✅아파트명 : 래미안원베일리 (2023년, 2,990세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서초구 종사자 수 : 487,976명 / 사업체수 71,958개 (서울 2위)
서초구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
→ Door to Door / 고속터미널역 (3,7,9호선 트리플)
→ 동에 따라 조금씩 차이는 있겠지만 역과의 거리 500m
강남역 : 21분 (2개정거장, 1회환승)
여의도역 : 21분 (3개정거장)
시청역 : 37분 (11개정거장, 1회환승)
→ 교통등급 : S등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
→ 학군 : 서운중학교, 학업성취도 95.5%, S등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
→ 환경 : A등급
- 신세계백화점 강남점 : 도보 11분 (700m)
- 뉴코아아울렛 강남점 : 도보 21분 / 차 7분 (1.8km) + (킴스클럽 강남점)
- 가톨릭대학교 서울성모병원
+한강뷰 프리미엄
→ 신세계강남점 전국 매출 1위
→ 전세계적으로도 탑급 매출 (feat. 주우이 멘토님)
5. 공급
→ 서초구 3년입주 합계 : 6,291세대 (26년 5,584세대 + 27년 707세대 + 28년 0세대) / 29년 1,161세대
→ 서울시는 하나의 권역이라서 전체적으로 입주 체크 필요
→ 서울시 3년입주 합계 : 37,879세대 (26년 17,361세대 + 27년 10,846세대 + 28년 9,672세대)
서울시 적정 수요량 : 1년 48,155세대, 3년 144,509세대 → (공급 절벽)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 래미안원베일리 34평 현재 매매 52억, 전세 18억
5년 내 고점 매입시: 25년 6월 27일 매매 72억 전세 22억억
5년 내 저점 매입시: 23년 6월 매매 37.8억 전세 18억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 현재 고점 대비 -18% 조정된 상태로, 일부 저평가 구간으로 볼 수 있음
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 래미안 원베일리라는 대장급 단지 특성상 환금성은 매우 우수
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재 매수 후 고점 회복 시 투자금 대비 약 21.5% 수익률 가능
4) 원금보존 : 입지와 단지 가치는 매우 우수하지만, 현재 가격이 저점 대비 많이 올라 원금보존은 보통?
5) 리스크 대비 : 서초구&서울 전역에 3년 내 공급 부족
→ 26년 공급 과다,
→ 27년~28년 인접 지역까지 공급 절벽
→ 공급으로 인한 리스크는 극히 낮은 상황으로 예상
나의 투자 결론(매수 여부):
래미안 원베일리는 가저환수원리 기준으로 보았을 때
저평가에는 해당하지 않는다고 판단했습니다.
현재 가격은 이미 저점 대비 많이 상승해 있는 상태이고
전고점 대비 많이 저렴하다고 보기에는 어렵기 때문입니다.
하지만 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 대비 측면에서는
매우 높은 가치를 가진 단지라고 생각합니다.
특히 래미안 원베일리는 입지, 상품성, 상징성, 선호도 모든 면에서
대한민국을 대표하는 최상급 단지 중 하나이고
전고점을 다시 넘는다고 해도 장기적으로는 그 이상의 가치를 만들어낼 수 있는
충분한 힘을 가진 단지라고 생각합니다.
그래서 결론적으로 이 단지는
싸게 사는 투자 물건이라기보다는
가치가 워낙 뛰어나기 때문에 감당 가능하다면 매수할 수 있는 자산이라고 생각합니다.
다만 현재의 나에게는 투자금과 보유 비용을 감당할 수 있는 단계가 아닙니다…
지금 당장 매수할 수는 없지만, 앞으로 더 좋은 자산으로 갈아타기 하면서 실력을 쌓고
종잣돈을 키우고 투자 기준을 더 단단하게 만들어가려고 합니다!
래미안 원베일리는 나에게 단순한 분석 단지가 아니라
내가 앞으로 도달하고 싶은 징검다리의 마지막 목표이자 드림하우스입니다.
지금은 감당할 수 없어 매수하지 못하지만..
언젠가는 내가 쌓아온 실력과 자산으로
이 단지를 실거주로!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
✅ 작성하면서 느낀점 :
래미안원베일리의 수익률 보고서를 작성하면서
좋은 단지는 단순히 가격이나 브랜드만으로 평가되는 것이 아니라는 것을 느꼈습니다
직장, 교통, 학군, 환경을 하나씩 체크해보니
이 단지가 왜 높은 가치를 인정받는지 조금 더 이해할 수 있었습니다
직장 접근성은 꾸준한 실거주 수요를 만들고
교통은 생활의 편리함과 시간의 가치를 높여주며
학군은 가족 단위 수요를 끌어들이고
환경은 오래 살고 싶은 주거 만족도를 만들어준다고 생각했습니다
결국 래미안원베일리는 단순히 비싼 아파트가 아니라
사람들이 선호할 수밖에 없는 가치 요소들이 모여 있는 단지였습니다
현재의 저는 이 단지를 감당할 수 있는 단계는 아니지만
이번 분석을 통해 좋은 자산을 바라보는 기준을 배울 수 있었습니다
앞으로 더 많은 단지를 비교하고 실력과 종잣돈을 키워가며
언젠가는 래미안원베일리를 실거주로 꿈꿀 수 있는 사람이 되고 싶습니다!
