책 제목(책 제목 + 저자) : 나의 첫번째 부동산 교과서
저자 및 출판사 : 송희구
읽은 날짜 : 2026.06
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #입지 #부동산투자 #부동산교과서
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
주택청약
- 돈 마련 : 계약금(본인자금) → 중도금대출(공사 중 집단대출) → 잔금대출(입주 시 주택담보대출)
- 당첨 → 서류제출 → 계약금(10%) → 중도금(60%) → 잔금(30%) → 사전점검(하자확인) → 입주
청약이라고 해서 다 좋은건 아니다. 특히 요즘은 공사비가 많이 올라 분양가가 주변 시세보다 높은 경우도 많아짐.
- 청약시 과연 이 정도 입지와 상품성에 적절한 분양가인지 꼼꼼하게 따져봐야 함
집을 사는 방법
- 이미 지어진 집 사기 : 실거주 or 전세레버리지
- 아직 지어지지 않은 집 사기 : 청약당첨, 미분양
- 구매하고자 하는 아파트의 매매가가 커질수록 거주*투자 분리와 실거주에 들어가는 비용의 차이는 더 커진다
집값이 오르고 떨어지는 이유
- 심리 : 집값이 더 오를 것이라는 기대감
- 금리 : 대출이자부담과 직결
- 소득 : 소득이 늘어나면 부동산시장에 흘러가는 자본 역시 커진다
- 공급 : 어느지역에 어떤형태로 공급되는가가 더 큰 영향을 미친다
- 인플레이션 : 계속해서 오르는 건축비와 떨어지는 돈의 가치
- 집값은 전체적인 경제 상황과 대중들의 심리에 따라 결정된다. 집값 하락론과 같은 메세지에 불안해하지 말자.
호재
- 교통 : 지하철역은 무조건적인 호재가 아니다. 중심지로 얼마나 빠르게 가는 노선인지가 핵심이다
- 재개발 : 재개발로 인한 지역 전체의 변화 - 천지개벽 → 급지의 개편, 균질성
- 낮은 가격 : 시장가치 대비 현저히 낮게 가격이 형성된 상태 - 하락장이나 긴 보합장
급지 : 특정 지역이 도시 공간 속에서 가지는 위상
- 사람들이 얼마나 살고싶어하는가를 수치화하지 않고도 직관적으로 보여주는 개념이자 다양한 요인의 종합적인 결과물
- 균질성 : 한 지역의 주거환경이나 살고 있는 사람들의 결이 얼마나 비슷하게 통일되어 있는가
- 지역적 변화와 급지상승 - 개별 아파트 가격상승보다 훨씬 더 지속적이다
부동산에서 중요한 것은 단지 ‘ 시설 하나가 들어왔다는 사실’ 이아니라 그 시설이 해당 지역의 생활환경을 어떻게 변화시키는가, 그리고 주변 개발과 어떤 시너지를 만들어내는지가 핵심이다.
- 쇼핑몰 하나만 들어서는게 아니라 신축 주거타운, 일자리가 같이 들어와야 의미가 커진다
입지 : 부동산에서 가장 중요한 호재이자 핵심을 관통하는 단어
- 위치와 입지는 다르다
- 위치 : 단순한 지리적 좌표
- 입지 : 다양한 요소가 어우러져 그 위치의 가치를 얼마나 돋보이게 하느냐
- 입지를 결정하는 3가지의 절대거리 - 업무지구, 학군,상급지와의 절대거리 = 접근성
입지결정요소 3가지
- 교통 - GTX (‘하차역’ 과 그 주변지역 주목)ㅡ 주요 업무지구를 통과하는 노선
- 학군지 - 자녀의 초중고 입학이라는 시간표가 정해져 있음 - 아이 학교시기에 맞춰 들어감
- 자녀교육이라는 ‘절대적인 수요동기’
- 1인가구보다는 3인이상 가구의 비중이 압도적으로 높다 - 18평 이하 소형보다는 30-40평대
- 급지 : 부동산 가치의 흐름을 보여주는 지도. 탄탄한 수요층을 기반으로 지속적인 자금과 인구유입
- 집값, 즉 부동산의 가치가 높은 지역에는 그 이유가 있다. 이를 분석해볼 수 있는 눈을가지고 있는 것과 없는 것은 큰 차이를 만든다
인플레이션 : 사회 전반에서 돈의 가치가 하락하고 그 결과 재화와 서비스의 가격이 상승하는 현상
- 가격이 떨어졌다고 하지만 과거 특정 시점의 가격수준으로는 돌아가지 않는다
- 미래의 기준에서는 저점이 될 지 몰라도 과거의 고점보다 비쌀 가능성이 크다
- 베블런 효과 - 오히려 가격이 오를수록 더 사고싶어하는 현상
- 서울과 경기 핵심 지역의 아파트 가격 상승은 자연스러운 현상이다. 반면 전국 곳곳의 아파트값이 동시다발적으로 상승하기 시작한다면, 시장 과열과 거품의 신호로 해석된다
- 현재 내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은것 - 입지 좋은곳에 상품성까지 겸비한 아파트를 사야한다
세대수가 많아서 좋다는 것 (대단지)
- 토지 면적과 시가총액의 힘 - 대단지는 도시계획 측면에서도 주요한 거점 단지로 인식되지만, 소단지는 그 지역 내에서 상대적으로 ‘보조적 단지’ 에 머물 확률이 높다
- 관리 - 세대수가 많을수록 전문적인 관리체계가 강화된다
- 커뮤니티활성화
- 거래량 - 매매가와 전세가가 투명하게 형성되고 그만큼 거래가 많아져 시세에 정확하게 반영 - 환금성이 좋음
- 부동산의 가치는 결국 ‘입지’에서 출발한다. 입지가 80% 결정한다.
