오렌지하늘튜터님 Q&A 정리 [열기91기 놀이터 질의응답 260629(월)20시~] "비교 평가가 안되면 투자할 게 보이질 않습니다."

 어제 자모님의 질의응답으로 값진 경험을 살 수 있었는데,

오늘도 오렌지하늘튜터님의 질의응답시간을 또 주셔서 감사합니다 :)

 월부 동료님들의 질의응답을 정리해보면서 간접 체험하며 투자 공부 해봅니다!

Q1) 신혼부부 이고, 59타입 1호기 매수 고려 중. 관악과 청량리쪽 구축 보았으나 시드 초과. 평촌 역세권 구축은 시드가 맞는 상황이나 1층임. 해당 매물 금방 나갈 것 같아 걱정인데, 노도강 더 보는 것이 맞을까요?

A1) 평촌 살지, 노원구를 살지 고민 중이시네요. 평촌이 경기도지만 강남 접근성이 좋아 서울 못지 않은 곳임. 다른 지역 보지 않아 고민이시라면 노원구에서 예산 맞는 단지 빨리 보시고 결정하시길. / 저는 1층은 사지 않기에 매수하라고 말씀드리기 어려움. 다른 단지 같이 보시고, 비슷한 단지에 더 좋은 층 나와있는 경우도 있음.

Q2) 너바나님 강의에서 “자본소득이 금융소득의 3배 이상 되면 파이어해도 된다.”라고 말씀 주셨는데, 소득 기준으로 자본소득과 금융소득 개념 헷갈림. 부동산이라면 전세 상승분에 따른 연소득, 주식이라면 배당에 따른 연소득, 이렇게 일하지 않아도 들어오는 수동 소득으로 보는게 맞을까요?

A2) 파이어는 내가 일하지 않아도 내가 가진 자본이 일을 해서, 내 생활비 이상의 돈을 벌어온다면 가능함. 부동산 전세금 상승분, 주식 배당금이 될 수 있겠지만 4%의 법칙이 있음. 매해 내가 가진 금융 소득 4%를 인출해서 썼을 때 자산이 인플레이션 이상으로 오른다고 한다면 돈이 줄지 않고 계속 늘어남. 이 부분은 재테크 입문반에서 더 자세히 들을 수 있음.

Q3) 수익률 보고서 작성 시, 저평가 여부 확인 시 상대적 저평가로 비교할 지역은 어떻게 선정하나요? 동일 가격 놓고 아파트 입지 분석 후 비교하는 것은 이해가 되는데, 현재 보고 있는 지역보다 더 좋은 입지인데 가격이 비슷한 지역을 찾는게 어려움.

A3) 서울은 1~5급지까지 나눌 수 있음. 1급지에 강남,서초,용산,송파 / 2급지에 마포,광진,성동구 등 / 3급지 동작, 강동 종로구 등 / 4급지 서대문, 동대문, 강서 등 있음. 해당 급지 참고해서 살펴보면 좋을 것.

Q4) 15억 이하 아파트 실거주 목적으로 매매하기 위해 주담대 알아보고 있음. 보험회사에서 주담대 최대 연이율 5% 중반대. 보험회사에서 받아도 될지? 이자율 너무 높은 것 같은데, 나중에 금리변동 등 실생활에서 고려할 점들 있는지?

A4) 보험사, 은행사 이렇게 구분되는 게 아니라 회사마다 대출 금리가 다름. 어떤 보험사는 은행보다 더 금리 싸기도 하고, 더 비싸기도 함. 보험사 대출도 신용등급 상관없으니 괜찮음. 금리 싼 곳으로 받으면 됨. 참고로 중도상환수수료는 보험사가 더 쌉니다.

Q5) 현재 주마다 매매가 1천만 원 이상씩 올라서 답답한 상황. 매수할 때 모든 지역 보기 어려우면 앞마당도 없는 경우, 평균 시세에 맞는 지역 내 가장 괜찮은 매물 매매하는게 나을지 아니면 앞마당 늘리며 기다려야하는지?

A5) 계속 가격 올라서 불안하신 것 같은데 당연하다. 급한 마음에 매수했다가 후회하는 분들 매우 많음. 저 역시도 마찬가지였음. 부동산은 무거운 자산이기에 신중하게 매수하길 권함. 1-2천만원 더 싸게 사려다 오히려 기회비용이 억 단위가 될 수도 있음. 내집마련일 경우, 매수할 수 있는 가격대 단지가 무엇이 있는지 먼저 살펴볼 것. 방법 너무 어려우면, 저라면 내집마련 기초반 수강할 것 같음.

Q6) 적정 예산이 8억 초반. 해당 예산으로는 28평 가야하는데, 33평은 9억 후반 정도인데 무리하는 걸까요? 대출이 거의 1억 5천 차이 남. 대출 부담되지만 처음 살 때 큰 평수 사야하나  고민됨.

A6) 감당 가능하면 33평 좋다고 생각함. 월 상환액이 저축액의 ⅔정도라면 괜찮음.

