*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 동래래미안아이파크
✅위치(지도)
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
동래구 종사자 수 : 97,700
동래구 직장 등급 : C
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵 - 길찾기(자차)
해운대센텀 : 25분
서면역 : 19분
시청역 : 16분
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 유락여자중학교, 학업성취도 88%, B등급
동래중학교, 학업성취도 82%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 동래롯데백화점, 동래롯데마트, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 동래구 3년입주 합계 : 1,811세대 (26년 400세대 + 27년 1,030세대 + 28년 381세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 동래구 인구수 : 271,437
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,357
(1년 : 1,357세대 / 3년 : 4,071세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,811세대 (26년 400세대 + 27년 1,030세대 + 28년 381세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,811 세대÷3년 = 연평균 604 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 604÷1,357 =0.45배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 동래래미안아이파크단지 34평 현재 매매 13억, 전세 6.2억
5년 내 고점 매입시: 2026년 04월 매매 11.9억 전세 5.9억
5년 내 저점 매입시: 2024년 10월 매매 7.1억 전세 4.3억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 현재 최고가라 저평가는 아닌거 같음, 주변 아파트 대비 많이 비싼건 아니라 엄청난 고평가도 아닌거 같음.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O (대단지, 교통, 환경, 공급)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세 레버리지 투자금 6.8억 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년동안
6.8억 만큼 올라줘야 13억+6.8억 = 19.8억 //현재가격 26년 전고점 가격보다 비쌈. 싸게 사는 건 아니므로 시간이 필요할 것
4) 원금보존 : X 전세가율 48%
5) 리스크 대비: O 역전세 대응 가능하다면
나의 투자 결론(매수 여부): 입지, 교통, 환경, 공급 면에서 괜찮지만 22년식 아파트라 현재 시점 가장 높은 가격임으로 투자입장에서는 다른 투자처를 알아보는게 좋을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 조사한 래미안 아이파크 가격이 너무 높다고만 생각해 왔었는데, 분석 보고서를 작성하다 보니 그만한 이유가 있다고 생각이 들었고, 또한 주변 대단지 아파트들의 가격을 보고 아이파크 가격만 높은게 아니라는 생각이 들어 종잣돈을 더 열심히 모으고 열심히 공부를 해서 자산을 차근차근 불려 나가야 겠다는 생각을 했습니다.
