책 제목(책 제목 + 저자) : 대한민국 부동산의 역사
저자 및 출판사 : 홍춘욱
읽은 날짜 : 2026.07
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산의 역사 #강남불패 #아파트
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
- 정약용 - 한양으로 돈과 사람이 모여드는 것을 당연하게 여겼다 - 한양에 살고 어렵다면 적어도 10리밖을 벗어나지 마라
- 한양출신 합격자가 과거시험에 합격하는 비율이 높아짐 - 한양에 기반을 둔 특수한 계층 대상
한양과 지방의 토지가격 양극화 현상 → 정치적 불안정 부추김
- 지방의 토지가격은 하락하는데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유 = 인구집중
- 모내기가 시작하며 토지생산성 향상 + 정부가 개간과 개척 장려하며 토지소유권 강화됨 → 경제성장
- 한양의 집값은 19세기 내내 상승해 “집은 한양에 사두어야 한다” 라는 인식을 심음
- 식민지 시기 서울 전체 토지 중 사유지는 440만평에 불가하지만 이 중 164만평이 일본인 소유 토지였음
- 감당할 수 없을 정도로 부풀어 오르는 주택가격과 인구과밀에 대응해 일제는 한양 도성의 동북쪽 관문이던 혜화문 일대에 신도시를 만들기로 결정함
농지개혁
- 정치와 사회에 안정을 가져왔을 뿐만 아니라 생산성 향상의 효과도 가져옴
- 유례를 찾기 힘든 교육 붐 발생 - 교육은 재산권의 강화를 유발해 포용적 사회를 만든다.
- 폭격의 경제지리학 - 폐허가 되었던 수도에 사람들이 다시 몰려드는 현상
- 조선총독부와 일본인이 보유한 각종 자산인수에 지가증권을 활용하도록 해줌
잠실을 비롯한 변두리 지역 땅값이 100배 넘게 오를 수 있었던 것은 주택난 때문이었다.
- 강남3구는 툭하면 수몰되는 땅
- 최적의 후보는 : 인천-부평-영등포 이었으나 영등포 - 강남으로 바뀜 (한남대교 착공, 소양강 댐 건설로 인해)
강남지역의 주택가격이 폭등한 이유
- 반포에서 삼성동에 이르는 800만평을 토지구획정리사업지구로 지정 - 역사상 최대규모 신도시건설
- 명문학교를 강남으로 대거 이전
- 공유수면 매립
- 한국 부동산 시장의 수출경기가 좋으면 주택 가격을 잡을 수 없다
- 부동산불패신화 형성 - 정부의 사유재산 보호가 불투명 → 부동산매수
- 3저호황 - 저물가, 저금리, 저환율
- 경제는 가파른 성장세 - 주택시장 회복은 더딤 - 2차석유위기로 경기 나빠짐 + 대규모 택지개발로 공급과잉
- 1980년대 공급을 줄이고 분양가 상한제를 도입함 - 경기가 좋아지니 주택가격 & 전세가 급등
1990년대 주택가격 하락
- 주택가격이 소득에 비해 지나치게 비쌌음
- 한국 기업들의 경쟁력 약화
1999년 주택가격 상승
- 주택담보 대출이 미미 했음
- 원화가치가 크게 떨어짐 → 기업대출에서 큰 손실을 본 은행들이 주택담보대출시장에 뛰어들음
- 1999년에 시작한 호황이 2008년에 마무리됨
2010년 주택가격 하락
- 노무현 정부의 ‘지역균형발전’ - 행정수도이전 추진
- 남동 임해벨트를 중심으로 제조업 도시들이 큰 호황을 누림 → 서울주택가격 하락 유발
2014년 박근혜정부
- 재건축 규제 폐지, LTV낮춤
- 공공부문택지개발 전면중단 → 미래에 주택공급이 부족할 것이라는 신호탄
- 2016년부터 시작된 반도체 호황으로 실적개선, 돈이 풀림 → 새로운 상승장
서울아파트 공급이 지속적으로 감소한 가장 직접적인 이유
- 용적률 규제 → 동일한 따엥 공급되는 주택수 줄어듬 → 지분쪼개기
- 재건축, 재개발 관련 규제 강화
분양가상한제
- 재건축, 재개발 동력이 약화됨
임대차3법
- 주택시장의 수급균형 무너뜨림
- 전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제
금리하락이 주택시장에 미치는 영향
- 가계의 저축욕구가 낮아지는 가운데 경제 전반에 유동성이 크게 늘어남 → 소비 → 기업매출 상승 → 신규투자
- 주택구입의 기회비용이 낮아짐
- 차입비용의 감소
- 금리는 주택시장의 경기사이클을 좌우한다
환율은 경제의 신호등 역할을 한다
- 글로벌 외환시장의 동향
- 외국인 투자자들의 동향