Q7) 현재 경기 외곽 신축에 거주. 규제지역으로 갈아타기 진행 계획. 남편 성과금을 내년 초 받으면 10억 내외 금액 가능. 현재 예산 6-7억으로 알아본 후 이동할지, 아니면 확실한 얘기 나오는 연말 연초에 이동할지 고민.

A7) 성과금이 확정이라면 10억대로 해서 지금부터 임장해둘 것. 만약 성과금 확실하지 않다면, 10억대 / 6-7억 대 둘 다 보면서 성과금 여부 확정될 때 매수 결정하시길.

Q8) 목표 이룬 미래의 일상에서 어떤게 바뀔지 궁금함. 투자 초창기와 비교 시 제일 많이 바뀐 행복버튼은?

A8) 자산 많이 쌓여도 돈을 크게 많이 쓰진 않게 됨. 몸에 배인 습관 때문에 그런 것 같음. 일상은 똑같고, 저를 행복하게 하는 것도 똑같음. 다만, 가족이 아프거나 힘들 때 제가 도와줄 수 있다는 것 그 안정감 자체가 큰 행복인 것 같음.

Q9) 결혼을 앞둔 상황, 처음으로 강의를 쉬기로 결정. 강의 수강이 어려울 때 그럼에도 불구하고 지켜 가야할 투자자 루틴과 목표가 있다면 어떤 점이 있을지?

A9) 저도 예전에 결혼할 때 한 달, 배우자의 눈치를 보며 쉬었던 기억이 남. 계획 잘 세우신 것 같음. 1순위 배우자와 지출점검 저축구조 재배치가 가장 중요하다고 생각함. 추가로 칼럼, 주간머니 유튜브 출퇴근길에 보시면 좋을듯.

Q10) 작년 내집마련기초반, 중급반, 실전반까지 하고 실거주 입주까지 하고 긴장 풀리니 건강이 더 악화되고 번 아웃이 온 상황. 예전의 열정이 돌아오지 않고 종잣돈 모이기 전까지 뭘 할 수 없어 의욕이 없어진 것 같음. 한동안 건강 회복할때까지 쉴 예정인데, 튜터님은 이러신 적 있으신지 궁금. 아니면 어떻게 극복할지?

A10) 건강 좋지 않으면 모든 것에 영향을 주기 때문에 건강을 1순위로 해서 운동, 식습관 신경쓰시길. 무언가를 놓는다고 생각하지 말고 우선순위를 바꾼다고 생각하세요. 1순위 건강, 2순위 투자 이런식으로. 0과 1 두개만 있는게 아니라 0과 1 사이 어딘가에서 비율을 조정한다고 생각하시면 좋겠습니다.

Q11) 2026년 1월 다산에 1호기 투자했는데, 수도권 앞마당이 너무 없어 다음 투자 방향성 잡기 어려움. 현재 앞마당은 동대문, 구리, 남양주, 관악구. 지방 0호기 자산재배치 후 2억 정도 투자금 고려 중에 다음 앞마당 선택이 고민됨.  / 1안_비규제(만안구, 산본, 부천 등) 우선 마들어서 0호기를 비규제 지역으로 갈아끼운다 

/ 2안_0호기와 1호기 뭉쳐서 갈아탈 상급지 앞마당 만든다. 강동, 서대문, 강서구 등

A11) 세제개편이 나와야 좀 더 명확해질 것. 7월말 세제개편 나오면 각각의 경우 보유세가 얼마나 나올지 시뮬레이션 해보고 선택해보시면 좋겠습니다. 우선 다음 달에는 비규제지역부터 임장하시면 좋을 것 같음.

Q12) 보유금 7천으로 투자할 곳 찾아보니 마땅치 않음. 지방(창원, 부산)을  4-5번 반복해서 사고 팔면서 보유금 1.5억 만들지 고민. 또 지방은 전세와 매매 가격이 너무 차이가 없어서 이게 싼건지 인기가 없는 아파트인지 고민이 됨.

A12) 7천만원으로수도권도 가능하고 지방도 가능한데 좋은 아파트의 기준이 어떤지가 중요할 것 같음. 제 경험상 다른 사람들이 덜 좋아하는 아파트도 충분히 돈을 벌어다 주는 단지도 있음. 가치가 덜하다고 해서 투자로돈 못버는 것이 아님. 이 부분 헷갈리시면 수익률 분석 해보시길.

Q13) 비전보드를 보며 이게 현실적인 계획일까? 다시 수정해야하나?라는 마음이 들었음. 5년 10년 15년 등 어떻게 하면 장기 계획을 실행하고 밀고 나갈 수 있을까요?

A13) 비전보드가 계속 수정되는 것이 이상한 것이 아님. 큰 방향성(내가 인생에서 원하는 것)은 변하지 않겠지만 세부적 목표(자산, 5년 10년 후 구체적 목표)는 바뀔 수 있음. 1년에 한 번씩 업뎃해나가면 됨.

