✅아파트명 : 래미안하이어스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
군포시 종사자 수 : 115,375명
군포시 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 52분
여의도역 : 62분
시청역 : 59분
*판교: 자차 30분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 산본중학교, 학업성취도 89%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트 산본점, B등급
5. 공급
1) 군포구 인구수 : 249,770명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,248세대
(1년 : 1,248세대 / 3년 : 3,746세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,214세대 (26년 0세대 + 27년 640세대 + 28년 1,574세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,214세대÷3년 = 연평균 738 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 738÷1248 =0.59배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 래미안하이어스 34평 현재 매매 10.8억, 전세 6.7억
5년 내 고점 매입시: 2021년 07월 매매 12.4억 전세 6.9억
5년 내 저점 매입시: 2023년 01월 매매 7.475억 전세 4.8억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아직 전고점을 넘지는 않았지만 전고대비 하락율 -13%정도. 산본과 비슷한 가치를 가진 부천과 비교했을때 부천 상동의 행복한금호(8.3억), 중동의 래미안부천중동(9.5억)보다 가격이 높다. 즉 싸지 않다. (- 부천 대장단지와 비교해보기)
2) 환금성 : 2644세대의 대단지이고 산본 지역내 가장 선호하는 대장단지인점, 거래가 활발하게 이루어지는 단지로, 1~3층, 탑층이 아닌 물건이라면 환금성은 충분히 보장된다.
3) 수익률 : 매매가가 최소 전고점 금액까지 회복한다고 하면 순수익 1억6천으로 수익률은 39%이고, 전고점에서 20%정도 상승한다고 했을 때 수익률 99%까지 기대가능할 것 같다. 10년으로 보면 연 10%대의 수익률이고 4.1억으로 4.1억을 더 벌 수 있는 투자
4) 원금보전 : 전고점 넘지 않은 상태이고 전세가율 60%이고 계속 상승중이다. 10년뒤 전세가 2배가 된다고 하면 6.7억*2배=13.4억으로 현재 매매가보다 높고, 대장단지로 산본에서 가장 선호하는 가치있는 단지이기때문에 충분히 원금보전이 가능한 단지이다.
5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급이 1배 이내이기때문에 큰 역전세 우려는 없고 공급이 들어올때 대응만 하면 문제 없을 정도. 잔금 여력이 없기 때문에 현금전세대기자나 매매 전세 동시계약, 주인전세계약 등을 통해 리스크를 헷지해야한다.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금에 맞지 않고 비교평가 결과 충분히 싸지 않다고 판단되어 매수하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
전세금 레버리지를 이용한 투자로 5년내 저점 매수했을 시 수익률은 124%, 순수익은 3억3천만원인데 내집마련으로 대출을 활용할 경우, 저점인 23년 1월 KB시세가 매매가 보다 높아 더 적은 종잣돈으로 196%라는 더 높은 수익률이 나온다는 점이 재미있었다. 최근 저환수원리를 이렇게 차분히 검토해본적이 없어서 생각보다 시간이 걸렸는데 기본으로 돌아가 투자결론 작성시 이렇게 검토해보야겠다.