- 환율이 상승하면 투자심리가 급격히 위축됨
2022년 봄부터 주택가격 하락으로 절호의 매수기회 제공
- 금리가 급등했다가 크게 떨어짐
- 레고랜드 사태때 1400원이었던 환율이 1300원을 밑돌음
- 윤석열 정부의 부동산 시장 안정화를 위한 적극적인 부양
- 서울 아파트 실거래 가격이 20%이상 하락하여 저평가 매력이 부각
중국주택시장 불황
- 중국 당국의 지나친 대출규제 정책 - 부동산 기업의 3대레드라인 - 자산부채비율 79%이하, 순부채비율 100%이하, 단기부채대비 현금성자산비율 100%이상
- 부동산 버블의규모가 감당할 수 없는 수준으로 부풀어 오름
정부정책 (11.10대책)
- 투기과열지구해제 - 1만3000세대에 이르는 둔촌주공 재개발 사업 대규모 미분양 위험때문
- 다주택자 양도세 중과 유예
서울의 아파트를 매수하느니 경기도에 단독주택짓기
- 직주근접 원칙에 위배 - 직장과 사는곳 거리가 멀어질수록 각종 비용이 발생, 삶의 만족도 하락
- 단독주택 가격이 좀처럼 오르지 않음
아파트 건설
- 1969년시민아파트 건설 - 급경사 지역에 판자촌에 공급하기 위해 대규모 아파트 건설 - 15동 건물 전체 붕괴
- 1969년 한강맨션 - 온수난방
- 1970년 여의도 시범아파트 - 중앙난방, 엘리베이터
- 1986년 아시아 선수촌 아파트 - 지하주차장
→ 아파트 성공 속에 단독주택과 빌라는 열등재로 변모함
광주대단지 사건
- 13만가구의 판잣집 중 3만가구를 성남지역에 보냄 - 아무런 도시 기반 시설 없이 서울에서 한참 떠러진 곳에 택지개발
제2의 강남이 나오기 힘든 이유
- 지역균형발전의 노력이 실패 - 청년인구가 수도권으로 집중된 반면, 공급은 지방에 집중
- 세종시 : 주차장 대비 승용차 수가 전국에서 가장 많음
신설되는 역 앞에는 임대주택을 집중적으로 배치하고, 신도시 외곽에 민간이 공급하는 대형평형 아파트 배치
- 세종시, 판교, 천안아산역 일대가 서울에서 이주할 사람들의 눈높이를 맞출 생각이 없었던 듯
- 신도시의 알짜 지역은 임대주택과 오피스텔로 가득차고, 도로는 주차장이 됨
일본 주택가격 급등
- 2000년대 고이즈미 개혁 - 지방에 공공주택 짓는 정책 폐기하고 핵심지역 노후건물을 재개발
- 2013년 아베노믹스 - 주택담보대출금리 최저
- 외국인의 참여
- 메가시티 집중현상
2020년 말에 적정가에 도달했다고 판단한 이유
- 갭 투자 붐 - 전세자금대출 대거 늘림 → 갭축소
- 인플레 위험 - 시장금리상승은 상승잠재력(갭)에 부정적인 영향 미칠 영향이 높다
- 2020년 617대책 발표 - 우호적인 태도였던 기존 정책기조 바뀜
상승잠재력이 높은 집을 고르는 법
- 강남으로 이어지는 교통망 - 강남지역 접근성 개선은 강력한 상승 모멘텀 갖게 됨
- 언제 지어졌는지 여부 - 80년대 용적률 매우낮음 - 00년대는 용적률이 400%에 이름 - 재건축 사업성
- 대단지여부 - 규모의 경제 실현
- 미국 리츠 ETF - 서울 아파트 시장이 점점 더 글로벌 시장에 연동되는 중임
3기신도시 발표 이후 7년이 지나도록 분양도 이뤄지지 않은이유
- 경제 및 정지환경 변화
- 뉴타운지정해제 - 2010년 당시 창신*숭인뉴타운 → 3013년 주민들이 스스로 뉴타운에서 빼달라고 함 → 해제
- 건축비 상승에 따른 수익성 악화
대안
- 용적률 제한 푸는 것 → 정비사업 수익성 크게 개선
- 다세대 주택 규제완화 - 주차장규제 완화
=> 강남의 탄생이랑 꽤 비슷하다!!
역시 부동산은 사이클이다. 금리, 경기, 공급, 인구가 계속 변하기 때문에 부동산의 사이클을 보아야 한다. 그리고 조금 음.. 생각해야 할 것 중에서 금리를 매우 중요하게 설명했다는 점이다. 많은 변수가 있겠지만 금리가 드라마틱하게 움직이지 않는 이상 금리 하나보다는 공급, 소득, 인구와 함께봐야 하는게 중요할 듯 싶다
결국 왜 이런 시장이 되었을까? 에 대한 생각의 확장이 되었다.
강남의 탄생은 공간에 대한 것을 주로 설명하면서 ‘서울’을 설명한다면 대한민국 부동산의 역사는 시간을 기준으로 ‘우리나라 전체’에 대해 알 수 있다. 강남의 탄생을 봤던 것도 도움이 꽤 되는 것 같다.
어쨌든 아주 크게 보면 하나의 복기라고 볼 수 있던 책이다.
지식이 +1이 되었다. :)
