[열기 91기 당장1어나, 가치성장 아파트 4조 다산잭슨 ] 수익률 높이는 투자 의 모든것

처음에는 어려운 수익률 높이는 투자 

#투자를 잘하고 싶다! 그런데 어떻게 시작 해야 할지 모르겠다면?!

#1년 안에 투자를 하기 위해서 어던 부분에 집중해서 성장해야 하는지 알아야 합니다. 

#어떤 아파트 를 사야 하는지 모르겠어요 

#투자 실력 → 수익률 높은 투자를 하는 것이 중요 합니다!

#부동산 투자를 할 때 왜 수익률을 알아야 하는가?

같은 가격이라면 가치가 조금 더 좋은곳을 선택한다. 이미 가치 대비 저평가 라고 판단 하는것! 

tip. 입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있기 때문에 먼저 오르고 , 오르는 폭이 상대적으로 크기 때문에 수익률을 

높일 수 있습니다. ( 매매 가격이 같았을 때 조금 더 가치가 좋은곳 을 선택 하는 것! )

본인 스스로 가 가치를 판단 할수 있어야 합니다.

가격 부터 보게 되는 순간 어려워 집니다. 가치를 먼저 보고 가격을 판단 하였을 때 , 가격이 비싼지 싼지를 판단 합니다.

#비슷한 선호도 를 가진 단지 를 비교 평가 하여 , 우선순위 를 선택 할때 는 저평가 단지가 투자 우선순위!

비슷한 단지 선호도 를 가지고 땅의 위치 ( 입지 가치 ) 가 비슷 할때 , 가격이 더 비싸다면 이유를 알아본다.

재건축 호재 를 통해서 가격에 반영이 되었는지 를 확인 한다. -가격의 이해도 -

가치를 알고 투자 하는 것이 중요 하다!

#아파트를 고르는 것부터 고민이다?

1. 랜드 마크 아파트 를 분석하는 게 어떤 의미가 있지? 해당 지역에서 사람들이 가장 좋아 하는 핵심 가치 , 입지 요소 가 무엇인지 알수 있으며 , 그 랜드 마크 단지를 사람들이 왜 가장 좋아하는 지 알수 있다. 그리고 랜드 마크 단지 는 가장 먼저 실수요 가 붙어 가격의 오름폭이 가장 크다 라는 점 이다. 만약 대장 의 매매 가격이 5.0억 이상 상승 하였다면 , 그다음 선호도 그리고 그 뒤로 선호도 , 그리고 후순위 단지 까지 모두 매매 가격이 상승 하지만 , 여기서 대장 단지 의 상승분 만큼 오르지 못한 다는 특징 까지 이해 하고 있어야 한다. 

#사람들이 제일 좋아하는 아파트는 이유가 있습니다. 그 이유가 곧 가치입니다. 가치를 분석하는 눈을 키우는 것이 먼저입니다.

#현재 내 돈으로 살 수 있는 집의 수준 ( +현재 나의 실력 ) 을 알 수 있습니다.  복기를 해보세요!

#입지 평가 ( 직장 - 정리 )

투자자 의 생각 

- 일자리를 찾아 이 지역에 들어올까 ? 

- 평택 지역의 좋은 일자리가 있지만 , 전 상승 장 에서 큰 상승 을 보여 주지 못했다. 왜 ?! 이유는?

평택 지역에 좋은 일자리가 있다고 하지만 , 평택에 거주 하는 수요 보다 서울과 화성에 거주 하면서 , 평택으로 출퇴근 하는 수요가 많아 , 이전 상승 장 에서 크게 오르지 못하였다. 대체 지역 이 있기 때문에 !

#입지 평가 ( 교통 - 정리 )

투자자 의 생각 

많은 사람들이 출퇴근 시간을 줄이고 싶어한다. 그러나 좋은 직장이 있는 곳 주변은 거주 비용 상승한다.

직장이 있는 곳에 거주하기 어렵다면 업무 지구 로 빨리 갈 수 있는 곳에 수요 발생 한다.

#입지 평가 ( 학군 - 정리 )

해당 지역의 핵심 가치가 학군 이라면 , 지역 내 에서 학군 을 이유로 외부 수요가 들어올 정도라면 , 학군 가치를 가지고있는 단지 의 전세 수요는 탄탄하고 , 한번 거주하면 아이의 진학 까지 생각되어 장기간 의 거주를 선호 할수 있다. 

