✅아파트명 : 가락쌍용1차 수익률보고서(97년식/2062세대/24평)
✅위치(지도)
땅의 위치가 너무 좋은 단지. 단지 입구부터는 3호선 경찰병원역까지 도보 5분이내 가능
교통 및 자차로 강남잠실판교 업무지구 엄청 가까움
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
송파구 종사자 수 : 40만
송파구 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 34분
여의도역 : 52분
시청역 : 57분
교통등급 : A등급
생각보다 시청역과 여의도역이 오래걸리지만 1시간 내로 수요 충족
강남잠실판교 라는 좋은 업무지구 접근성만으로 이미 수요는 넘친다고 생각(+삼전,하닉 출퇴근 가능)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 송파중학교, 학업성취도 86%, B등급
초등학교가 완전 가까이 있어 초등생 자녀세대 수요까지 커버 가능
중학교 86%는 나쁘진 않으나 학군을 따지는 세대는 다른 곳으로 이사갈 것 같음
학원가는 잠실이나 대치 둘다 이용 가능
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트, B등급
쇼핑을 위한 환경은 롯데타워 접근성이 우수함
석촌호수 올림픽공원 등의 자연환경 접근성도 우수
단지 인근 균질성은 아쉬우며 상대적으로 동네가 오래된 느낌이 강함
가락,오금동에 리모델링 이슈가 많으며 입지가 좋아 10년 후를 본다면
새아파트들이 들어섬으로 인해 주변 깔끔한 글린 상권도 어느 정도 채워질것이라고 생각
단지 자체 리모델링 이슈도 있음(입지가 좋은 단지라 동의율이 괜찮을 것 같지만 정확한 것은 세대 구성원 등 확인 필요)
5. 공급
- 송파구 3년입주 합계 : 2,643세대 (26년 2,088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 송파구 인구수 : 65만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,250세대
(1년 : 3,250대 / 3년 : 9,750세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,643 세대
4) 연 평균 입주량 : 연평균 881 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 0.27배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S 등급
현재 송파구, 서울 자체 절대 공급량 및 적정수요 대피 공급량 모두 턱없이 부족
착공물량등을 감안하더라도 5년 내에는 공급부족현상이 심할 것 같음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 가락쌍용 1단지 24평 현재 매매 19억, 전세 7.7억
5년 내 고점 매입시: 21년 10월 매매 14.7억 전세 6.9억
5년 내 저점 매입시: 22년 12월 매매 9억 전세 4.5억
상급지의 구축은 평균적으로 투자금이 많이 들음. 특히나 상승장에서는 수익률이 너무 저조하다고 생각
하락장에서는 가격변동성도 심하고 ltv제한도 풀리고 전세리스크도 적어 실거주 선택이 최우선되는 전략이라고 생각
현재 전세가율은 41%로 가격변동성이 심할 수 있음을 인지하고 들어가야 함(상하방 둘다 열려있지 않을까)
하락장 때 전세가율이 50% 이상 유지되고 각종 규제가 느슨해지면 전세끼고 투자도 상당히 좋은 선택이라고 생각
그리고 실거래가를 확인하다보면 하락장때도 상당히 환금성이 높은 단지임을 알 수 있음
>> 이걸 들고 있으면 나중에 갈아타기 때 유리할 수 있음
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : X - 저점 대비 100% 이상 올라온 가격, 전세가도 41%
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : ㅇ - 매우 양호, 심지어 하락장때도 꾸준한 매매,전세 거래가 있음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : X - 현재 기준 나쁨(이정도 단지는 수익률 보다 좋은 자산 가진다는 개념으로감)
4) 원금보존 : X - 가수요가 높은 단지라 하락장 때 하방이 생각보다 낮을 수 있음 / 현재 전세가율도 41%임
5) 리스크 대비: 이 단지는 갈수록 전세셋팅보다는 실거주 기회가 현실적이라고 생각, 내 현금 흐름에 맞는 대출여부 확인필요(현재 규제가 없다는 기준 10억 이상 대출이 필요한데 현재로선 무리라고 판단) - 공급은 주변 리모델링이나 거여뉴타운쪽 완성 시 영향이 있을 수 있으나 지금 생각할 단계는 아님
나의 투자 결론(매수 여부, 작성하면서 느낀점): X
현재 20억인근 기준 비교할 단지가 많지 않아서 상대적 저평가 여부 모르겠음(4급지 신축 대장 30평대들과 비교해보면 가락쌍용을 실거주로 가져갈 것 같음)
땅의 위치와 교통, 직주근접 모두 상당히 우수한 단지
하락장에도 꾸준한 거래가 있는 단지, 그러나 높은 가수요로 가격변동성 큼
특히나 입지를 제외한 실거주 관점에서 약점이 많아 하락장 때 좋은 매수 기회를 줄수 있다고 생각(하락장 때는 절대금액 뿐만 아니라 높은 수익률을 보임)
비싸지 않은 가격이라고 판단되면 살 수 있을 때 사야 하는 단지라고 생각(수익률보단 안정적인 수익을 줄 단지)
균질성과 환경이 뉴타운급이 되진 않겠지만 10년 이상 가져간다면 상당히 나아질 것이라고 생각!
