[열중50기 솔티카라멜] #17 결국 오르는 집값의 비밀 독서후기

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 결국 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 : 김준영

읽은 날짜 : 2026.6.7

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #한국부동산 #오르는집값 #금리

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10

1. 저자 및 도서 소개

김준영 부동산 프로파일러의 부동산 사이클 분석집

2. 내용 및 줄거리

한국 부동산의 과거와 현재, 그리고 아마도 미래에 대한 이야기. 부동산의 흐름은 이 책 하나만 봐도 뼈대는 이해할 수 있지 않을까 싶은 책.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

지금까지 강의를 통해 배운 내용이 다 들어있는 책이라서 복기하는데 도움이 되었고, 거시경제를 공부하는 이유가 미래를 예측하기 위함만은 아니라 시장에서 새로운 기회를 포착하기 위해 필요하기 때문이라는 생각이 들었다. 전세가 소멸하고 월세가 늘어나는 지금 시장 현상을 이해하는데에도 도움이 되었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

p.14 한국의 주택시장을 거시적으로 분석해보면 전세시장의 변화라고 해도 과언이 아닙니다. 다시 말해 우리나라의 주택시장은 전세의 부족과 안정이 반복되는 시장이었습니다.

p.16 공급이 급격히 감소하면서 1998년 외환위기 이후 2000~2002년까지 전세수급지수가 크게 오르게 됩니다. 이렇게 전세가 부족한 시기에는 전세수급지수가 오르며 전국 대부분 아파트의 매매가격이 상승했습니다.

p.20 우리 주택시장을 이해하는 것은 전세가격, 전세가율, 전세수급, 전세가 상승률 등에 담겨있는 의미들을 정확하게 해석하는 것이라고 해도 과언이 아닙니다. 전세라는 임대 형태는 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주기 때문입니다.

p.34 부동산의 전세가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고, 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같습니다.

p.37 주택가격의 평가는 임대료를 근거로 합니다. 주거형 부동산의 가격이 지속적으로 성장한다는 것은 그 주택의 사용가치가 지속적으로 상승한다는 것과 같은 의미입니다. 그러므로 주택가격의 지속적인 성장은 어디에서 오는지, 그리고 수익률에 대한 개념을 제대로 이해하는 것이 장기적으로 주택시장을 이해하는데 도움이 됩니다.

p.41 임대료의 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어지는 것입니다. 또한 장기적인 미래의 주택가격이 될 가능성이 잇습니다. … 전세는 해당 부동산의 사용가치이며 월세로 전환하면 현재의 현금흐름이 됩니다.

p.42 전세는 해당 부동산의 사용가치이며 월세로 전환하면 현재의 현금흐름이 됩니다.

p.51 흔히 돈의 가치가 떨어져서 자산의 가치가 올랐다고 말을 하지요. 그 말처럼 금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동합니다. 첫번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다.

p.52 매매가격을 한 마디로 정의하자면 미래가치입니다.

p.65 결국 시간이 지나면 임대료가 상승하고 금리로 훼손된 수익률이 회복되면서 자산가치가 상승하는 환경으로 진입할 가능성이 있습니다.

p.77 자산가치의 장기적인 변화를 가장 잘 보여주는 것은 요구수익률의 변화입니다.

p.83 부동산 시장에서는 수익과 비용이 어느 정도 균형이 잡혀있는 상태입니다. 이것이 요구수익률입니다. 수익이 노르내리거나 비용이 노르내리며 변화가 생기면 시장의 요구수익률을 맞추기 위해서 매매가격이 떨어지거나 상승하는 것입니다. … 우리 주택시장에서는 보통 전월세가격이 올라서, 즉 비용보다 수익이 상승하여 단기적인 매매가격 변동성을 일으킨 경우가 대부분이었습니다.

p.86 더욱 중요한 문제는 짧은 기간에 큰 폭으로 오르내리는 금리환경에서는 매매가격 역시 크게 출렁이게 된다는 점입니다. 반대로 금리의 변동성이 낮고 천천히 변하고 있다면, 대부분의 경우 전세가격은 수요와 공급에 영향을 받게 됩니다. 시장은 이런 식으로 움직이기 때문에 어느 하나에 초점을 맞추고 시장을 예측하는 것일뿐 정답은 없습니다.

p.120 지역의 수요는 그 지역의 평균 입주물량과 매매 거래량을 통해 알 수 있다고 했습니다.

p.130 공간의 차이는 다른 의미도 가지고 있습니다. 큰 공간에서 만들어지는 수익률의 구조와 작은 공간에서 만들어지는 수익률 구조는 다르다는 점입니다. 즉 서울수도권은 높은 전세가율에서 낮은 전세가율로 혹은 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 큰 변화가 일어나지만, 크기가 작고 미래 성장성이 작은 도시들은 높은 전세가율 안에서 움직이게 됩니다.

