책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자의 정석
저자 및 출판사 : 김사부
읽은 날짜 : 2026.06
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세레버리지 투자 #때 #정석
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
- 얼마의 돈을 가지고 있느냐보다 중요한 것은 돈이 계속 나오는 시스템을 갖추고 있느냐이며, 진짜 여유롭게 생활하려면 얼마의 돈이 있느냐보다 얼마의 돈이 나오는 시스템이 있느냐가 중요하다
가구 수는 향후 20년간 늘어난다 - 연간 가구 수는 평균 약 15만 가구씩 늘어난다. 15만채의 주택이 더 필요하다는 뜻이다
- 혼인으로 이들에게 반드시 집이 필요하다
- 다문화 가정이 매년 생겨난다
- 고령 인구는 계속 늘어난다
- 신규 주택에 대한 수요는 영원할 수밖에 없다
- 부동산 경기가 하락하고 장기화되는 건 장기침체의 시작이 아니라 투자자 입장에서 기회가 오는 것이다
- 주택이라는 것이 그저 평수가 넓고 교통만 편리하면 되는 것이 아니라 적절한 쾌적성과 보안성, 안전성, 교육환경, 기반시설 활용 등 상당히 많은 조건이 충족되어야 ‘살만한 곳’ 이 되는 것이다
신도시 건설은 짧게 잡아도 7년이 걸린다
- 땅을 확보하는 과정
- 교통 대책 문제
늘어나는 임대주택의 숫자에 현혹되면 안된다
- 정부 입장에서는 양질의 임대주택을 공급하더라도 그 숫자가 매우 적을 수밖에 없기에 숫자상으로도 임대주택이 많이 공급된다는 것을 보여줄 필요가 있다
- 임대주택의 규모를 줄인다 → 공급지 절대적으로 부족한 ‘가족용’ 주택으로 활용될 수 없다
- 부동산 자체의 한계에 의해 어떠한 경우에라도 수요와 공급의 불일치가 발생할 수밖에 없다
- 부동산은 전 세계를 통틀어 자산 형성에 가장 중요한 수단이다
중요한 것은 이것이다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는것
- 10년이 되든 20년이 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어갈 것이다
- 전세보증금은 무이자로 활용할 수 있는 대출자금이다
- 매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다. 다만, 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다
- 전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다
- 대출이라는 것이 지금은 감당할 수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아니다
- 레버리지를 안정적인 수준으로 활용하는 것. 이것이 바로 부자가 되는 지름길이다. 그 지름길에 활짝 핀 꽃이 바로 전세 레버리지 투자이다
성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법
- 부동산 시장의 전망은 결정적일 때 틀린다 : 전문가들의 의견일치X, 변곡점 예상X, 계속 수정
- 막차인지 아닌지는 지나봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다
- 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다
- 먼저 시스템을 갖추는 것이 더 중요하다
- 최고의 메리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다
- 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다
- 투자자산은 갑자기 불어난다. 투자 자산이 또 다른 투자 자산을 낳기 때문이다
전세 레버리지 투자는 갭 투자가 아니다. 목표도 차익을 거두는 것이 아닌 시스템을 구축하는 것이다
- 전세 레버리지 투자의 핵심개념 : 부동산에서 돈이 나오게 한다 → 그 자금으로 부동산을 또 산다
- 내 집 마련보다 시스템 구축이 우선이다
- 세금을 피할 방법은 없다. 방법은 그냥 내는 것이다. 애초에 자산이 늘면 어차피 이익의 절반은 나라의 것이라고 생각하는 것이 가장 마음 편하다
- 투자는 불황기에 하는 것이 가장 좋은데, 막상 이 때 투자할 수 있는 사람은 적다. 이 때 투자하는 사람들을 일컬어 ‘고수’ 라고 부른다
핵심부동산 : 어떠한 상황이 오더라도 가격이 꼭 오를 수밖에 없는 부동산
- 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 가격이 덜 무너지고, 설령 무너진다 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다
- 부동산의 적절한 가치는 시장에서 쉽게 판단되지 않는다. 이 때 시장에서 부동산의 적정가치를 판단하는 중요한 바로미터는 ‘전세가율’ 이다
부동산시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드
- NEW : 새것 - 재건축에 대해서는 반드시 관심을 갖자
- 역세권 - 역세권에 해당될 부동산은 한정적이다. 또한 출퇴근 교통, 방법, 운동, 교육 등을 더욱 더 중시할 것이다
