사회초년생 때 청년버팀목전세대출을 처음 알았을 때 솔직히 놀랐습니다.
연 소득 5000만 원 이하면 최저 연 1%대 금리로 전세 대출을 받을 수 있었습니다. 시중 금리가 5~6%를 웃도는 상황에서 4~5%포인트나 낮은 금리였습니다.
신생아특례 디딤돌대출도 마찬가지입니다.
부부 합산 소득 2억 원 이하, 주택가격 9억 원 이하라면 연 1.8~4.5% 금리로 최대 5억 원까지 빌릴 수 있습니다. 시중 주담대 금리가 연 5~7%대인 것을 감안하면 엄청난 혜택입니다.
정부가 만들어준 이 사다리는 분명히 좋은 제도입니다. 쓸 수 있을 때 최대한 활용해야 합니다. 이 조건에 맞는 분들께는 엄청난 기회입니다.
그러나 이 저금리 사다리를 쓰면서 하나를 함께 생각하지 않으면 나중에 아쉬움이 남을 수 있습니다. 자산이 불어나는 건 정책대출이나 금리적인 외부 요소보다는 자산 자체가 갖고 있는 내재가치로 판단되기 때문입니다.
오늘 글에서는 정책 대출보다 먼저 보시고 적용하시면 좋을 관점에 대해서 이야기 드리겠습니다.
정책 대출 요건이 자산의 천장이 될 수 있습니다
청년버팀목전세대출 소득 요건은 연 5000만 원 이하입니다. 신생아특례 디딤돌은 9억 원 이하 주택이어야 합니다. 보금자리론은 6억 원 이하입니다.
이 조건들은 정책의 취지상 당연합니다. 지원이 필요한 분들을 위한 제도니까요.
그런데 이 요건을 맞추는 과정에서 생기는 부작용이 있습니다. 소득이 5000만 원을 넘으면 조건에서 벗어난다는 걸 알기 때문에, 이직이나 승진을 앞두고 타이밍을 고민하는 분들이 생깁니다. 9억 원 이하 주택이라는 조건 때문에, 예산을 늘려서 조금 더 좋은 입지를 볼 수 있는 상황인데도 그 선 안에서만 찾게 됩니다.
금리가 낮고 상환조건이 유리한 디딤돌대출, 보금자리론도 마찬가지입니다. 내가 모은 돈이 적고 상환 능력을 고려했을 때 6억 이하를 매수할 수 있다면 당연히 좋은 상품이지만 “내가 충분히 능력이 됨에도 불구하고” 대출에 맞는 집을 사는 건 자산적으로 유리한 선택은 아닙니다.
6억을 초과해서 대출 조건때문에 포기한 동대문의 집이 결론적으로 입지의 힘으로 중랑구의 집보다 더 많이 오르는 모습이 있습니다.
자산을 생각하시면 집이 먼저 있을 게 아니라, 항상 더 나은 가치글 가진 자산을 소유한다는 관점에서 먼저 생각해 보셔야 합니다.
정책 대출이 발판이 아니라 기준이 되는 순간, 그 기준이 자산 범위를 결정하게 됩니다. 정책 조건 안에서 찾다 보면 자연스럽게 입지와 조건이 아쉬운 단지로 범위가 좁혀질 수 있는데, “내가 가진 돈으로 최선인지”를 먼저 판단하시면 좋겠습니다.
정책 대출과 내 자산 계획을 분리해서 생각해야 합니다
정책 대출을 최대한 활용하는 것과, 내 자산의 방향을 정책 조건에 맞추는 것은 다른 이야기입니다.
가장 좋은 방식은 이렇습니다. 지금 조건이 맞는다면 정책 대출을 최대한 활용해서 시장에 먼저 진입합니다. 그 발판 위에서 자산을 키운 다음, 다음 단계로 이동합니다. 첫 집이 꼭 마지막 집일 필요는 없습니다. 단, 좋은 집은 더 큰 발판이 됩니다.
반대로 피해야 할 방식은, 정책 대출 요건에 맞는 집만 찾다가 시장 진입 자체가 늦어지는 겁니다. 요건에 딱 맞는 조건을 기다리다 보면, 그 사이에 살 수 있는 가격대의 주택들이 올라버리는 경우가 생깁니다.
신생아특례 디딤돌대출은 부부 합산 연소득이 2억 원 이하이면 최대 5억 원까지 대출받을 수 있고, 주택가격은 9억 원 이하여야 합니다. 이 조건이 맞는다면 시중 금리 대비 2~3%포인트 낮은 금리 혜택을 받을 수 있습니다.
3억 원을 빌린다면 연간 이자 차이만 600만~900만 원입니다. 분명히 활용해야 할 혜택입니다.
다만 그 혜택을 쓰면서 동시에 봐야 할 것이 있습니다. 지금 이 집이 5년, 10년 뒤에 어떤 가치를 가질 입지인지입니다. 정책 조건에 맞는 집과 입지가 좋은 집이 겹치면 최고입니다.
만약 겹치지 않는다면, 두 가지 중 무엇을 우선순위에 둘지를 스스로 판단해야 합니다.
사다리는 올라가기 위해 쓰는 겁니다
아마 여기까지 이야기를 드리면 “고점이라 불안한데…”라는 생각이 드실 수 있습니다. 저도 미래 집값은 예측할 수 없기에 저도 확답은 어렵고 오히려 제가 코칭이나 튜터링을 통해서 도움 드리는 분들께는 “사자마자 떨어진다고 생각하세요”라고 조언을 드립니다.
서울수도권은 단기적인 등락의 시세차익을 보는 투자처가 아닙니다. 오래 기다려서 자산의 가치 상승을 크게 누리는 + 그리고 내가 실거주하며 거주 욕구도 충족시키는 장기적인 투자재이자 거주 목적의 필수재입니다
정책 대출은 분명히 좋은 제도입니다. 시중 금리로는 감당하기 어려운 조건에서 집을 살 수 있도록 도와주는 사다리입니다.
사다리는 올라가기 위해 씁니다. 사다리 위에 계속 서 있는 게 목적이 아닙니다. 정책 대출로 첫 집을 마련하신 분들은, 그 집의 가치가 오르면 더 좋은 입지로 이동하시는 게 자산적 관점에서는 정책 대출을 가장 잘 활용하는 방식입니다.
다만, 내가 해당 요건이 딱 맞다면 정책 요건 안에서 최선의 입지를 찾되, 그 조건이 내 자산의 방향 전체를 결정하게 두지 않는 그 균형이 중요합니다. 입지를 먼저 보시고 대출을 활용해보시면 좋겠습니다.
입지 공부가 어렵다면 내가 보고 있는 지역이나 동네에서 가장 비싼 아파트가 있는 곳들을 직접 방문해보시고 그 동네가 가진 장점을 이해해보고 “내가 관심있는 아파트는 주요 일자시 접근성이나 주변 환경은 어떤지” 판단해보세요.
아실어플 > 최고가 아파트 이 순으로 보시면 됩니다.
대출보다 더 자산 쌓을 때 더 본질이 되는 것이 무엇인지 생각하시며 좋은 의사결정하시면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