전세 수요가 탄탄하다. ( 실거주 가치가 높은곳 ) 

특목고 진학률 또한 학군을 판단 할 때 참고 

학업 성취도 평가 높음 + 특목고 진학률 낮음 " 전반적으로 학생들의 수준이 양호함 / 상위권 은 부족함

학업 성취도 평가 낮음 + 특목고 진학률 높음 “ 상위권 과 하위권 의 수준 격차가 크다 ”

#신도시 

최근에 생긴 신도시 에서는 중학교 학업 성취도 평가 를 확인 하기 어렵다. 이런 경우 -

1. 특목고 진학률 확인 

2. 학원가 ( 학원수 를 보고 파악 해볼수있다. )

3. 부동산 문의 한다 ( 여기 어떤 학교 선호하나요 ? 사장님 )

#"여기는 그냥 단지에 맞게 보내는 편이에요" = 학군 기능 X 해석 

#입지 평가 ( 환경 - 정리 )

백화점 매출 및 신장률 을 보고 그 지역의 소득 수준 을 볼수 있고 , 높은 매출을 자랑하는 지역은 거주민 들의 소비력

을 알수 있으며 , 이러한 소비력 이 높은 아파트 매매 가격을 받아들이고 매수 할수있는 힘이 있다는 것! 으로 생각 해볼수있다. -정성적 평가 : 상업 시설 인프라 로 거주민 들이 느끼는 편리성 도 있지만 , 택지 등과 같이 균질한 환경이 주는 쾌적함도 거주 만족도 를 높이는 요소 이다. 

결국 사람들이 좋아하는 인프라 인가? 를 생각 정리 하기 !

#입지 평가 ( 공급 - 정리 )

공급은 투자자에게 기회이자 동시에 커다란 리스크 가 생길수 있다!

새 아파트가 들어오면 기존 집을 매도해서 입주할 사람들이 많아짐 - 매매 물량 증가 와 매매 가격 하락 

새 아파트가 들어오면 실제 입주 하지 않는 물량이 전세로 쏟아져 나온다! - 전세 물량이 증가 와 전세 가격 하락 

역 전세 발생 리스크 를 알고 ! 투자 진행 !

-다시 한번 ! 

3년 간 예정된 공급 물량 확인 ( 연평균 물량 수준으로 공급 등급 평가 ) 

3년 간 의 물량은 봐야 처음 투자를 하는 시점과 2년후 전세 만기 시 리스크 파악 가능 하다! 

아파트 수익률 보고서 작성 시 ‘구 단위 ’ 공급을 살펴 보지만 이후 더 지역 범위를 넓게 본다!

전입 전출 영향이 큰 지역까지 확인 한다!

투자할 당시 2년 뒤, 전세를 맞추는 시기에 공급을 반드시 확인 하세요!

재건축 과 재개발 로 인하여 이주 수요가 일시적으로 발생 될 경우 수요 가 발생되면서 전세 가격이 상승하는 특징을 보여 줄수 있고 , 이 또한 투자자에게 는 기회가 될수 있다. ( 대규모 의 재건축 재개발 이 있을때 , 또 다른 수요가 발생된다! ) (*적정 수요 / 필요 주택수 는 인구 수 x0.5% )

#수익률 :: 개념 다시 잡아보기 ! 

얼마 까지 갈 것을 기대 하고 매수 하는가 ? = 미래 투자 의 수익률 계산 한다!

현재 매매가 4억 / 전세가 3.5억 = 투자금 0.5억 이라면 ?

수익률 200% 를 기대 하려면 ? 5천만원 들여 1억을 가져와야 한다! 

그럼 내가 투자 하는 아파트 의 매매가격이 5.0억 될수 있는 아파트 인가 ? 고민한다! 어떻게 ?!

비교 평가 를 통해서 - 

#저평가 는 절대적 저평가 와 상대적 저평가 가 있고 , 상대적 저평가 는 두가지 방법이 있다. 

첫째  가격을 고정 한다 (더 쉬운 방법)

둘째  입지 가치를 고정 한다 ( 많은 앞마당을 가지고 있어야 한다 )

주관적 인 요소로 판단하고 , 임장 을 다니면서 , 비슷한 입지 의 앞마당 에서 6억 / 비슷한 입지의 다른 지역 8억 

현재 앞마당 이 비슷한 입지를 가졌지만 저평가 일 가능성이 매우 높다! 라는 것! 6억대 아파트가 → 8억대 로 될 가능성이 매우 높다 라는 것! 

