✅아파트명 : 영통 파크포레
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
영통구 종사자 수 : 168,334
영통구 직장 등급 : B
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 58분
여의도역 : 84분
시청역 : 95분
교통등급 : C
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 청명중학교, 학업성취도 84%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 갤러리아백화점, 홈플러스 대형마트, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영통구 인구수 : 362,168
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 362,168 × 0.5% = 1,811세대
- 1년 : 1,811세대
- 3년 : 5,433세대
- 2026년 : 0세대
- 2027년 : 580세대
- 2028년 : 0세대
3) 3년 입주량 합계 : 54,700세대
4) 연 평균 입주량 : 580 ÷ 3년 = 193세대
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 193 ÷ 1,811 = 0.11배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 :적정수요 대비 11% 수준 → 공급 부족 → S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :현재 매매가 : 5.1억
- 고점 : 5.4억
- 저점 : 3.1억
- 현재 가격은 고점 대비 약 94% 수준이며 저점 대비 약 65% 상승한 상태
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 :
영통구는 삼성전자 배후수요가 풍부함
- 구축 소형 평형(25평)은 실거주 및 투자 수요가 꾸준함
- 공급 부족(S등급)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 2억 ÷ 1.6억 × 100
= 125%
4) 원금보존 : 고점 매수 시 손실률 : -16%
5) 리스크 대비: 장점
- 공급 S등급
- 삼성전자 배후수요
- 생활인프라 우수
- 환금성 양호
단점
- 교통 C등급
- 학군 C등급
- 현재 가격이 고점에 근접
나의 투자 결론(매수 여부): △
✅ 작성하면서 느낀점 : 영통 파크프레인 25평은 공급 부족(S등급)과 삼성전자 배후수요를 갖춘 환금성 좋은 단지로 평가된다. 다만 현재 가격이 과거 고점에 근접해 있어 저평가 매수 기회는 아니며, 실거주 또는 중장기 관점에서 접근하는 것이 적절하다고 판단된다.
역세권 대비 저렴한 아파트라고 생각했는데, 수익률 보고서를 작성하면서 그 이유를 알게되었다.
공급 빼고는 학군, 교통, 직장, 환경등 다시 고려해보아야 겠다.
