암사동 힐스테이트 강동 리버뷰 수익률 분석 보고서
▶ 아파트명
힐스테이트 강동 리버뷰
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
강동구 종사자수 157,465명
강동구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵 - 길찾기 활용
강남역 : 30분
여의도역 : 47분
시청역 : 47분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil 활용
학군 : 힐스테이트 강동 리버뷰→천일중 69% C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트 천호점 B 등급
5. 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준)
부동산지인 활용
- 강동구 3년입주 합계 : 2,751세대 (26년 705세대 + 27년 2046세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
- 강동구 인구수 : 499,058명
- 연 적정수요(인구수x0.5%) : 499,058x0.005=2,495세대
(1년 : 2,495세대 / 3년 : 7,485세대)
- 3년 입주량 합계 : 2,751세대 (26년 705세대 + 27년 2046세대 + 28년 0세대)
- 연 평균 입주량 : 연평균 917세대 입주
- 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 917÷2495 =0.367배
- 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 힐스테이트강동리버뷰 34B평 현재 매매 17.5억, 전세 9.5억
5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 16.4억 전세 8.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 11.2억 전세 6.6억
▶ 현장사진 (선택) : 추가 예정
- 저평가 :
바로 옆 대단지 리모델링 이슈 있는 선사현대 아파트 매매가 동일 평수 17(저층)~20억
현재 가격이 점점 오르는 추세이고, 지금이 전고점을 넘는 매물들이 나와있어 선사현대와 비슷하거나 약간 낮은 수준이다. 다른 두 아파트보다 최근 3년 매매가 올라가는 추세가 완만한 편이긴 하나, 3년 전 보다 5억 정도 올랐고, 암사, 강동쪽 매매가가 많이 올랐다. (매매가 : 선사현대 > 힐스테이트 = 프라이어팰리스)
선사 현대보다 훨씬 신축이지만, 단지가 작고 상가가 빈약하다. 주변상권이 선사현대 보다 약하고 건물 관리가 잘 되지 않는다.
(환경 : 선사현대 > 프라이어팰리스 > 프라이어팰리스)
(교통 : 선사현대 > 힐스테이트 > 프라이어팰리스)
좀 더 연식이 오래된 프라이어팰리스와 가격이 비슷한데, 세대수가 적고 8호선 좀 더 역세권이고 초등학교 바로 앞의 단지가 있으나 프라이어팰리스에 비해서 학군이 좋지 않다.
(학군 : 프라이어팰리스>힐스테이트=선사현대)
저평가까지는 아니라고 보여진다.
2. 환금성 : 8호선 지하철 역세권에 바로 앞에 초등학교가 있다.
신축이고 평지에 신혼에서 초등학생이 있는 가정에게 수요가 있을 것으로 보인다.
실제 매매 회전율은 -0.01이라 좋지 않다.
3. 수익률 : 평균 55% 정도의 전세가율로 투자 가능, 고점이긴 한데 다른 아파트 보다 수익률이 높다고 보기 어렵다.
4. 원금보존 : 10년 후 200%상승 예상 시 (전세가율 55% 유지 기준) 매매34억 전세
7.5억 투자금/ 전세가 17.1억 매매가 31억 전세가 약 19억 → 원금 보존 가능
5. 리스크 대비: 강동구 3년내 입주물량은 부족한 상황.
투자 결론 : 원금 보존이나 환금성이 낮다고 보기 어려우나, 전고를 넘어서 계속 오르는 추세이다.
신축이고 8호선 역세권 평지이나 바로 주변 인프라나 중학교 학군이 좋지 못해서 아쉽다.
다른 아파트에 비해 저평가 되어 있다고 보기 어렵고, 수익성이 더 높아 보이지 않는다.
매수나 투자를 하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가를 판단하는 부분이 어렵다.