- 소형 - 향후 10년 이내에 경제가 획기적으로 좋아지지 않는 한 큰사이즈의 주거 공간을 원하는 이들이 늘어나지X. 또한 고령 인구의 증가, 가구의 분화, 기술의 발전도 그 수요를 뒷받침할 것이다
- 강남권 -가장 많은 사람이 선호하는 아파트 단지가 강남에 모두 몰려 있다 - 좋은 아파트 단지+좋은 기반시설
- 임대료 - 공급의 부족으로 인해 임대료가 지속적으로 상승할 것이다
투자분야에서 고수가 되는 법 - 인내하는 것
- 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하고, 어떤 투자 대상 물건이 100%맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하며, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 난다 해도 차분히 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다
투자법보다 중요한 것은 ‘때’ 다
- 투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다. 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라
투자의 때를 알려주는 신호들
- 불황기가 3년 이상 지났다
- 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다
- 분양 물량이 역대 최저가 된다
- 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다
- 전세가율이 사상 최고치에 근접한다
- 폐업하는 중개소가 속출한다
- 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다
- 고수는 장기 트렌드에 베팅한다
저평가된 절대 가치의 부동산을 찾는 방법
- 조건이 비슷한 다른 지역과의 비교를 통한 판단 - 적절한 비교대상을 고르는게 중요
- 조건은 비슷한데 저평가된 이유를 찾아낸다 - 다양한 원인보다는 매우 결정적인 원인 한두개를 찾는데 집중
- 무조건 싼게 중요한게 아니라 좋은 물건이 싸게 나오는 것이 중요하다. 그런 물건을 잡으면 싸게 매입한 만큼이 바로 이익이 되기에 그렇다
- 매수자 입장에서 필요한 것은 무엇인가? 먹고 들어가는 투자에 대한 개념을 정확히 이해하고 상대적으로 우월한 자금력을 활용할 줄 알면서, 1~2년 정도는 기다릴 줄도 아는 자세이다
- 투자는 미래의 성장성을 보고 하는 것이다. 즉, 앞으로 얼마나 더 많이 성장할 것인지를 보는 것이고, 그 성장성이라는 것은 결국 투자수익률이기에 투자금 대비 얼마나 성장하였느냐가 대단히 중요하다
아파트 투자
- 투자 가치라는 건, 수요는 풍부한데 상대적으로 물건의 공급이 제한적일 때 생긴다 - 아파트를 대체할 만큼 투자가치가 높은 다른 주거 형태가 나오리라 기대하기 힘들다
- 대단지 아파트를 골라라 - 환경적으로 쾌적, 가시성 좋음
- 학군이 좋은 지역인지 고려하라 - 학령기는 학업 외에도 아이들이 평생을 함께할 인생의 친구를 사귀고 만드는 시기이다. 따라서 부모들은 가능하면 아이들이 좋은 환경에서 자란 친구들과 인연을 쌓아가길 바란다. 이에 학군이 좋다는 지역은 제한적이다
- 로열동, 로열층을 택하라 - 남향, 상층부, 탁 트인전망, 무소음, 전철역과 가까운 거리 - 환금성이 좋다
- 면적은 85m2 이하가 좋다 - 수요가 많다
- 역세권 아파트를 골라라 - 보다 많은 사람이 ‘편리하다’ 고 느끼는지 상식에 근거해 분석
- 기반시설이 잘 갖춰졌는지 확인하라 - 교통, 교육, 쇼핑, 의료기관 등 생활편의에 기여하는 각종 시설을 포함
- 성장성이 있는지 따져봐라 - 개발호재, 재건축, 새로운 인구유입요인
- 햇볕이 잘 드는 비로열동, 비로열층은 관심을 가져라 - 핵심은 일조권이다
재건축
- 새 아파트는 영원한 투자 키워드이다 - 서울권에서 새 아파트가 만들어진 가능성이 희박하다
- 분양권 투자에 비해 초과수익을 얻기 쉽다
- 남은 용적률이 많은 물건을 노려라 - 용적률이 남아야 일반 분양을 할 수 있고 무상지분율이 높아진다
- 높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳을 노려라 - 일반 분양분의 양은 남는 용적률에, 일반 분양분의 가격은 아파트가 건축되는 지역의 가치에 좌우된다
- 용적률 상향 가능성이 큰곳을 골라라 - 조망권이 있는 곳, 통합재건축이 가능한 곳
- 재건축이 순차적으로 진행될 지역을 주목하라 - 반포,압구정, 여의도, 목동
- 무조건 가격이 저점일 때 잡아라
- 역발상으로 접근하기 - 재건축 이야기가 나오지 않는 곳, 대지지분이 높은 곳, 임대수익률이 은행이자보다 높은 곳
분양권
- 신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권을 잡아라
- 프리미엄을 주고서라도 매수하라 - 경희궁자이
- 택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라 - 향후예상하지 못할 경쟁자가 나타날 일이 없다
- 핵심 지역의 분양권은 장기 보유하라
오피스텔
- 전용면적을 보라
- 싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔이다 - 단지 출퇴근에 용이해서, 사무실 겸용으로 찾는 경우가 많다.
