관련 강의
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
# 봄 다음에 여름이 온다는 것!
가치 있는것을 샀다면 보유를 하는것이 정말 중요하다.
가치를 제대로 모른다면 매수 매도 타이밍을 결정할 수가 없습니다.
가치와 타이밍에 대한 것만 알고 행동 한다면 부동산 투자로 실패하지 않을수 있습니다.
“ 저평가 된 가격이 타이밍이다! ”
“ 상대적 저평가 의 비교 평가가 정말 중요하다는것 ” =길음 뉴타운 11억 매도 하고 강서구 8억대를 사는 역행 하는 행동 은 하지 말자.
# 투자 할때 꼭 고려 해야 하는 것.
1. 가치 대비 저평가 인가 ? ( 싸다고 다 좋은것이 아니다. 가치가 있는 것 의 가격이 싸다는 것 이 중요! )
2. 절대적 저평가 시기 에 매수 하는것 또는 상대적 저평가 로 확신이 있다면 매수 하는 것 이 좋은 타이밍이다.
3.가치가 보통인 것을 좋은 타이밍 에 산다는 것 은 저평가 된 가격에 매수 하는 것! “ 그래서 이미 가격이 전고점 을
회복 하였다면 투자 우선순위 에서 제외 시킨다. ”
4. 가치가 성장하는 아파트 매매 와 전세 수요가 끊이지 않는 아파트 이고 가치가 성장하는 아파트 를 적절한 가격에 샀다면 수익을 낼 수 있고 , 절대적 저평가 시기 에 매수하는 것이 가장 좋은 투자 이다.
# 가장 좋은 투자는 가치 있는 부동산 을 좋은 타이밍에 사는 것!
1. 가치란? 직장, 교통 , 학군 , 환경 , 입지 독점성 !
2. 타이밍? 좋은 타이밍 = 가격이 쌀 때 / 나쁜 타이밍 = 가격이 비쌀 때 ( 가치가 좋을 때는 가치가 우선이다. )
3. 가치 대비 저평가 를 파악하려면 비교 평가를 해야 한다.
4. 비교 평가를 하려면 , 앞마당이 있어야 한다.
5. 앞마당 을 만든다. ( 임장 , 임장 보고서 )
“ 항상 투자자 는 차선책 이 있어야 합니다. ”
# 그래서 지금 시장은 어디까지 와있는가 ?
서울 4급지 아파트 의 전세 가율이 40.4% 로 매매가격이 절대 싸지 않은 가격이다. 이런 시세 흐름을 보이는 단지들은 확실히 저평가 구간은 아니다. 단 , 여름의 끝은 어디까지 갈 지 아무도 모른다. 중요한것 , 지난 21년 전고점 이 12억 , 현재 매매 가가 14억 인것을 보면 , 지난 상승장의 꼭지를 잡았어도 “ 좋은 것을은 보유해 나가면 ” 수익이 난다는 것!
#지금 현재 시장에 적용 할점들
지난 장의 허리가 이번 장의 무릎 , 무릎이면 저평가된 가격 ! 매수 포인트 = 적절한 타이밍
수도권 급격하게 오른 아파트 는 비싸다! ( 하락 가능성을 열어두고 다음 후순위 생활권 또는 지역에서 투자를 지행한다. ) 아직 오르지 않은 것들 덜 오른 것들 투자한다!
#자모님 의 투자 tip.
첫째 : 내가 기분이 좋아서 , 날씨가 좋아서 분위기가 좋아서 그 단지가 좋아 보인다? 잘못된 선택이 될수 있습니다. 주변의 업무지구 가 있는지 , 땅의 위치를 먼저 보세요 !
둘째 : 임장 나가기전 에 직장 환경 학군 공급 까지 모두 파악하고 , 시세 까지 모두 트래킹 하여 임장을 나간다.
셋째 : 부사님 들과 통화를 하는 내용들은 녹음을 해라! 임보에 내용을 적용 하여 뾰족한 가치 판단을 위해!
“너나위 님 핸드폰 도 못바꾸면서 무슨 인생을 바꾸냐 ! ” 명언 입니돠~
넷째 : 기록을 하라! 임장을 갔다 오면 대부분 본것들이 기억이 휘발 된다!
현장 분위기 를 지도를 캡쳐 하여 보고 느낀것을 그대로 임보에 적용한다. ( 내가 항상 쓰던 방법! 오~~ )
다섯째 : 여러분들이 서있는 위치가 중요합니다. 아파트 의 사진 보다 땅의 위치에 집중 하세요 !
여섯째 : 내가 어떤것 에 더 집중해야 하는 지 잘 생각 해보기! 임장 을 어떻게 해왔는지 잘 생각해보고 고쳐야 할점 에 집중하라!
#전화 임장 tip
- 최근 전세 가격 얼마에 거래되나요? ( 전세 셋팅 상황 확인 하라 )
- 매물 정보 파악 하기 위해서 전화 임장 을 한다는 것! 지금 같은 상승장 에서는 매물의 정보를 확보 하는것에 집중!
