✅아파트명 : 한아름삼환동아동성 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수): B등급
원미구 종사자 수 : 195,487명
원미구 직장 등급 : B 등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 60분 (환1)
여의도역 :42분 (환1)
시청역 : 56분
교통등급 : B 등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 상중학교, 학업성취도 89%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점, 이마트, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년입주 합계 : 1614세대 (26년 0세대 + 27년 1,464세대 + 28년 150세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 원미구 인구수 : 382,692명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 1913세대 / 3년 : 5740세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1614세대 (26년 0세대 + 27년 1,464세대 + 28년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 1614 세대÷3년 = 연평균 538 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 538÷1913 =0.28배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 ]
현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 2022년 10월 매매 4.95억 전세 3.3억
5년 내 저점 매입시: 2024년 4월 매매 3.1억 전세 19.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점을 넣지 않았으므로 절대적 저평가 단지
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상 저층/탑층 아님
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세레버리지 투자금 0.6억, 200% 수익률(연평균20%) 위해선 10년동안 1.2억 만큼 올라줘야 3.6억+1.2억=4.8억, 현재 가격 22년 전고점 가격보다 훨씬 싼 가격이므로 충분히 200% 수익 가능함.
4) 원금보존 : 전세가율 80%이상, 입지독점성은 없으나 공급물량 적음
5) 리스크 대비: 2년이내의 역전세 리스크는 없음, 하지만 대장단지 공급을 유의해서 봐야함.
나의 투자 결론(매수 여부):
저환수원리에 모두 만족하는 단지이므로 투자 가능한 단지임.
✅ 작성하면서 느낀점 :
강남1시간이내의 가치있는 단지는 아니여서 교통은 아쉽지만 주변 직장이나 환경이 좋아서 충분한 수요가 있는 단지이므로 투자 가치가 있다고 판단된다. 특히 투자기준에 모두 만족하는 저평가 단지로 소액투자가 가능한 단지로서 충분히 감당하므로 투자 가능한 단지라고 판단된다.
