[열기 91기 투자원칙 6안으로 보고 배우러 9석구석 가보조 구운가자미] 성복동 성복역롯데캐슬골드타운 수익률 분석 보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다  

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 성복동 성복역롯데캐슬골드타운

✅위치(지도)

화면 캡처는 

- 윈도우: 윈도우 + Shift + S

- 맥: shift + command + 4

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

수지구 종사자 수 : 87,487

수지구 직장 등급 : C

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 39분 

여의도역 : 58분 

시청역 : 65분 

교통등급 : A

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 정평중학교, 93%,

성복중학교, 학업성취도 94%

두 학교 모두 A등급

가까이 학원가(학원 73개) 도 있음. 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 롯데마트 롯데몰 수지점(150m), B등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 수지구 3년입주 합계 : 0세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대) (참고: 29년 에디시온 480세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 수지구 인구수 : 369,798

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1849

(1년 :  1849세대 / 3년 : 5,547세대)

3) 3년 입주량 합계 : 0 세대 (26년 0세대 + 27년 0 세대 + 28년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 0 세대÷3년 = 연평균  0 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 5,547÷0 =0.000000배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내  > S 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

현재 시세: 성복역롯데캐슬골드타운 34평 현재 매매 17.4억, 전세 8.15억

5년 내 고점 매입시: 2026년 6월  매매 6억 전세 8.15억

5년 내 저점 매입시: 2023년  2월  매매 10.1억 전세 5.8억

✅현장사진(선택)

[현장사진 있을 시 삽입] 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 아파트 1개 만으로 판단 할 수 없음. 

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : 대단지(2356세대)이며, 17.4에 팔린 것도 탑층.. 

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전 고점(21년도, 15억)대비 이미 +16% 상승. 

4) 원금보존 : 현재 전세가율 47%이므로 → X

5) 리스크 대비: 매매가 대비 아직 전세가가 올라오지 않은 상태. 그러나 현재 수지구에 3년내 공급이 없기 때문에 역전세 대응이 가능하다면 O

나의 투자 결론(매수 여부): 내집마련으로 고민했을 때, 일단 내 예산 내에 들어오지 않음. 이미 전고점 +16%이고, 전저점 대비 72%상승했기 때문에 매수 안함! (못함)!

(예산 안쪽 가정) 교통(A)과 학군(A)이 좋아 수지구의 대장아파트이나, 해당 예산으로 서울내에 비교 단지를 더 찾아볼 것 같다. 보류.

✅ 작성하면서 느낀점 : 수지의 가격이 생각보다도 더 많이 올랐음을 체감했다. 여러 수치를 따오고 비교하는 것이 다가 아니지만 따오는 것 만으로도 처음엔 힘들다… 실거래가와 시세 중 어느 것을 봐야하는지가 헷갈렸다.(아직 헷갈리는 것 같음)

교통 측면에서 봤을때, 신분당선 깡패다!