안녕하세요 부자달입니다.
이번 열반기초 지역은 비규제지역인 구리시로 가게 되었고,
해당 지역에서 강남과의 물리적 거리가 가장 가깝다고 여긴
장자호수공원 역쪽의 단지에 관심이 가게 되었고, 특히 덕현 아파트에 눈이가게 되어
과제를 통해 알아보려 합니다.
✅아파트명 : 덕현아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
구리시 종사자 수 : 69,136 명
구리 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 45분 (1회환승)
여의도역 : 1시간 1분 (1회환승)
시청역 : 54분 (2회환승)
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 교문 중학교, 학업성취도 82.8%, C등급
백문초배정 (학급당 학생수:22.5명)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점, 대형 마트 없음. C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 구리 인구수 : 18만 7,463명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 937세대
(1년 : 937세대 / 3년 : 2,811세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3,800 세대 (26년 1,180세대 + 27년 268 세대 + 28년 2,352세대)
4) 연 평균 입주량 : 3,800 세대÷3년 = 연평균 1,267 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1267÷937 =1.35배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과 2배 이내 > B 등급
인근 지역 공급추가확인.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 덕현 31평 현재 매매 10억, 전세 5.3-5.5억
5년 내 고점 매입시: 2026년 5월 매매 9.82억 전세 5.5억
5년 내 저점 매입시: 2024년 12월 매매 6.9억 전세 4.15억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : N (고점 넘음. 고평가 시기일지 아닐지 모름.)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : Y (300세대 이상의 아파트)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
4) 원금보존 : Y ( 전세금을 보수적으로 잡아 5.3억으로 넣었으나, 최근 거래 기준 5.5억으로 하면 55%의 전세가율임. 실거주 수요 및 거래량이 많은 단지, 강남까지 45분거리의 입지독점성이 있다고 판단.)
5) 리스크 대비: N ( 해당지역인 구리뿐 아니라 남양주의 28,29년 공급이 많다. 26년에 계약하고 28년에 전세 연장 혹은 재계약을 해야하는데 이때의 공급리스크를 줄이기 위해선 26년에 2년 계약이 아닌 4년계약으로 하여 30년만기로… 해볼수도 있을테지만.. 대응 방안이 필요할 것 같다)
나의 투자 결론(매수 여부): N
덕현 아파트는 강남과의 물리적 거리가 가까운 것이 장점이고, 8호선 장자호수공원역으로 도보이용이 수월할뿐 아니라 강남 출퇴근이 용이하다는 장점을 가지고 있고, 학군은 큰 의미를 두지 않을 지역이지만 구리내에서 학업성취도 점수가 높은 학교들이 단지 주변에 있다는 장점과 단지 인근에 나름 규모를 가진 학원가가 있으며, 호수공원이라는 쾌적한 환경이 있다. 게다가 1000세대 이상의 대단지이다. 하지만 호가가 고점을 넘어 오르고 있는 시점이고, 투자금이 4.5-4.7억 이상이 든다는 것과, 93년식이라는 오래된 연식, 그리고 219%의 용적률 등의 여러 요소와 더불어 앞으로 28년29년에 이어질 구리와 남양주의 공급량까지 고려했을때, 동일 투자금이라면 다른 지역에 있는 고점을 넘지 않은 저평가된 단지, 그리고 공급 리스크가 적은 곳을 찾을 수도 있겠다는 생각이 들었다. 투자로 접근하기에 비규제 지역 혹은 지방 앞마당을 둘러볼 필요가 있겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
구리라는 지역을 그동안 인지하지 못하고 있었는데, 강남과의 물리적거리가 생각보다 가깝고 교통도 괜찮은 지역이라는 점을 수익률 보고서를 작성 하면서 알게 되었다. 내가 여태껏 알고있던 지역만이 다가 아님을 이번에도 알게 되었고, 앞마당을 넓혀가야 한다는 필요성을 다시금 깨달았다. 또한, 최근 서울과 경기지역에 공급이 부족하다는 기사들이 판이해져 당연히 공급걱정을 후순위로 하게 되는 경향이 있는데, 공급이 이어질 구리의 경우를 보고 대부분의 기사로 모든지역을 단정지으면 안되겠다는 생각이 들었다. 그리고… 투자금이 너무..많이든다..! 소액으로 할 수 있는 단지들을 좀 더 면밀히 리스트업해볼 필요가 있겠다…!
