*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 가락쌍용 2차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
송파구 종사자 수 : 40만 , 사업체수: 7.4만
송파구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 38분 (경찰병원역 3호선 - 교대역 2호선)
여의도역 : 53분 (경찰병원역 3호선 - 고속터미널역 9호선)
시청역 : 1시간 3분 (3호선 - 1호선 )
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 석촌중학교, 학업성취도 83%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데마트 송파점 B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 송파구 3년입주 합계 : 2643세대 (26년 2088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 송파구 인구수 : 65만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3250세대
(1년 : 3250세대 / 3년 : 9750세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2643 세대 (26년 2088세대 + 27년 0 세대 + 28년 555세대)
4) 연 평균 입주량 : 2643세대÷3년 = 연평균 881 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 881÷3250 =0.27배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 년 월 매매 00억 전세 00억
5년 내 저점 매입시: 년 월 매매 00억 전세 00억
✅현장사진(선택)
나의 투자 결론(매수 여부):
최근 매임한 단지이기도 하고 궁금했던 단지여서 수익률 보고서를 작성해보았다.
작성하다가 보니 세대수가 작아서 24평이 175세대만 있다.
전저점이 찍히지 않았던게 보인다. 그래서 대표단지로 보고서 쓰는게 아쉽다는 생각이 들었다.
더 선호도있는 가락쌍용 1차를 쓰면 거래내역이 더 있어서 수익률 보고서 쓰기가 수월했을 것으로 보인다.
사실 내가 투자하는 시점에 이 단지와 가격대가 비슷했었다.
하지만 송파구는 토허제 지역이라서 나는 접근할 수 없는 물건이기도 했다.
내가 투자했던 단지와 현재 실거래가와 호가를 비교하면 확실히 가락쌍용 2차가 많이 오르는게 보인다.
이런 것으로 보아 입지의 힘이 느껴진다.
현재는 매수하기는 어려운 단지이지만, 이전에 토허제가 풀렸을 때 기회가 온다면 그리고 감당가능하다면 사고 싶다.
가락동에 있는 가락금호, 가락쌍용1차, 가락쌍용 2차 등 사고 싶은 단지들
내가 처음 앞마당을 만들었을 때 그 시점에는 가락동 생활권 단지들이 확실히 저평가 였던게 이제야 더 실감이 난다..
세대수가 더 많고, 아실 거래내역이 있으면서 비슷한 가치 그리고 내가 매임했던 단지인
가락금호로 수익룰 보고서 작성해보기
59가 458세대 → 59가 C(19세대, 복도식 방3/1) , A(322세대,복도 방3/2 , B 112세대 복도2/1타입)으로 나뉜다.
내가 5월에 매임한 타입은 B 타입이였고, A,C타입물건 없었음. 구조가 좋은 A타입을 선호할 것으로 보임.
현재 6월에도 B타입 매물만 있음.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
매임한 단지 (24B, 108동 1706호) 복도식 방 2화1 남서향
복도식이지만 3라인만 있어 여유로운 느낌. 양재대로 도로가라 차소리는 들림. 트인뷰이지만 도로가라 시끄러움.
엘베가 2개라고 함. 일단 1개만 보였는데 옆으로가면 1개 더 있는 듯
가격:18.5억/ 7.2억
상태: 올수리이지만 10년정도(?)(일부 수리 필요), 베란다확장(단열넣었다함) 주방싱크대 깔끔한 편이지만 기스자국 보임. 마루도 상태 괜찮아보이지만 베란다타일에 매트가 전체 깔아져있어서 깨져있는지 확인 못했음.
도배,장판,필름 복도쪽 샤시의 창문2개는 수리해야할듯(베란다샤시는 교체됨)
상황: 주인은 분당으로 가기위해 집 파는 중. 자녀들 나눠주고 줄여서 가는 것임. 급하게 가는 것은 아님. 네고는 쉽지 않을 듯
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전저점 대비 93% 올랐다. 싸다고 볼 수는 없지만 가치있는 단지이기에 장기적으로 보유한다면 충분히 우상향한다. 단기적으로 하락할 가능성을 염두에 두고 감당가능하면 투자하면 좋을 듯
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상이며, 가락동 단지들 모여있고, 균질성있으며, 17층으로 환금성 괜찮음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세가율 낮기에 투자금이 많이 들어가서 수익률면에서는 떨어질 듯 하나 수익금은 커질 듯 하다.
4) 원금보존 : 가능
5) 리스크 대비: 현재 투자금이며, 감당가능하지 않기에 현재 투자하기는 어렵지만 추후에 기회가 온다면 갈아타기로 투자해보고 싶다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
강의에서 주우이님께서 알려주신 내용과 비슷하게 전저점일때 전세가율이 올라가는 것을 볼 수 있었다. 전저점일 때는 하락장이라서 사람들이 전세로 가는 수요가 있으면서 (매매가가 떨어질듯해서) 매매가가 하락하면서 전세가율이 올라가는게 보인다. 상승장보다 더 투자금일 줄어드는 것이다.
지금 현재 전세매물이 1개인데 7억이다. 공급이 부족한 서울시장에서 더 올라갈 것으로 보인다.
만약, 내가 고점에 매수했다면 수익률이 54%이면서 순수익이 4.3억이나 된다.
고점일 때도 장기적으로 가치있는 단지를 보유한다면 수익이 있는 것을 알 수 있다.
저점일 때는 수익률이 266%나 올라간다. 순수익 9.3억으로…수익이 엄청나게 늘어나는 것을 볼 수 있다.
이것으로 보아 싸게 사야 수익과 수익률이 높아지는 것을 볼 수 있고 하락장이 기회라는 것을 수익률을 계산해보면서 깨달았다. 현재 시장이 상승장이고 전고점이 넘은 단지들이 대부분임에도 불구하고 미래를 보고 장기적으로 투자한다면 가치있는 단지는 충분히 수익을 낼 수 있음을 알 수 있다. 지금도 여전히 기회인 것이다.
여기서 매수를 하는 사람만이 기회를 얻고 수익을 얻을 수 있다는 것을 느낀다. 행동하는 게 답이다.
다음 투자가 되는 상황일 때 이런 수익률 보고서를 해보는 과정을 다시 한번 명심하면서 확신을 얻고 투자를 실행하는 사람이 되어야겠다. “호황에는 팔고, 불황에 산다” 라는 너바나님 말씀이 생각났다.
수익,수익률을 높이는 방법에는 가치, 가격, 시간임을 명심하고 투자할 때 좋은 것을 싸게 사고 보유해나가야겠다.
