✅아파트명 : 반도유보라 메이플타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
남양주시 종사자 수 : 215,236
남양주시 직장 등급 : A
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 59분
여의도역 : 72분
시청역 : 64분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 다산새봄중학교 → 과학고 진학2명 / 외고진학 11명
남양주다산중학교 → 과학고 진학0명 / 외고진학 5명
→ 신설학교라 학업성취도는 알수없음.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 백화점, 대형마트 반경 1km내에는 없음. C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 남양주시 인구수 : 727,717
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 727,717x0.005=3,639세대
(1년 : 3,639세대 / 3년 : 10,917세대)
3) 3년 입주량 합계 : 10,018세대 (26년 635세대 + 27년 1,147세대 + 28년 8,236세대)
4) 연 평균 입주량 : 10,018세대 ÷ 3년 = 연평균 3,339세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,719÷3,339 =0.9배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배이내 > A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 년 월 매매 00억 전세 00억
5년 내 저점 매입시: 년 월 매매 00억 전세 00억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 8호선 지하철+강남1시간 이내, 전세수요도 탄탄, 준신축택지, 1000세대 이상 → 환금성은 좋음.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
4) 원금보존 : 전세가율 60~65%이상으로 안정권 / 현재 시세는 전고점을 넘어섬 / 전세수요도 있고, 실거주 수요도 있어서 전세가는 꾸준히 오를것 같으나, 주위에 빈 땅이많아 입지 독점성이 떨어짐
5) 리스크 대비: 28년도에 왕숙과 진접지구에 공급이 많아서 잘 지켜볼 필요 있으나, 다산에 비해 입지가 떨어져서 크게 영향은 없을 것 같음. 단, 공급과 함께 강남접근성이 좋은 지하철역이 신설된다면 얘기가 달라질지도!
나의 투자 결론(매수 여부):
✅ 작성하면서 느낀점 :
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