✅아파트명 : 도곡렉슬
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
강남구 종사자 수 : 801,419명
강남구 직장 등급 : S
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 14분
여의도역 : 30분
시청역 : 30분
교통등급 : S
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 역삼중 94.3%, 숙명여중 91.8% A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점, 이마트 A등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 강남구 인구수 : 55만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2750
(1년 : 2750세대 / 3년 : 8250세대)
3) 3년 입주량 합계 : 555세대 (26년 308세대 + 27년 10세대 + 28년 237세대)
4) 연 평균 입주량 : 555세대÷3년 = 연평균 185세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 185÷2750 =0.06배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 도곡렉슬 26평 현재 매매 29억, 전세 12억
5년 내 고점 매입시: 2025년 10월 매매 31.7억 전세 12.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 16억 전세 7.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
2) 환금성 : O
3) 수익률 : 지난 사이클에서 2016년 저점 대비 2021년 고점 190% 상승. 연식 있으니 덜 상승한다고 가정하고 전저점 대비 평균적인 상승률인 150% 상승한다고 했을 때 전저점 16억의 150%면 40억. 현재 29억. 10년을 기준으로 봤을 때 상승여력이 아직은 있다고 판단됨.
4) 원금보존 : X 전세가율 41%로 강남구 45% 기준에 못 미침. 현재 전세가 12억. 10년에 2배가 되어도 24억. 원금에 못 미침.
5) 리스크 대비: 공급 리스크는 특별히 없으나 전세가율이 낮기 때문에 더 큰 폭으로 떨어질 가능성이 있음.
나의 투자 결론(매수 여부): 실거주가 가능하고 우량주 투자라는 관점에서 저평가 여부와 상관없이 매수가능하지만, 전세가율이 낮기 때문에 리스크가 있음을 알고 접근해야 한다. 또한 매수 후에 30%까지 떨어질 수 있다는 것도 감안해야 한다. 같은 금액으로 비슷한 입지에 전세가율이 45% 정도인 안전한 단지가 없는지 찾아볼 필요가 있겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 단지에 대해 좋은 이미지만 가지고 있다가 구체적으로 작성해보니 어떤 리스크가 있는지 명확하게 숫자로 확인할 수 있었다. 앞으로 단지를 선별할 때 어떤 기준을 갖고 봐야지 명확해졌다.
