✅아파트명 : 동탄예당마을푸르지오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
화성시 종사자 수 : 56만명
직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 53분 (환승 X)
여의도역 : 65분 (환승 1회)
시청역 : 69분 (환승 1회)
교통 등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 예당중학교, 학업성취도 90.2%
학군 등급 : A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트
환경 등급 : B등급
5. 공급
1) 동탄구 인구수 : 43.2만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2160명
(1년 : 2160세대 / 3년 : 6480세대)
3) 3년 입주량 합계 : 5980세대 (26년 1765세대 + 27년 671세대 + 28년 3544세대)
4) 연 평균 입주량 : 5980 세대÷3년 = 연평균 1993 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1993÷2160 =0.92배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 >
공급 등급 : A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 동탄예당마을푸르지오 34평 현재 매매 7.5억, 전세 4.5억
5년 내 고점 매입시: 21년 9월 매매 7.8억 전세 4.3억
5년 내 저점 매입시: 23년 3월 매매 5.5억 전세 3.3억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
0) 가치 : SAABA (직/교/학/환/공)
1) 저평가 : O (이제 전고점 가까이 올라온 상황. 절대적으로도 저평가 상태. 주변 단지들과 비교해도 84 기준 8억 중반~10억대를 형성하고 있기 때문에 상대적 저평가 만족)
2) 환금성 : O (300세대 이상. 1,2,3층, 탑층 제외)
3) 수익률 : X (현재 투자금은 3억. 투자금 대비 매년 수익률 10%를 가정하면 10년 후 7.8억이 올라야 함. 매매가 15.3억이면 전저점 대비 2.8배 수준. 다음 장에서 전저점의 2배 정도까지 오르는게 머리라고 생각하면 그 다음장을 생각해야 할지도..)
4) 원금보존 : O (10년 후 전세가 2배 가정했을 때 9억으로 현재 매매가보다 높게 올라감. 원금 보존 가능.)
5) 리스크 대비: O (향후 3년 서울 수도권 공급 부족. 동탄은 적정 수준의 공급 예정)
나의 투자 결론(매수 여부): O
동탄이 현재 상승장 불이 붙으면서 가파르게 올라가고 있는 상황.
예당푸르지오도 전고점에 근접해서 올라오긴 했지만 다른 지역들의 상승률 비하면 아직 저평가 되었다고 판단됨.
수익률이 조금 아쉽긴 하지만, 서울 수도권 투자는 수익금을 주요하게 봐야 하는데, 이번 장에서 전저점 대비 2배까지 올라간다고 생각하면 아직도 안전 마진은 충분하다고 생각됨.
가저환수원리 조건을 대부분 충족시키는 투자 가능.
교통 호재로 추후 GTX-A 가 삼성역 구간 연결되고, 수서~서울역 구간 개통되면 3대 업무지구를 모두 1시간 이내로 접근할 수 있게 될 것으로 예상됨.
투자로 생각한다면 죽전에서 비슷한 가격대의 단지로 보는게 투자금을 더 줄이는 방향이라서 좋을 수 있지만, 현재 토허제로 인해 실거주가 필요한 상황으로, 오히려 동탄 예당마을을 보는 것도 괜찮을 수 있겠다는 생각이 든다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
예전에 강의에서 들을 때는 동탄의 위치적인 아쉬움 때문에 입지 가치가 많이 떨어진다고 생각하고 있었는데, GTX-A 개통으로 인해 교통 가치를 더 높여줄 수 있다면 생각보다 좋은 지역이라는 생각이 들었다.
최근 삼성전자와 하이닉스 성과급 호재로 인해 유동성이 증가할 예정으로 동탄 집값이 전저점 대비 2배 가까이 올라가는 모습들을 보며 동탄도 상승 여력의 힘이 있는 지역이구나 하는 점을 알 수 있었고, 동탄 내에서도 아직까지 덜오른 단지들이 있다는 것을 확인할 수 있었다.
특히 가저환수원리를 따져보면서 해당 단지에 대한 확신을 더해갈 수 있겠구나 하는 생각도 들었다.
