[아침에1] 2억이나 싼 아파트의 비밀 [미등기 아파트]

안녕하세요

과정까지 당당한 투자자가

되고 싶은 아침에 입니다.

최근 미등기 아파트에 대한

얘기를 듣고

미등기 아파트에 대해

공부를 해보았습니다.

공부를 하면 할수록

복잡하고 어려운 내용이란 걸 깨닫고

포기하고 싶었지만

제가 정리글을 작성하면

한 분이라도 도움이 돨까 싶어

작성해 보았습니다.

■ 마포 공덕자이, 주변보다 가격 낮은 까닭은

마포구 대장단지인 마포래미안푸르지오와

애오개역을 사이에 두고 2015년에 입주한 마포 공덕자이!!!

입주시기, 환경 등이 비슷해 보이는 두단지는

매매매가에 항상 차이가 나고 있습니다.

2억정도가 낮게 마포공덕자이의 가격이 형성되었네요.

비슷한 입지 다른 가격

이유는 뭘까요?

미등기 아파트이기 때문입니다.

아현4구역을 재개발한 공덕자이(1164가구)는 2015년 4월 입주했다.

길 하나를 두고 마주 본 마포래미안푸르지오와 함께 아현동 일대 대표 단지로 꼽힌다.

하지만 마포래미안푸르지오와 매매가 차이가 전용면적 84㎡ 기준 2억원가량 벌어진 거래가 적지 않다.

입주 8년차지만 부동산거래 내역은 국토교통부 실거래가시스템과 서울시 통계에서 찾기가 어렵다.

아직 등기되지 않아 입주권이나 분양권 거래로 분류되고 있어서다.

2006년 정비구역으로 지정된 아현4구역은 2015년 공사를 마치고 준공 인가를 받았다.

하지만 분양 당시 현금 청산자가 거액의 합의금을 요구하면서 소송이 길어졌다

1164가구 소유주들은 그동안 주택담보대출도 받지 못했고,

주택을 매매한 경우 등기에 올릴 수 없는 등 총 1조5600억원에 달하는 재산권을 행사하지 못했다.

특히 일반분양 매물은 전세대출을 못받아 반전세, 월세만 가능하다보니 아파트 가격 저평가 원인으로 작용했다.

한국경제신문 23.11.24

너무 좋아 보이는 아파트 단지에 이런 비밀이 숨겨져 있다니 놀랍습니다.

■ 미등기 아파트

□ 미등기 아파트란?

분양은 했지만 부동산 등기가 없는 상태의 아파트를 말합니다.

□ 미등기 아파트의 특징

ㅇ 미등기 상태라도 사용승인을 얻었다면 아파트를 사용할 수 있습니다.

ㅇ 사용승인이 이루어졌고 분양대금을 완납하였다면 입주하여 거주하는 데는 문제가 없습니다.

ㅇ 수분양자가 잔금을 완납했다면 입주를 하거나 임대를 줄 수 있습니다.

ㅇ 미등기 상태라도 잔금일로부터 60일 이내에 취·등록세를 내야 하고 매년 준공시가격을 기준으로

재산세, 종합부동산세 등이 부과됩니다.

ㅇ 미등기 아파트는 분양권, 입주권으로 취급되면서 주택담보 대출이나 전세자금 대출에 제약이 많습니다.

□ 미등기 사유

ㅇ 아파트 입주기간이 끝나고 보존등기를 진행하는 기간 동안 미등기 상태

ㅇ 재건축 및 재개발 단지들은 조합의 분담금 정산이나 현금청산자의 소송 등 으로 조합청산이 지연되면서

보존등기를 하지 못해 기간이 길어집니다.

□ 미등기 아파트 매매 거래시 주의할 점

ㅇ 분양권이나 입주권으로 취급되면서 주택자금대출 등 관련 대출이 사실상 불가능 합니다.

ㅇ 노후 대비 상품으로 분류되는 주택연금 가입도 불가능 합니다.

ㅇ 조합원 매물인 경우 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.

ㅇ 일반분양의 경우에는 수분양자의 대출규모가 문제될 수 있습니다

ㅇ 수분양자인 매도인의 분양대금 납부 여부를 확인해야 합니다.

ㅇ 분양계약서 원본 반드시 확인(은행이 대출을 조건으로 계약서를 가지고 있는 경우도 있어 은행에

문의하여 계약서 원본을 확인하고 대출현황도 파악)

ㅇ 미등기 아파트는 등기부등본의 확인이 불가능하므로, 아파트공급계약서와 집주인 본인 확인 필요합니다.

□ 미등기 아파트 전세 거래시 주의할 점

ㅇ 분양계약자와 임대인(집주인)이 동일여부 확인필요

ㅇ 분양 대금 납부가 제대로 되고 있는지, 집주인이 전세보증금만으로 잔금을 완납할 수 있는지를 확인 필요

ㅇ 건설사나 조합 등에 가압류나 가처분은 없는지 확인 필요

ㅇ 분양계약서 원본과 매도인의 재무 상태 점검

ㅇ 미등기 아파트의 전세보증보험은 HF와 SGI에서만 취급 가능합니다.

ㅇ 미등기 아파트도 임시사용승인만 나면 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있고 주택임대차보호법으로

보호받을 수 있습니다.

ㅇ 미등기 아파트는 사용승인일로부터 1년이 지나면 전세자금대출을 받을 수 없습니다.

■ 생각에서 멈추지 말자

투자에

필요한 행동을 옮기면서

몸소 체험하여

내 것으로 만드세요

체득해야

진정으로 여러분 것이 됩니다.

자음과 모음님 강의중에서

미등기 아파트에 대한 호기심으로

대단한 내용은 아니지만

초보투자자로써

하루하루 성장하는 모습을

월급쟁이부자들에서 나누고 싶어

글로 작성해 보았습니다.

미등기 아파트는 매우 어려운

주제로 부족함이 많은 글이지만

미등기 아파트에 대한 개념이해에

도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

경기도보다 싼 서울 5억대 아파트 어디?

https://link.weolbu.com/3QePnIN

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