- 택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 노려라 - 그 중 역에서 가장 멀리 떨어진 오피스텔이 저렴하다(투자성)
- 30~50m2의 1.5룸 오피스텔을 공략해라 - 향후 오랜시간 꾸준히 수요가 이어질 법한 트렌드를 감지
- 15년이 지나면 매도를 고려하라 - 재건축을 할 수 없다
단독주택
- 미래 가치있는 투자 대상이 되는 3가지 길 - 상가주택으로 바뀌는 것, 임대사업이 용이한 주택으로 변신, 재개발
- 평지의 주택을 골라라 - 구릉지 부동산은 언제나 평지에 비해 발전이 느리다
- 역세권은 필수 조건이다
- 단층보다는 다가구주택을 노려라
- 넓은 도로를 끼고 있는 주택이어야 한다
- 전철 노선이 예정된 지역일 경우 조정 국면을 이용하라 - 경기가 안좋으면 저평가 가능성 높음
- 주변 집들이 새롭게 변모하고 있다면 최대한 늦게 매도하라
상가주택
- 월세를 꾸준히 받을 수 있다는 것 외에도 토지를 가지고 있다는 장점이 있다
- 넓은 평지의 사방이 뚫린 곳을 골라라
- 뜨는 상권의 주변을 노려라
- 6m이상의 도로를 낀 물건이 좋다
- 어울리지 않는 용도로 지정된 곳을 주목하라 - 전철역 주변 제1종 일반주거지역
- 개발 호재의 실현 여부를 상식선에서 추리하라
상가
- 누가봐도 좋은 입지의 상가를 골라라
- 성장성이 있는 상가여야 한다
- 임차인이 돈을 벌 수 있는 상가여야 한다
- 1층 상가만 보라
- 적당한 가격과 상권의 지속성을 체크하라
- 분양하는 상가는 쳐다도 보지 말라
- 금리가 급격히 오르는 때를 노려라 - 수익률이 나빠져서 급매가 나온다
- 투자의 세계는 생물처럼 끊임없이 변화한다. 정석을 잘 숙지하여 이를 기본으로 삼되, 변화하는 시장에 맞게 그 시점에 가장 잘 맞는 전략은 무엇일지, 가장 유리한 투자 대상은 무엇일지를 끊임없이 연구하라
=> 2022년에 쓰인 책으로 이미 그때를 지나온 사람으로써 복기할 수 있었다.
왜 난 그 직후 … 하락장에서 매수하지 않았던가… 항상 자모님이 “여러분 지금 서대문 너무 싸지 않아요?” 라고 했던게 맴돈다…
어쟀든.. 어떤 원칙으로 투자할 것인가, 전세 레버리지 투자, 부동산은 장기전이다 라는게 핵심이겠지.
무엇보다도 아파트, 오피스텔, 상가, 분양권 이런식으로 세분화한 점이 아파트만 주구장창 팠던 나에게는 도움이 되었다. 결국엔 오르는 집값의 비밀과 비교해 보았을 때.. 결오집비는 좀 더 구조에 중심을 둔 분석가의 입장에서 바라본? 책이었던 것 같다. 입지가 오르는 원리와 왜 오를까?에 초점을 맞춘 책. 반면 부동산 투자의 정석은 투자 방법에 초점을 두고 어떻게 살까?에 대한 답을 찾는 책인 것 같다. 좀 더 투자자에 초점을 맞춘 것 같다고 해야하나.
"투자의 정석은 특별한 기술이 아니라 원칙이다"는 것이 내가 가져갈 가장 중요한 문장일 것 같다.
