[내마기 63기 3복 더위 이겨내고 1등 매물 잡아보조 구운가자미] 내집마련 보고서 단지분석#1 - 성동구 한진해모로

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 성동구 한진해모로

• 위치: 성동구 하왕십리동
• 연식: 2001
• 세대수: 362 세대 / 복도식

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 39분 (2호선 상왕십리역 / 환승 없음)
• 시청역까지 소요시간: 20분(2호선 상왕십리역 / 환승 없음)
• 여의도역까지 소요시간: 38분 (2호선 상왕십리역 / 1회 환승)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 역삼-선릉 사이: 버스/지하철 모두 도보 포함 47-48분

학군

• 중학교 학업성취도: 무학중 81%
• 학원가 유무 : X - 거의 없다. 무학중 주변, 행당동에 크게 위치하고 있다.
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 무학초 도보 11분, 무학중 도보 25분(버스 15분)

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점 1, 대형마트4, 대학병원2

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 24평
• 현재 호가: 12.9억 (5층)
• 최근 실거래가: 12억 (9층)
• 전고 가격: 9.2억
• 전저 가격: 6.8억
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 3.5억 → 12억 (8.5억 상승, +230%) - 와..이거슨 알파투자다..

• 

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? 가능.
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요?
  • 매매가 -20% 산정 시, 10.32억(-2.58억)
  • 대출 6억 가정, 금리 6% 되면.. 30년 만기 원리금 균등 시 매달 359만원
  • 감당 가능
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? 모르겠다.
• 이 아파트를 매수할 것인가요? X
  • 현재 전세가율이 37.8%(4.5억) 이며, 매매가 대비 전세는 오르지 않았다. 여긴 여름이다 벌써..
  • 원금보존 측면에서, 10년 뒤 전세 2배가 된다고 할 때, 9억이므로 원금보존이 되지 않을 확률이 있다.
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 같은 지역 내 성동삼성쉐르빌(주상복합)
  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

• 성동구 교통, 인프라 너무 좋다고 느꼈다…
• 전고점 대비 이미 30%오른 가격이지만, 입지 평가를 해보았을 때 가치가 있다고 판단 된다. 이 부분은 사실 예산 내 다른 단지들과의 비교가 필요하다.
• 300세대 이상이긴 하지만, 겨우 넘어서 환금성에 대한 고려가 필요 할 것 같다.
• 그러나 상왕십리역에서 단지까지 개큰오르막이고, 엘리베이터 타야하고..?하는 등의 환경 이슈가 조금 있는 것 같아서 임장을 가봐야 알 수 있을 것 같다.