Q14) 올해 초 1호기 비규제지역에서 매수하고 0호기(주소 대구)에 실거주 중임. 자산 늘리기 위해서는 입지독점성 있는 곳에 실거주 또는 투자 생각해야 하지만 현실적 상황 고려 시 어려움. 저와 배우자 모두 대구 밑에 있는 촌에 직장을 다니고 25년 정도 출퇴근해야하는 입장. 0호기 매도 후 긴 기간 월세 거주하는 게 실제 가능할지? / 대구 수성구, 중구, 달서구, 창원 등 이사하면 편도 자차 1시간 20분~1시간 40분 소요되니 배우자가 반대하는 것도 이해는 됨. / 이런 상황에서 지방0호기 매도 후 월세 포지션 가는게 맞는지, 실거주 만족의 기회비용으로 생각하고 포기해야할지 궁금함.

A14) 0호기가 매도 후 갈아타야할 단지라면 실거주 갈아타기나 다른 집 매수 후 월세 거주하는 것을 적극적 검토할 것 같음. 인플레 방어가 안되는 자산은 어찌보면 돈을 잃고 있는 것과 같음. 다른 분들 자산은 올라가는데 내 자산은 그대로라면 정말 괜찮을까요? 용기 내어 봅시다.

Q15) 10년 보유한 0호기 있음. 25년 5월 1호기 투자하여 현재 2주택자. 0호기 시세차익이 큰 편이라 28년5월 안에 바과세로 한 번 매도하는게 괜찮겠다고 생각했음. 그런데 친구가 “10억 물건 매도하면 세금 2억하면 8억 남아. 8억으로 다시 똑같은 물건 못하는데 왜 매도해?" 질문했는데 대답을 못했음.

A15) 매매가 12억 이하라면 양도세 없기 때문에 매도 후 같은 아파트 그대로 살 수 있음. 다만, 매도 전에 다음 방향성 잘 고민. 7월말에 세제 개편 있기에 2주택일 때 보유세 계산해보시고 결정하는 것이 필요. 다 매도하고 1주택 실거주하는 것 vs 0호기 비과세로 한 번 털고 갈아타기 하는 것 편익 비용 계산 후 결정하시길.

Q16) 30년 이상된 아파트 재건축 과정에서 은퇴 연령대의 거주민인 경우(20년 이상 보유, 거주) 이주대출 받으면 나중에 입주할 때 갚으면 된다고 하는데, 그러면 입주 시 이주비 대출과 분담금까지 갚아야 함. 평수 줄여 선택해도 공사비가 많이 올라서 추가분담금 부담이 부담이 될 것 같음. 서울 1-2급지 경우, 상승분 고려하면 감당될지, 혹시 기준을 어떻게 잡고 계산하면 될까요?

A16) 이주비대출 이자와 분담금이 감당 가능하시면 가져가는 것이 제일 좋음. 다만 이주비 대출은 현재 LTV40% 정도만 가능함. 조합에 추가 이주비대출 어떻게 되는지 알아봐야 할 것 같음. 분담금도 조합에 문의 후 알아보고 +1~2억은 더 넉넉히 잡아야 함. 가족들과 상의해보시고 감당되시면 지키시길!

Q17) 내집마련과 투자 사이에서 갈등. 내집마련이라면 종잣돈 1.3억으로 5억 대 물건 가능. 투자를 한다면 현재 살고 있는 집 보증금 8천까지 줄어들게 됨. 이 정도 갭은 찾기가 어려워서 보증금 줄여 이사가거나 내짐마련으로 해야하는 것이 장기적으로 유리할지? IRP나 연금저축 깨면 종잣돈이 더 늘어나긴 하는데 보통 투자 시 이런 자금들까지 사용하는지 궁금함.

A17) 1.5억 이상 정도 되면 내집마련 우선으로 검토해보시는 게 좋음. irp나 연금저축 이용해서 주택자금 쓰기도 합니다. 담보대출도 가능한 부분이 있음. 내집마련 먼저 검토해보세요.

Q18) 수익률 계산기 과제하면서 연식이 22년식이어서 고점이 26년 5월이고 저점이 24년 7월인 단지. 이런 경우 어떻게?

A18) 근처의 20년도 이전 단지들 수익률 분석해보시면 됨. 같은 동네 있어서 입지 차이 비슷한데, 신축이니 더 가치가 좋겠죠?

Q19) 20년 이후 지어진 건물은 시공상 문제(철근 빼먹기 등) 있으니 사지 말라고 하던데 어떻게 생각하세요?

A19) 원베일리도 23년에 지어진 단지인데 안사실건가요? 저는 신경쓰지 않습니다.

" 비교평가가 안되면 투자할 게 보이질 않습니다.

이게 어려우시면 실전준비반 가서 반드시 가치평가 하는 걸 터득하셨으면 좋겠어요.

그게 되는 순간 투자가 되실 거에요.

………………….

세상에 아파트는 많고, 

내가 할 수 있는 것을 해나가다보면

반드시 기회를 잡게 되어있더라구요.

너무 걱정하시고, 당장 할 수 있는 것에 집중하셨으면 좋겠습니다."

 

- 오렌지하늘튜터님♥