- 실거래가 : 실제로 거래된 가격 - 매도자와 매수자가 합의하여 계약을 체결하고 그 내용을 신고한 공식 자료
환금성 : 자산이 지닌 가치를 ‘실물 현금’으로 얼마나 쉽게 전환할 수 있는지를 말한다
- 진짜 환금성은 하락장에서 증명된다 (하락장에서도 거래 꾸준)
매물량 증가의 이유
- 불안심리 : 하락장의 신호가 있으면 집주인들은 불안감에 매물을 내놓는다
- 적극적인 시장참여 : 갈아타기를 위해 적극적으로 시장거래가 이뤄질 때
전세가율 : 매매가 대비 전세가의 비율 - 신축일수록 전세가율이 높다. 투자가치보다는 철저히 실거주 가치를 의미
- 역전세가 날 수 있으니 최소 전세가의 10%의 금액은 준비해두어야 한다
미분양 원인
- 분양가가 너무 비쌀 때
- 입지 경쟁력이 떨어질 때
- 상품성이 부족할 때
- 공급이 쏟아질 때
- 경제가 좋지 않을 때
- 통계와 데이터의 함정에 빠지지 말고 실거래가,거래량, 환금성을 교차검증하는 눈을 길러야 한다
아파트 시세차이를 만드는 요건
- 로얄등, 로얄층 : 지하철역, 학교, 커뮤니티 접근
- 신축과 구축
- 분양권투자 - 매수시 필수확인 : 전매제한유무, 중도금대출승계유부, 입주장 전세가 하락리스크
아파트 방향 = 메인창의 방향
- 남향 : 일조량 가장 많음
- 남동향 : 아침에 햇볕이 강하고 낮까지 양호
- 남서향 : 한낮~오후에 햇볕 강함
- 동향 : 아침에만 햇볕 강함
- 서향 : 오후에만 햇볕 강함
- 북향 : 직접 비치는 햇볕은 거의 없지만 여름에 시원하다
- 인테리어는 가치 상승이 아닌 가치 보완의 수단이다 - 비용은 최대 매매가의 5% 이내로
- 단순히 ‘사는 것’ 과 ‘투자하는 것’은 완전히 다르다 - 투자는 공부하고 판단하는 행위이다
- 좋은 매물을 잡으려면, 계산은 어제 해두고, 실행은 오늘한다
- 최상급지가 아니면 최대 40평까지가 환금성이 좋다
집수리
- 특올수리 : 고급 자재를 사용하여 디자인과 감성까지 충족 - 매매가는 가장 높으나 직접 공사필요X
- 올수리 : 깔끔하고 무난. 추가보수없이 즉시거주 가능. 가성비 좋음
- 부분수리 : 수리된 곳과 낡은 곳 혼재. 매매가는 저렴하지만 추가비용 투입 필요
주상복합
- 장점 : 도심, 역세권, 상업지에 위치- 교통, 직주근접, 편리
- 단점 : 채광과 통풍이 아파트에 비해 불리, 관리비 비쌈, 가족단위 수요 낮음
- 똘똘한 한채 - 마용성동강의 24평 신축급 아파트가 똘똘한 한채의 최소기준
- 아파트를 사야하는 이유 - 압도적인 환금성과 전세레버리지 제도
- 부동산 공부는 시험을 위해 준비하는 반짝 공부가 아니다. ‘습관’ 이 되어야 한다. 하락장이 끝나고 아파트값이 얼마나 반등했는가는 단순한 수치 이상의 의미를 지닌다
좋은 집의 조건
- 시세가 잘 오르는 집 - 시장에서 평가하는 시세가 오르지 않으면 투자가치가 낮은것임
- 주변에 고가 아파트가 많을수록 그 지역의 한계 시세가 높고 그만큼 상승여력이 더 있다
- 매물을 볼 때는 이 아파트의 장점이 내가 감당해야 할 단점보다 크고, 장기적으로 가치상승을 이끌 수 있는지 자문해봐야 한다