- 최근 거래된 가격이 얼마인가 ? (정보를 더 객관적으로 파악 하라 )
- 전세 셋팅 상황 확인 하기 : 공실 ? *세낀(전세가) 물건? 전세 입자 만기 시점 파악 하라!
- 주의 할점! 매수 가격 을 높여 부르는 경향이 보인다면 ? 최근 거래된 가격이 얼마에요 ? " 라고 물어보기!
적정 매도 가격 은 주변 여러 부동산에 전화하여 , 최근 매수실거래 가격 을 확인 해보고 매도가격을 정해라!
#부동산 사장님 의 가격을 낮게 부르는 경향이 있다는것! ( 급매 만들어서 거래 를 쉽게 하려고 ~ 하는 부사님들 )
부동산 사장님 들이 매수자 가 투자금 을 줄이기 위해서 전세 가격을 높게 부르는 경향 이 있다는것!
#주변 부동산 에 전임을 여러곳 에 돌려서 실제 나가는 전세가격을 파악한다! 보수적으로! 반드시!!!
굉장히 중요합니다!!!
- 목적이 분명 해야 한다! ( 내가 판단하기 어려운 것 을 , 즉답 하지 마세요 ! “ 사장님 제가 다시 고민해보고 연락 드릴께요 ” 라고 하자!!! )
#전세 놓기! TIP.
투자는 매수가 끝이 아니라 매수에서 부터 시작 된다. 전세 까지 맞춰져야 투자의 과정이 끝이 난다!
매수 계약 이후 전세 놓기! D-DAY 60일 골든 타임 ! + 잔금 날짜 D-DAY 90~120 ( 조건부 전세 대출 때문 이기도~)
해당 단지 의 전세 물건들의 상태를 확인 하고 전세 가격을 정해라! 나의 투자 물건 상태를 꼭 확인 하세요!
TIP 투자 동료들을 이용 하라!
전세 를 놓을때, 직접 문제를 해결 할 마인드 와 자세가 필요 하다.
CEO 마인드 가 필요하다!
전세를 빠르게 빼는 법 ! ( 투자자 가 반드시 알아야 할것 !!! )
1.전세는 시세보다 약간 싸게 내놓는 것이 제일 빠르게 빼는 방법.
2.집 상태가 좋지 않을 때는 집 상태를 좋게 만듦 !! ( 시스템 에어컨 수리상태 옵션 설치 )
3. 매주 주말마다 사장님께 전화하여 어떤 손님이 보고 갔는지 왜 계약 을 안하는 지 !!!!
4. 사장님 이 객관적으로 다 말해줄 것 을 기대 하지 마세요!!! 내가 해야 됩니다!!! 전세 놓는것은 내가 놓는다 라는 생각으로!!!! #더 중요한것!!!! 투자시 신용 대출 끌어다가 하지 마세요!!! 전세 가격 을 물건 상태의 경쟁력이 떨어진다면 전세를 낮춰서 빨리 빼야 합니다!!! 단, 대출을 이용해야 할지도 ~ 리스크 를 모두 대비 해야 합니다!!!!
# 투자 공부 하는 법! ( 정말 중요 하다는것! )
월급 쟁이 에서 월급 쟁이 투자자 로 되는 법
언제나 변하지 않는것!!! 독 강 임 투 를 꾸준히 하시고 , 그리고 인맥 관리!!
기초 강의 듣기 ( 책 , 선배 투자자 의 칼럼 읽기 )
돈 과 시간 노력 ( 독서 ,임장, 강의, 실전 투자, 인맥 ) 절대적 !!!
다시 초심을 생각 하고 내가 지금 부족한 것 이 무엇이지? 다시 돌아보기!
진짜 찐 경험을 한 선배 투자자 와 강사님 들의 말씀 과 칼럼을 읽고 , 투자 경험 을 쌓는다!
친구가 주는 정보 와 경제기사 와 유투브 에 나오는 정보를 듣지 않는다.
부자 그릇 키우기 ! 부자 마인드 를 가지려고 노력 하라! - 어떻게 ? 독서를 통해서!
"두렴움 을 피하는 것 말고 사소한것 에 집중 하지 말고, 진짜 내가 풀어야 하는 문제는 무엇이지?
내가 원하는 시간에 , 내가 원하는 곳에서 나를 사랑하는 사람과 함께 할 수 있는 인생 을 목표로 !!!
나는 지금 이 자산을 불려나가는 여정을 언제 은퇴를 할것 인가 ? 꿈을 크게 꾸고 뾰족한 계획을 세우세요!
#목표는 크게 현실은 열정적으로 매일 하루를 꾸준히 힘들지라도 매일 꾸준히 하는 사람이
목표를 달성 할수 있습니다.
-자음과 모음님 의 말씀 -
“ 귀하게 여기고 진심이 담긴 태도로 강의에서 배운내용을 현실에 적용하고 , 매일 매일 꾸준하게 실행 하겠습니다. ”
아쉽지만 4주차를 즐겁게 마무리 해주셔서 감사합니다. 다음달 실준에서 뵙겠습니다! ^^