#전고점 과 전저점 

23년 의 절대적 저평가 시기에서는 전고점 대비 하락률 을 보았다면 , 현재시장에서는 전고점을 모두 넘어갔기 때문에 

전고점 대비 하락률 은 의미가 없다! 

그럼 현재 시장에서는 우리가 전고점 을 이용하여 더 가치가 좋은 단지를 찾는 법은!?

-전고점-

직전에 거래된 가장 높은 가격 ( 21년 말 시점 : 상승장에 사람들이 인정해준 가격이다 ) 

시장이 좋아지면 이 가격 정도는 기대해도 되지 않을까?

-전저점-

직전에 거래된 가장 낮은 가격 ( 22년 ~23년 ) , 하락세가 멈춰선 지지선 

가격이 조정 받더라도 이 가격 정도 에서 버티지 않을까?!

#수익률 분석 case study 

상황 매매가 10억 전세 6억 아파트 매수시 → 4년뒤 = 매매 14억 전세 8억 이 된다고 가정 하에 ! 

전세 레버리지 투자 시 전세금 6억 / 매수시 나의 투자금 4억 / 수익 4억 = 수익률 100%

똑같은 가치를 가지는 아파트도 어느 시기에 사느냐에 따라 수익률이 달라진다! 싸게 사야 수익과 수익률이 높아짐

지난 하락장 시장이었던 23년초 에 매수시 유리! 

#진짜 수익, 수익률 높이는 방법! 

가치 대비 싸게 사는것! + 시간 ( 보유 )

가치가 좋은 아파트 를 선택 한다

가치 대비 저평가 된 아파트 를 선택한다. ( 적절한 투자 금 과 전세가 상승 , 좋은 타이밍 )

보유는 가치에 맞는 가격 이 될 때 까지 기다림.

가치를 알게 하고 , 가치 를 믿게 하고 시장을 기다 릴수 있게 하는 힘이 된다는것! ( 수익률 보고서 )

투자시점 에 따라 수익률이 달라진다. 싸게 사는것 이 가장 중요하다.

현재 시장에서 수익률 분석의 의미를 알아야 함 지금 시기 싸게 사서 기다리면 어떤 결과를 가져 올지를 생각하기 위함

현재 가격이 싸다면 투자금 을 최소화 시키는 투자 뿐만 아니라 , 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익률 을 높이는 방법이다. 

# 우리는 오를 아파트를 사는 것 이 아니다. 저평가 된 것을 사는 것입니다!

# 우리의 투자 방식은 가치 투자 ! , 수익이 큰 투자 보다는 잃지 않는 투자 ( 마음이 편한 투자 )

# 투자 사례를 통하여 , 결국 앞마당이 3개 이상에서 각각 의 단지별 가치를 비교 한이후 , 가격을 비교 하면서 가치대비 저평가 를 찾는 과정이 반드시 필요 하다는 것 ! 가격보다 가치를 우선으로 봐라! 저평가 를 찾기 위한 필수!

# 부동산 을 처음 공부하는 사람은 대부분 투자금 에 만 관심을 가집니다. 그러나 더 중요한 것은 가치 있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 것 이다!

#투자를 하기 위해 가장 중요한 것 은 ? 

가치를 판단하는 실력을 키우는 것이 가장 중요 합니다.

1. 저 평가 단지를 찾아야 한다
2. 저 평가 단지를 찾기 위해서는 비교 평가 를 할 수 있어야 한다.
3. 비교 평가 를 하기 위해서는 앞마당 을 늘려야 합니다. 

# 강사님 의 동기부여 가 되어 주는 말씀들 

누구 보다 느리더라도 괜찮아요 그러나 배운 그대로 행동 하세요 

1. 설 레 임 / 즐 거 움
2. 슬 럼 프 ( 열심히 하는 사람에게 오는 선물 이라고 생각 하세요 )
3. 루 틴 ( 슬럼프 를 이겨내는 방법 )
4. 성 공
5. 큰 성공
6.  

# 원하는 먼큼 벌고 싶다면 , 그 이상으로 하세요 

월급 쟁이 마인드 도 받는 만큼만 일하겠다 라는 사고 의식 은 성장에 전혀 도움이 되지 않습니다. 

자영업 과 나의 사업이다~ 라는 생각 과 마인드 로 행동하고 매일 꾸준히 하세요 ^^ 

“반복되는 운은 실력 이고 , 반복되는 실패는 습관 이다.”