[열기91기 의지7ㅏ득 열정불타5르조_행부맘25] 정보가 넘치는 지금, 수익률 보고서를 쓰는 이유.

이 강의를 통해 부동산 투자자라면 단순히 돈을 많이 벌 것 같아서 아파트 자산을 매수하는 것이 아니라, 매수하기 전 수익률을 계산해보고, 수익률이 높은 투자를 선택할 수 있어야 한다는 것을 알게 되었다. 

과거의 내가 실거주 아파트를 전세, 매수를 위해 선택하는 과정을 돌이켜보면, 

내가 살았던 곳, 직장 근처 익숙한 곳을 선택하거나, 

‘이 동네가 아이 낳고 키우기 좋다’는 지인의 이야기를 듣고 선택하거나, 

 공기가 좋고, 번잡하지 않는 쾌적한 동네에서 살고싶다는 지극히 나의 취향에 따라 선택하였다. 

전세, 매매로 기본 단위가 억, 천만원에 달하는 큰 금액의 돈을 주고 거래하는 과정에서 

나의 선택 과정이 정말 느낌대로, 감대로였다는 것을 깨닫고 

나의 무책임함을 반성하는 계기가 되었다. 

이번 강의에서 인상깊은 점

1. 쏟아지는 부동산 정보 속에서 모든 지역의 아파트가 다 오른 것 같은 위기감, 조급함이 올라온다. 하지만 시장은 여전히 기회를 주고 있다는 것을 이번 강의 사례를 보며 알게되었다. 

    

정보가 많아서 오히려 사람들이 가치를 판단하기 전에 몰리는 경향이 있습니다. 

따라서 스스로 가치를 판단해야 합니다. 

  => 정보는 클릭을 한번 하기만 하면 쏟아지고 넘쳐난다. 이 정보들이 정말 내 투자에 중요한 것인지, 우선순위가 무엇인지, 무엇에 집중해야 하는지, 수익률 보고서를 작성하며 가치를 다시 살펴보고, 변치않는 투자 원칙에 적용하여 수많은 선택 속에서 최선의 선택을 할 줄 알아야겠다. 

 2. 교통 호재, 직장 호재에 앞서 입지의 가치(입지독점성)이 있는 땅인가를 먼저 파악해야 한다.

GTX-A 교통 호재로 인해 강남접근성이 좋아진 운정신도시, 매매가도 저렴한 상황인데, 매수해도 될까요?

운정신도시의 경우 GTX-A를 통해 교통이 획기적으로 좋아지는 곳이 맞습니다. 

하지만 우리가 입지결정요소를 보는 것은 더 좋은 입지를 찾기 위함입니다. 

교통 개선만 볼 것이 아니라 함께 봐야할 가장 중요한 것은 입지독점성이 있는 땅을 소유했는가 입니다.

  => 우리가 보는 아파트의 직장, 교통, 학군, 환경은 단순히 아파트의 스펙을 살피고, 거기에 따라 아파트를 줄세우기 위함이 아니다. 아파트가 서 있는 땅의 가치가 얼마인지를 알아보기 위해 직, 교, 학, 환을 보는 것이다. 따라서 단순히 교통이 개선된다고, 직장이 들어선다고, 원래 땅의 가치가 좋았던 곳을 우선할 수 없다. 

3. 잃지 않는 투자는 오를 것을 사는 게 아닌, 저평가된 것을 사는 것. 

    같은 가격 단지들의 비교평가를 통해, 같은 가치의 단지들의 가격 비교를 통해, 

    매수 당시 가장 저평가된 자산을 매수하는 것.  

   수익률 보고서를 통해 가치 대비 저렴한 아파트를 찾을 수 있고, 그 확신을 통해 보유할 수 있다. 

 => 작년에 월부에 들어와 앞마당 3,4개이던 시기, 지방 워킹맘 투자자로 서울 수도권 집한채를 보유하고 싶다는 마음하나로 부족한 실력이나마 투자를 할 수 있었다. 그때 나에게 매수를 위한 확신을 준 것이 바로 수익률 보고서였다. 

 임장보고서를 작성했지만 아직 제대로 된 결론, 확신을 가진 결론을 쓸 실력이 없는 초보 투자자였지만 

 열기반에서 배운 수익률 보고서를 통해 내 투자금으로 할 수 있는 내 앞마당 단지 들 중에 가장 최선인 것 같은 단지를 선택할 수 있었고, 매수를 위한 확신을 가질 수 있었다. 그 결과 매수를 위한 선택을 한 것 만으로도 잘 한 결과를 갖게 되었다. 

   그당시 수익률 보고서를 쓰지 않았다면 앞마당 3,4개 밖에 없는 초보투자자가 매수의 순간에 확신을 가질 수 없었을 것 같다. 그만큼 수익률 보고서는 아파트 투자(매수, 보유, 매도 갈아타기)를 위한 기본이다. 

나에게 적용할 점

1. 앞마당을 만든 후 비슷한 가격대(투자금 맞는 단지들) 단지들의 수익률 보고서를 반복하여 작성해보자. 이것이 내 실력으로 쌓일 것이다.
2. 막연히 돈 벌 것 같아 투자하는 투자자가 아니라 수익률을 계산해보고 들어가는 투자자가 되자.