p.145 지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요합니다. 신규 주택에 입주하기까지 3년이라는 공백기간동안 시장에 머무르게 되는, 늘어난 수요만큼 공급이 되어야 하기 때문입니다.

p.152 작은 도시의 가장 큰 위험요인은 적은 수요입니다. 적은 수요는 외부 변수의 영향을 크게 받거나 외부 투자자들에 의해서 왜곡되기 쉽기 때문입니다. 작은 도시로 갈수록 외부환경의 영향을 많이 받기 때문에 시장 예축이 어렵습니다.

p.157 서울 수도권의 경우는 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고주택으로 남아서 시장에 영향을 줍니다. 즉 공급히 후행하는 시장입니다.

p.169 신규로 입주하는 물량과 매도하는 물량 중 어느 쪽에 중점을 두고 시장을 판단해야 할까요? … 매도물량은 잔지 전세물량이 매도물량으로 혹은 매도물량이 전세물량으로 형태가 바뀔 뿐입니다.

p.171 하지만 신규 공급은 다릅니다. 한 번 빈 공갑이 공급되면, 그 공간을 비워주고 이동하면서 계속해서 빈 공간을 만들어내게 됩니다. 신규주택의 공급이 시장에 미치는 영향이 훨씬 큰 것입니다. 이러한 신규공급이 지속적으로 연결된다면 시장에는 더욱 영향을 크게 끼칩니다. 그렇기 때문에 공급량과 매매가격의 상관관계를 분석할 때 3년 연속의 입주물량이 중요한 것입니다.

p.172 매도물량은 주거수요가 있는 공급이라 단기적으로 시장에 영향을 주는 반면, 신규공급은 빈 주거공간을 공급하는 것이기에 조금 더 길게 시장에 영향을 미칩니다. 서울수도권은 신규 입주물량과 매도 물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다.

p.186 전세가율은 기본적으로 그 도시의 성장성과 리스크 그리고 현재의 공급량으로 형성되어있습니다. 전세가율은 단기적으로 공급량에 영향을 받으며 움직이지만 장기적으로 보면 도시의 성장성과 리스크가 반영되어있는 것입니다. 그래서 서울은 낮은 전세가율을 유지하고 있고, 지방의 도시들은 높은 전세가율이 형성되어 있습니다.

p.190 제가 가장 중요하게 보는 것은 서울수도권에서는 전세가율, 지방에서는 전세수급지수입니다. 전세가율과 전세수급지수는 공급의 부족 혹은 과잉을 가장 잘 보여주는 통계이기 때문입니다.

p.199 수도권의 경우 누족되는 공급량에 의해서 긴 시간에 걸쳐 전세가율의 변화를 만들고 그 전세가율의 변화와 전세수급이 만나 일정한 상승환경과 하락환경이 조성되었을 대 변곡점이 발생하는 것을 알 수 있습니다.

p.204 성장하는 도시와 소멸하는 도시를 판별할 수 있는 또 한 가지 지표는 자가 보유율입니다. 서울의 강남, 부산의 해운대, 대구의 수성구와 같이 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮습니다. 이런 도시들은 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문입니다.

p.215 부동산의 특성 중에 희소성이라는 것이 있습니다. 희소성은 경쟁을 유발하여 높은 가격대를 만들게 되는데요. 주택시장 전체로 보면 아파트의 희소성은 서울이 가장 높고 지방 광역시가 낮습니다.

p.233 최근 부동산 하락기에서 인구감소와 수요감소는 큰 화두가 되고 있지만 그렇게 걱정하지 않아도 되는 이유가 있습니다. 수요감소 자체를 부정하는 것은 아니지만, 수요감소는 곧 부동산 시장의 지속적인 침체라는 공식으로 단정하는 것은 섣부르다는 생각입니다.

p.253 소득이 전세가격을 따라가지 못할 때 월세가 늘어나게 됩니다. 소득이 전세가격을 따라가지 못해 수요가 줄어들면 임대인은 점차 반전세로 변경하게 되고, 반전세에서 월세로 이동하게 됩니다.

p.254 임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다.

p.269 우리 주택시장을 장기적인 관점에서 보면 전세는 점점 줄어들어 전세가율이 높아지고 월세가격은 높게 유지될 가능성이 있습니다. 매매가격은 과거보다 변공성이 낮아지고 가격 상승도 어느 정도 성숙해 갈 것으로 생각합니다. 단, 이는 주택시장에 공급이 지속되고 재고주택이 계속 늘어난다는 조건 하에서입니다.

p.281 전세자금대출이 시행되면서 전세가격 상승에 영향을 주게 됩니다. 전세자금대출이 시행되기 전의 전세수요는 소득에 맞는 주거지역이나 주택을 찾아가는 선택을 했습니다.

p.310 우리가 거래량을 중요한 통계로 보는 까닭은 현재의 수요에 대해서 간접적으로 파악할 수 있기 때문입니다.