 수익
4) 원금보존 : 원금보존 가능하다.
5) 리스크 대비: 28년 남양주와 주변지역 공급으로 인해 역전세를 대비해야 할 듯 하다.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금이 4억으로 구리 4억 투자금으로 할 수 있는 것을 찾아보고 비교해서 결정할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 다산신도시도 한층 상승된 모습을 보인다. 투자금4억으로 10억대 매물 중 최선인지 비교해보고 힐스테이트다산도 다산에서는 사람들이 선호하는 단지이다. 그래서 매수를 늦추기 보다는 지금 투자를 진행하는 것도 인플레이션을 방어하는 수단이 된다고 생각이 든다.
