✅아파트명
: 안양시 동안구 호계동 아크로베스티뉴
✅위치(지도)
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수) : B등급 (18만명)
지역 | 등급 | 종사자 수 | 사업체 수 |
안양시 | A | 272,065 | 63,452 |
안양시 동안구 | B | 181,783 | 40,016 |
안양시 만안구 | C | 90,282 | 23,436 |
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) : 주요 업무지구 : A등급 (1시간 이내)
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) : S등급(95% : 2, 90% : 3, 85% : 4)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 00중학교, 학업성취도 00%, 0등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) : A등급 (백화점1개, 대형마트4개)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 00백화점, 00대형마트, 0등급
5. 공급 : B등급 (1 ~ 2배)
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 안양시 3년 입주 합계 : 4,926 세대 (26년 : 1,163 / 27년 : 2,737 / 28년 : 1,026 )
- 동안구 3년 입주 합계 : 3,599 세대 (26년 : 458 / 27년 : 2,737 / 28년 : 404 )
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 동안구 인구수 : 328,926명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,644세대(3년 : 4,933)
3) 3년 입주량 합계 : 3,599 세대 (26년 : 458 / 27년 : 2,737 / 28년 : 404 )
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 1,199 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,644÷1,199 =1.37배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 저평가는 아닌 것으로 판단된다. 신축 프리미엄이 반영되어 있어 가격 수준이 높은 편이며, 동일 생활권의 구축 단지들과 비교해도 가격 차이가 큰 편이다. 따라서 현재 시점에서는 가격적인 매력은 다소 아쉽다고 생각한다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 신축이기 때문에 장기적인 환금성을 단정하기는 어렵다. 다만 해당 지역 내 신축 공급이 많지 않고, 300세대 이상의 규모와 역세권 입지를 갖추고 있어 실수요가 꾸준할 것으로 예상된다. 따라서 환금성은 양호한 편이라고 판단한다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재 투자금이 약 6억 원 수준으로 큰 편이다. 동일한 투자금이라면 상급지에서도 투자 가능한 단지들이 존재하며, 향후 100% 이상의 수익률을 기대하기 위해서는 약 17억 원 이상의 시세 형성이 필요하다. 투자금 대비 기대수익률 측면에서는 다소 아쉬운 선택지라고 생각한다.
4) 원금보존 : 전세가율이 낮아 실투자금이 많이 들어가는 구조이다. 그만큼 시장 조정 시 투자금 회수 부담이 상대적으로 클 수 있다. 다만 신축에 대한 실수요가 꾸준하고 입지 경쟁력이 있는 만큼 급격한 가치 훼손 가능성은 낮다고 판단된다.
5) 리스크 대비 : 향후 공급은 적정 수준보다 다소 많은 편이지만, 해당 지역 내에서는 신축 공급이 제한적이다. 또한 입지와 상품성을 고려하면 공급에 따른 영향은 제한적일 것으로 보인다. 따라서 리스크는 크지 않은 편이라고 판단한다.
나의 투자 결론(매수 여부) : 투자금이 적게 들어가는 방향으로 단지를 골라야할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 신축에 대한 방향성을 예측하기엔 단독적으로 보면 조금은 어려운 것 같다.
