다음 갈아타기는 어디로 해야해요? [젠하]

안녕하세요,
진득하게 자산을 모아갈 젠하입니다.😊

최근 열반스쿨 기초반 선배와의 대화, 돈버는 독서모임에서 많은 동료분들을 만나며

1. 다음 갈아타기를 어디로 해야할지?
2. 투자생활을 어떻게 하면 오래할 수 있을지?

이 2가지를 많은 분들이 궁금해하신다는 것을 알게 되었습니다.

그래서 오늘은 먼저 <다음 갈아타기 어디로 해야해요?>에 대해 말씀드리려 합니다.

월부학교 1강에서 줴러미 튜터님이 가르쳐주신 방법에 제 생각을 조금 더해보았는데
이 방법으로 100% 예측할 수는 없겠지만
과거 시장으로 미루어볼 때 대략 이 정도 쯤으로 가늠해볼 수 있겠다~
정도로만 확인해주시면 좋을 것 같습니다.

💭가정

우선 방법을 알려드리기에 앞서 아래 3가지 가정이 필요합니다.

• 갈아타기는 다음 저점(하락장)에서 진행한다.
• 하락장에서 대출규제, 양도세 중과는 해제된다.
• 모든 단지는 전저점에서 다음 저점까지 2배가 오른다.
• 화폐의 가치는 10년에 절반씩 줄어든다.

첫번째, 갈아타기는 다음 저점(하락장)에서 진행한다는 가정은 
물론 기회가 온다면 상승장에서도 갈아타기를 할 수 있지만 
양도세, 토허제 등의 규제로 인해 하락장에 갈아타기를 할 확률이 조금 더 높기 때문입니다.

두번째, 모든 단지는 전저점에서 다음 저점까지 2배가 오른다는 가정은
대부분의 단지들이 2013~15년 전전저점에서 2022~24년 저점까지 

2배 가량 상승했다는 과거 데이터를 기반으로 설정했습니다.
(보통 2~2.5배 정도 상승했는데 계산의 편의성을 위해 2배라고 설정했습니다.)

예시로 부천의 다정한삼성래미안과 중구의 약수하이츠를 가져왔습니다.

다정한삼성래미안은 2013년 3.3억 → 2024년 6억으로 약 2배,

약수하이츠는 2015년 5.5억 → 2024년 12억으로 2.2배 상승한 것을 볼 수 있습니다.

마지막 화폐의 가치는 10년에 절반씩 줄어든다는 가정 역시
통화량이 10년에 2배 정도 증가한다는 과거 데이터를 기반으로 하셨습니다.

📋 방법

그럼 이제부터 갈아타기 단지를 찾는 방법을 말씀드리겠습니다.

1. 갈아타기를 할 미래의 시점에 내 예산을 계산해봅니다.

하락장이 언제 찾아올지는 모르지만 

현재가 2018-19년과 비슷하다는 가정 하에 2023년 하락장까지 4년이 남았죠?

또 한번 전세를 놓으면 계약갱신청구권까지 4년이 걸리니

여러 상황상 4년 후에 하락장이 찾아온다고 가정해보겠습니다.

이 때 내 예산은 내 자산을 매도하고 얻는 돈 + 4년동안 저축한 돈이 될텐데요,

내 자산이 22년 전저점에서 2배 정도 올랐다면 얼마가 되어 있을지 계산해봅니다.

예를 들어 내가 투자한 단지를 매매 7억, 전세 5억에 매수했고 2024년 전저점이 6억이었다면? 

4년 후 내가 갈아타기를 할 때쯤에는 내 단지는 전저점의 2배, 6*2 = 12억이 되었을 것이고

12억 - 7억 = 5억의 수익을 얻었을 것입니다.

그럼 5억 기준 양도세율은 40%이므로 세후 수익에 초기 투자금을 더하면

{5억*(1-0.40)} + (7억-5억) = 5

5억이 나온다고 볼 수 있겠네요.

여기에 내가 매년 4천만원씩 4년간 모은다면?

5 + 0.4*4 = 6.6

약 6.6억의 투자금이 생기게 됩니다.

2. 내 투자금으로 얼마짜리 단지를 살 수 있을지 계산해봅니다.

6.6억의 투자금으로 내집마련할 때 / 투자할 때 얼마짜리 단지를 살 수 있을지 계산해봅니다.

미래는 알 수 없으니 여기서도 많은 가정이 필요한데요,

금리, LTV, DSR, 전세가율 등은 2024년과 동일하다고 가정하겠습니다.

그럼 금리는 4%, LTV는 70%, DSR은 4%, 전세가율은 50% 로 놓고 계산해보겠습니다.

📌내집마련할 때

내집마련할 때 내 투자금 6.6억과 내 소득으로 주담대를 얼마까지 받을 수 있을지 계산해봅니다.

(금리 4%, LTV 70%, DSR 4%)

만약 8억까지 주택담보대출을 받을 수 있다면?

미래의 갈아타기 시점에 나는 14.6억짜리 단지를 매수할 수 있게 됩니다.

📌투자할 때

2024년과 동일하게 전세가율이 50%라고 가정하면 

투자금 6.6억으로 매매가 13.2억짜리 집을 매수할 수 있겠네요.

3. 이제 갈아타기할 단지를 찾아봅시다.

모든 단지는 전저점에서 다음 저점까지 2배가 오른다는 가정을 고려하면

2번에서 계산한 금액은 2022~2024년에 그 절반 정도였을 것임을 역으로 계산해볼 수 있습니다.

예로 들면 내가 14.6억짜리 집을 매수할 수 있다면?

그 단지는 2022~2024년 전저점이 7.3억(=14.6/2)이었겠구나 가늠해볼 수 있죠.

만약 13.2억인 집을 매수할 수 있다면?

2022~24년 전저점은 6.6억(=13.2/2)로 계산해볼 수 있습니다.

이렇게 지난 하락장(22~24년) 전저점 금액이 나왔다면

앞마당 또는 알고 있는 단지들 중에서 이에 부합하는 단지들을 찾아보세요.

=> 22~24년 하락장에 전저점이 6.6억~7.3억이었던 단지들 찾기!

갈아타기할 단지를 찾아볼 수 있는 또 한가지 방법이 있는데요,

화폐의 가치는 10년에 절반씩 줄어든다는 가정을 고려하면

지금부터 4년 후인 2030년에 6.6억의 투자금은

2022~24년에는 대략 그 절반인 3.3억 정도였겠구나 생각해볼 수 있습니다.

그럼 2022~24년에 3.3억으로 투자할 수 있었던 단지들은 뭐였을지 찾아보시면 됩니다.

이렇게 조건에 부합하는 단지들을 찾다보면 

몇급지 위주로 갈아타기가 가능할지 가늠해볼 수 있고

그럼 그 급지들 + 위아래로 넓혀가며 앞마당을 늘려가야겠구나 계획해볼 수 있습니다ㅎㅎ

지금까지 한 계산에는 많은 가정이 들어가기 때문에

미래에는 어떤 광경이 펼쳐질지 아무도 알 수 없는데요,

그럼에도 이 계산을 통해 대략적인 그림은 그려나가볼 수 있을 것 같습니다😊

갈아타기하는 그 날까지 꾸준히 투자공부 해나가자구요🤍

파이팅!!!