- 아파트의 가치는 시장이 형성한 실거래가에 상당부분 반영되어 있다. 부동산에서 악재는 예정된 개발사업이 취소되는 것이다. 사업지연은 실현기대감이 있지만 취소는 미래 혜택 자체가 사라진다
초보 투자자의 마인드셋 : 확신과 실행력
- 시행착오를 수용해서 다음에 더 빠른 의사결정을 내릴 수 있는 밑거름으로 삼는다
- 객관적인 시야 확보 - 장점에 취하면 본질을 놓치고 단점에 집착하면 기회를 놓친다
- 기준을 세울 것 - 평소 기준을 세워두고 이에 부합하는 매물이 있다면 주저없이 실행하는 결단력이 필요하다
- 필수 부대비용 - 취득세, 중개보수, 법무사 등기수수료, 이사비용, 기본수리 및 청소비용 등
- 내 아파트 미래시세 예상하는 법 - 상급지 시세 참고, 비교 대상의 오류 주의
- 성공적인 매수는 운이 아니라 철저한 자금 계획과 냉정한 시장분석에서 비롯된다. 조급함을 버리고 명확한 기준과 자금 한도를 세운 뒤 조건에 맞는 매물을 만나면 빠르게 실행해야 한다
- 뉴타운 : 도심 안에 있는 낙후된 원도심을 크게 묶어 싹 밀고 새 아파트와 인프라를 짓는 ‘도시재생사업’
- 신도시 : 텅 빈 농지나 임야 같은 도심 외곽의 빈 땅에 주거, 상업, 교통 인프라부터 설계하여 새로운 도시를 조성
- 재건축 수익의 핵심 - 일반분양 수익 극대화
- 투자하기 좋지 않은 부동산 - 오피스텔, 재개발 안되는 빌라, 지식산업센터, 분양형 호텔, 신축상가, 지역주택조합
안전한 실전 매매계약을 위한 필수리스트
- 계약금 상향조정 - 계약파기의 위험줄이기
- 잔금일은 무조건 평일 - 은행, 법무사, 등기소 업무 제한되므로
- 중개보수 사전협의
갈아타기 설계도 : 1.5배의 법칙
-갈아타기는 단순한 이사가 아니라 ‘자산 업그레이드’ 의 과정이다. 현재 매도 시점 가격의 최소 1.5배 이상이 되는 상급지로 가야만 훗날 자산격차를 만들 수 있다
- 타이밍 : 하락장이 갈아타기를 위한 최적의 타이밍이다. 같은 동네나 지역 내 수평이동은 금물
- 부동산은 단순히 돈을 벌기 위한 수단이 아니라, 내가 어떤 공간에서, 어떤 미래를 바라보며 살아가고 싶은가에 대한 이야기이기도 한다
- 고민하며 보낸 시간은 사라지지 않는다. 밤 늦게까지 지도를 들여다보던 순간들, 망설임 끝내 내린 작은 결심들, 그런 시간이 하나씩 쌓여 어느날 여러분의 선택을 단단하게 붙잡아줄 것이다
=> 와 .. 정말 누구나 이 책 하나면 부동산에 대한 기본 지식을 쌓을 수 있다는 생각이 들었다. 심지어 학자가 아니라 작가라 그런지 스토리가 있어서 이해도 쉽고 내용은 알찼다.. 월부에서 다 배운것들이지만 그것들을 뼈대로 심어주면서 뼈만 있는게 아니라 살도 같이 있는 느낌이다. 내용이 많아서 줄이고 줄여서 쓴게 53번까지이다.
아무래도 이 책만 보고 부동산을 매수하기는 조금 더 공부를 해 봐야 할 영역이겠지만, 적어도 아무 지식 없이 하는것보다는 백만배 나을 것 같다.
부동산을 잘 모르는 지인에게 선물해주고 싶은 책이었다.. 굿굿
아 그리고 사면 IPJI 라고 쓰인 티도 주는데 예약 걸고 사서 받은 첫 흰티보다는 지금 나오는 검정티가 훨 낫다. ㅎㅎㅎ
