*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 래미안 퍼스티지 (2009년 / 2444세대 / 25평형)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서초구 종사자 수 : 약 49만명
서초구 직장 등급 : S 등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 25분
여의도역 : 25분
시청역 : 40분
교통등급 : S 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군
세화여자중학교, 학업성취도 94%, A등급
신반포중학교, 학업성취도 93%, A등급
반포중학교, 학업성취도 91%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 :
신세계백화점,
대형마트 킴스클럽, 롯데마트, A등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 서초구 인구수 : 41만명
서울시 인구수 : 930만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,081
(1년 : 2,081세대 / 3년 : 6,243세대)
3) 3년 입주량 합계 : 6,589 세대 (26년 5,882세대 + 27년 707 세대 + 28년 0 세대)
4) 연 평균 입주량 : 6,589세대÷3년 = 연평균 2,196 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,196 ÷ 2,081 =1.05배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1.5 이내 > B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 저평가 X / 하지만 우리나라 최고입지이므로 감당 가능한 상황이라면 살 수 있을 때 산다라는 마음 으로 접근
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 선호도가 높은 단지로 환금성은 좋은 편(가격이 싸면 팔릴 단지)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 고점 매수시 56% / 저점 매수시 104%
4) 원금보존 : 전세가율 37%로 원금보존가능한 단지라고 보긴 어렵다
5) 리스크 대비: 전세가율이 매우 낮고 주변에 공급이 있기때문에 현재 시점에서는 시세대로 전세 받기가 어려울 수 있고 아직 반디클의 공급량이 지인에 잡혀있지 않기때문에 좀 더 보수적으로 접근해야할 필요가 있음.
현재 대출규제로 총액이 6억까지 밖에 안되기때문에 원리금 상환 후에도 일부 저축이 가능, 일시적 가격하락에 따른 대출상환요청이 있더라도 저축액을 통해 상환이 가능
나의 투자 결론(매수 여부): 주변 단지와 비교를 해봐야겠지만 투자 또는 실거주 매수가 가능하다면 무조건 해야하는 단지 09년식이지만 단지 외관상으로 볼때는 주변신축과 비교했을때, 차이가 크게 느껴지지 않을정도로 잘 지어진 아파트 내부는 아무래도 우드톤이기때문에 일부 수리는 필요한 상황
현재 상황에서는 보유중인 주택의 양도세 등의 중과로 인해 이만큼의 투자금이 마련되지 않기때문에 투자 어려움
✅ 작성하면서 느낀점 : 작성하면서 저환수원리에 대해서 다시 꼼꼼하게 생각해볼 수 있었습니다. 좋은단지니까 무조건 매수 라는 관점도 있긴 하지만 투자적인 관점에서 원금보존이나 리스크에 대해 더 꼼꼼하게 살펴볼 수 있는 시간이었습니다.
