*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 대구 범어SK뷰 아파트
✅위치(지도)
[지도 캡처 이미지 넣기]
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
대구 수성구 종사자 수 : 140,216명
대구 수성구 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
범어네거리: 8분
교통등급 : S등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 대구 경신중학교, 학업성취도 94.4%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C등급
반경 1Km 내 대형마트 및 백화점이 없어서 C등급으로 평가하였으나, 자차 기준 10분 내에 이마트, 홈플러스, 신세계백화점, 현대백화점아울렛 등이 위치해 있어 실생활에 불편함은 크지 않을 것으로 생각됨
또한 2호선 지하철이 다니기에 자차가 없어도 교통에 불편함은 없을 것으로 생각됨
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 수성구 3년입주 합계 : 1,532세대 (26년 1,201세대 + 27년 0세대 + 28년 331세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 수성구 인구수 : 408,527명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2043
(1년 : 2043세대 / 3년 : 6128세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,532 세대 (26년 1,201세대 + 27년 0 세대 + 28년 331세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,532 세대÷3년 = 연평균 511 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 511÷2043 = 0.25배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 50%(0.25배) 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 범어SK뷰단지 34평 현재 매매 11.7억, 전세 5.6억
5년 내 고점 매입시: 2022년 01월 매매 13.3억 전세 6.3억
5년 내 저점 매입시: 2023년 06월 매매 9.2억 전세 4.2억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 저평가
- 2022년 고점(13억3천만원)에 비해 현재 매매 시세(실거래 11억7천만원, KB시세 11억6천만원)으로 고점 대비 약 21% 하락한 상태
- 강점: 대구에서 중시하는 수성학군(경신중 등), 범어네거리와 인접, 범어동, 수성구 공급 부족
- 수성구 학군으로 비슷한 연식의 범어롯데캐슬에 비해 단지가 넓고 경신중고등학교 학군 접근성이 더 유리함
- 현재 저점 회복 중으로 보여지기에 투자 시 수익이 발생할 것으로 보여짐
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 좋음
- 444세대, 수성 학군으로 꾸준히 매물이 나오고 거래도 활발한 것으로 보여짐
- 전세도 4억~5.6억 정도로 거래가 계속 이루어지고 있음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 5.75억 종잣돈, 6억 대출, 수익률 100%(17.4억)
- 수성구 공급 부족으로 인해 장기 보유 시 수익률이 나쁘지 않을 것으로 보여지나, 학령인구가 줄어들고 아파트 연식이 오래됨
- 주변 신축 아파트에 비해 저평가 구간이지만 아직 2022년 고점 금액에 도달하지 못했고, 대구 시장의 전체 상승이 되지 않으면 100%의 수익률은 달성하기 어려울 것으로 보여짐
4) 원금보존 : 안전
- 수성학군, 특히나 경신중/고 학군 프리미엄으로 원금 손실 위험이 상대적으로 낮을 것으로 보여짐
- 2026년 이후 수성구 공급이 없어 수요에 비해 공급 부족 상태로 가격이 상승할 것으로 보여짐
- 주변 신축 대비 아직 가격적으로 메리트가 있음
5) 리스크 대비: 안전
- 수성학군이라는 최상위 입지로 수요가 탄탄해 상대적으로 안전함
- 수성구의 수요는 늘어나지만 공급은 줄어들어 역전세 등 리스크는 낮은 편으로 보여짐
나의 투자 결론(매수 여부):
대구에 실거주 목적이 있기에 종잣돈이 확보되어진 상태라면 매수할 것으로 생각됨
범어초, 경신중, 경신고, 대구여고, 동도중, 정화중, 정화여고, 경북고 등 학군 형성이 잘 되어있고, 인근에 학원, 범어도서관 등이 위치해 있어 교육 환경이 우수하기에 하락장에서도 버틸 수 있을 것으로 생각됨
1km내에 대형 마트는 존재하지 않지만 지하철 2호선 라인에 속하고 자차기준 현대백화점 13분, 신세계백화점/동대구역/고속버스터미널 10분, 현대아웃렛 8분, 이마트만촌점 8분, 홈플러스대구수성점 8분, 경북대병원 12분 대형마트, 대형병원 등 편의시설이 갖춰져 있어 생활 편의성이 뛰어남
수성학군 내 주변 신축 대비 상대적으로 저평가된 상태이며, 공급 부족이 지속될 전망이므로 실거주 목적이 있고 종잣돈이 있는 상태라면 매수하기 좋은 시점으로 판단됨
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음이라서 그런지 너무너무 어려웠습니다.
정말 다행이라는 점은 그래도 제가 알고 있는 지역이었다는 것..그래서 주변 환경에 대해 조금이라도 안다는 것에 감사함을 느꼈습니다.
아직 3강을 완강하지 못하고 작성해서 더 어렵게 느껴진 것일 수도 있지만 처음 해보는 영역이라 많이 헤맸고, 34평형에도 34AD평이 있고, 34B평, 34C평 이렇게 나눠진 게 있다는 걸 처음 알게 되어 혼란스러운 상태에서 과제를 진행한 것 같습니다.
꾸준히 공부하면서 자신이 관심있는 아파트를 계속 확인해야 저점 매수를 할 수 있다는 사실을 새삼 깨달았고, 비슷한 규모의 다른 아파트들과 비교해볼 수 있다는 것도 알게 되었습니다.
감이 아닌 데이터로 아파트(매물)을 바라보게 보는 것, 그리고 고점과 저점을 통해서 현재 저평가 된 상태인지를 점검하는 것을 배우게 된 것 같습니다.
