[지투 29기 11조 슬기로운밤] 1강 후기

 지방 투자가 수도권 투자보다 유리한 가장 큰 이유는 투자금이 적게 든다는 점이다. 지방은 절대가격이 낮고 전세가율이 높기 때문에 소액 투자가 가능하다. 여기서 핵심은 공급 부족이 누적되면서 전세가격이 상승하는 구간이 오고 있다는 것이다. 5대 광역시 모두 최근 1년간 전세가율이 상승했다는 것은 가치 있는 지역에 소액으로 투자하기 좋은 환경이 조성되고 있다고 해석할 수 있다.

 하지만 이럴 때 가장 주의해야 할 점은 수익률에 집착한 나머지 아파트의 가치보다 투자 비용에만 매몰되는 것이다. 이를 방지하기 위해 우리가 해야 할 일은 임장과 임보를 통해 지역의 가치를 파악하는 방법을 배우고, 투자 범위와 우선순위를 정하는 것이다. 이번 달의 핵심 과제 역시 임장과 임보라고 생각한다.

 수도권과 지방을 막론하고 주택 공급은 수익과 밀접한 관련이 있다. 시장이 호황일 때는 건설사들이 공급을 늘리고, 침체기가 오면 공급이 위축되면서 공급 부족이 발생하는 사이클을 반복한다. 현재는 공급 부족 국면에 해당한다. 여기에 더해 2023년 하락장 이후 전국적으로 역전세 시기에 저렴한 전세로 입주했던 세입자들이 2025년 상승한 전세가격에 부담을 느끼며 계약갱신청구권을 사용했고, 이로 인해 전세 물량이 더욱 부족해진 상황이다.

 물론 공급 부족이 반드시 가격 상승으로 이어지는 것은 아니다. 하지만 공급 부족은 전세가를 끌어올리고, 전세가 상승이 매매가를 밀어 올리는 것은 분명한 사실이다. 선호 단지는 전세가 하락이 멈추기만 해도 공급이 많지 않은 상황에서 매매가가 먼저 반등하는 모습을 보인다. 반면 비선호 단지는 전세가가 충분히 상승해 매매가를 밀어 올릴 때 비로소 움직인다. 여기서도 임장과 임보의 중요성이 드러난다. 임장과 임보를 통해 선호도를 파악하고 공급 상황과 함께 분석하며 지역 내 투자 범위와 우선순위를 정해야 한다.

 수도권과 지방의 인구 격차는 수요의 차이로도 이어진다. 지방은 인구가 적어 수요층이 얇기 때문에 전세가의 움직임이 시장 흐름을 이끄는 경우가 많다. 지방 앞마당을 시세 트래킹할 때 전세가를 유심히 살펴봐야 하는 이유도 여기에 있다. 강사님께서는 각 도시의 상황과 선호도에 따른 네 가지 유형의 단지를 예로 들며 최근 2년간의 시세 변화를 설명해 주셨는데, 이를 통해 현재 우리나라 부동산 시장을 한눈에 이해할 수 있었다. 또한 실력 있는 투자자가 되기 위해서는 앞마당의 중요성을 강조하시며, 시세 트래킹뿐 아니라 전임과 매임도 함께 해야 한다고 말씀하셨다.

 이어 종잣돈 규모에 따른 세 가지 투자 방향성을 제시해 주셨는데, 내가 2호기 투자를 위해 염두에 두고 있는 방향은 ‘지방 소액 투자’이다. 지방 소액 투자에서는 투자 범위를 설정하는 것이 매우 중요하다. 같은 생활권에 있는 바로 옆 단지라고 해서 모두 같은 흐름으로 상승하는 것은 아니기 때문이다. 앞서 말했듯 중요한 것은 소액이라는 사실 자체가 아니라, 가치가 있는데도 가격이 저렴하고 투자금이 적게 드는 아파트를 찾는 것이다. 이를 위해 직장, 교통, 학군, 환경 등을 꼼꼼하게 살펴보며 가치를 분석해야 한다.

 다행히 공급 상황은 지역마다 다르기 때문에 한 사이클 앞서 움직인 지역을 교과서처럼 참고하면 투자 범위를 좁히는 데 도움이 된다고 한다. 2023년 공급 과잉을 겪었던 울산 사례를 통해 좋은 투자와 아쉬운 투자의 차이를 배울 수 있었다. 현재 공급 상황을 분석하고 전세가가 받쳐주는 시기에 투자하기 위해서는 미리 앞마당을 만들어 두고 가격의 움직임을 기다리는 것이 중요하다고 느꼈다.

 가격의 흐름을 파악했다면 이제는 도시별 선호도를 알아야 한다. 그래야 지역 내 비교평가뿐 아니라 지역 간 비교도 가능해진다. 선호도는 곧 환금성과 수익성으로 이어지기 때문에 도시별 선호 요소를 고려하여 개별 단지의 선호도까지 파악해야 한다. 우리 조에 배정된 임장지의 단지도 강의 중 언급되었는데, 실제로 방문했을 때 어떤 모습일지 더욱 기대가 된다. 이번 강의를 통해 배운 선호 요소들을 직접 적용해 볼 수 있는 좋은 기회가 될 것 같다.

 좋은 가격에 좋은 아파트를 매수했다면 그다음은 리스크 관리이다. 나는 그동안 전세 레버리지 투자이기 때문에 잔금에 대해 비교적 쉽게 생각했던 것 같다. 지방 전세가가 오른다고 해서 전세가 항상 잘 맞춰지는 것은 아니다. 오히려 상승한 전세가격에 부담을 느낀 세입자들 때문에 전세가를 낮춰 급하게 세입자를 구해야 하는 상황이 발생할 수도 있다는 점을 인지하고 투자해야 한다.

 따라서 잔금 대비가 가능한지, 시장 상황을 통해 잔금 리스크를 헤지할 수 있는지 반드시 확인해야 한다. 또한 공급 물량이 많아 역전세 가능성이 있는지, 역전세 상황이 발생했을 때 대응이 가능한지까지 점검해야 비로소 리스크 관리가 완성된다. 모든 투자가 그렇듯 리스크 관리는 가장 우선시해야 할 요소이며, 이번 투자에도 반드시 적용해야 할 부분이라고 생각한다.

 아파트를 잘 샀다면 잘 파는 것 역시 매우 중요하다. 강의를 통해 수도권과는 다른 지방 투자 특유의 매도 시기에 대해서도 배울 수 있었다. 아직 매수도 하지 않았는데 매도를 생각하는 것이 이른 것처럼 느껴졌지만, 매수가 잘못되면 결국 매도에도 문제가 생길 수 있다는 사실을 깨달았다. 강의에서 제시해 주신 매도 기준을 바탕으로 앞으로는 매수 단계부터 매도 전략까지 함께 고려해 봐야겠다.

 실전반까지 온 만큼 이제는 결과를 만들어야 할 시기가 다가오는 것 같다. 내년 2호기 투자를 목표로 이번 달부터 차근차근 앞마당을 만들고, 강의에서 배운 내용을 실제로 적용하며 좋은 투자자로 성장해야겠다. 매일 루틴을 실천하고, 이번에 만난 좋은 동료들과 튜터님께 적극적으로 배우며, 감사한 마음으로 꾸준히 성장하는 모습을 보여드리고 싶다. 11조 화이팅!