20260703 오렌지하늘 튜터님의 질의응답 정리본 "10년, 20년보면 다- 선으로 이어집니다."

최근 동탄, 기흥, 구리 3곳이 규제 지역 추가 되면서 많이 심란했었는데,

감사하게도 오하 튜터님께서 월부동료들을 다독여주시기 위한 질의응답 시간을 제공해주셨습니다^^ 

내용을 복기하며 공부해봤습니다. 참여하지 못했던 분들은 참고하시면 좋을 것 같아 글 올려봅니다.

Q. 누수 문제로 인한 윗집 주인과의 갈등 해결

광주광역시 어머니께서 5년 전 매수한 87년식 복도식 구축 저가치 단지가 있음. 월세 세입자 퇴거하면서 손해 감수하면서라도 공실 상태에서 매도하려고 함. / 세입자 나간지 3개월 정도 되었고, 최근 매수 희망자가 물건 보려오면서 천장 누수와 곰팡이를 발견. 장판에도 물이 고여있는 정도. / 윗집은 세입자 거주중이며, 원인 확인에 응해주는 상황이나 윗집 주인 할머니가 비협조적. / 누수 원인 제공자가 수리 비용 부담하는 것이 원칙이라는 것을 아고 있지만 실제로는 원상복구 안해주는 사례가 많다고 들음. / 이런 상황에서 감정 대립 없이, 상대방 설득하여 도배와 장판, 곰팡이 제거 등 원상복구 제대로 받을 수 있도록 어떻게 말씀드려야 할지?

A. 누수문제는 윗집에서 해주어야 하는 것이 맞음. 관리실 통해 이야기해보시고 협조가 되지 않으면 변호사 상담 통해 적극적으로 알아시길. 변호사 상담이 로톡 같은 걸로 하면 저렴한 편이니 가이드 받아보시길. 

우선 윗집에 수리가 지체되면 피해 범위가 넓어지면 나중에 비용 청구 금액이 더 늘어난다는 점 강조해서 이야기해보세요. 시간이 좀 걸릴 뿐 누수는 다 해결되니까 너무 걱정하시지 말길.

Q. 투자금 4억 보유하고 있으며 구리 투자 검토 중임. 앞마당은 동대문구, 강서구, 만안구, 구리. / 7월 구리가 규제지역으로 바뀌게 되며 실준반(부천) 들으며 남양주 다산과 비교해서 투자하는 것으로 계획을 세우고 있는데 시세를 보니 남양주 다산이 5천~1억 올랐음. 저평가 검토 시 비교 평가 어떻게 해야 할지? 조급한 마음에 높은 호가에 매수하지 않기 위한 방법이 있다면 조언 부탁드립니다.

A. 규제 지역 확대되었음에도 할 수 있는 것에 집중하는 모습 멋지고 응원해드리고 싶습니다.

서울 동대문구와 강서구 앞마당 있으시니, 서울 앞마당과 비규제지역에서 가격대가 겹치는 단지들이 있을 겁니다. 그 단지들을 뽑아서 입지 분석해보세요. 그게 비교평가의 첫 시작. 그리고 전고점이랑 비슷한 가격이면 비싼 것은 아님. 매수하여도 충분히 괜찮다고 봄.

Q. 부천에 4억 대 예산으로 생애 최초 대출 활용하여 실거주 집 알아보고 있는 중. 자금 계획 상 올해 말 잔금을 칠 수 있어, 지금은 세가 껴있거나 잔금 길게 가져갈 수 있는 집을 찾는 중임. / 현장에서 제 상황 맞는 매물 찾기가 어렵고, 연말 대출에도 변동사항 생길까봐 불안 / 당장 매수 물건 없다면, 가격이 오르는 걸 받아들이고 안전하게 대출 신청이 가능한 날부터 집을 알아보는게 맞는지? / 현실적으로 잔금 기간 확보하기 위해 현장에서 시도할 만한 방법 있는지?

A.  처음 내집마련 하시는 분들의 경우에는 요즘 대출 규제가 많이 나오니까 고민이 클 것 같음. 그런데 은행에서도 매월 분산해서 총량을 조정하고 있음. 대출이 아예 안 나오는 경우는 없고 월 초에 신청하시면 괜찮음. 그리고 주담대는 은행 뿐만 아니라 보험사도 금리가 비슷하고 오히려 더 조건 좋은 곳도 많아서 넓게 알아보길! 보험사에 주담대 받으셔도 신용도에 영향 없음.  먼저 대출 한도 (내 소득과 집값에 따른) 알아보시고, 집 매수하신 다음에 대출 신청 진행 하세요.

Q. 규제지역 관련 실거주 의무와 보유세 질의

새롭게 규제 지역으로 선정된 곳(동탄, 구리, 기흥)은 이번 규제 전 잔금까지 계약을 마친 상황이면,
실거주 의무는 없고, 보유세만 높아지는 걸까요? 아니면 실거주 의무도 없고 보유세도 규제 전 기준으로 부과 되는건가요?

A. 규제 전 잔금까지 완료하셨다면 실거주 의무도 없고, 2년 보유하면 1주택자의 경우 비과세 요건이 충족 / 보유세의 경우에는 7월에 세제 개편 나와봐야 알겠지만, 1주택 실거주라면 비규제든 규제든 세율은 똑같을 것 같음 / 비거주 1주택, 규제지역 2주택이 세율이 어떻게 되는지 살펴 봐야할 것 같음.

Q. 예상치 못한 2주택자된 경우 방향성 질의

26년 5월 지방 1호기 함. 현재 부모님과 함께 거주(남양주 외곽), 예상치 못하게 등본 상 2주택자가 됨. 1주택자가 되게하려면 세대 분리해야 한다고 하는데 현실적으로 쉽지 않음. 계속 2주택으로 가면 세제나 대출 등 불리한데 이것을 계산하지 못함. / 향후 종잣돈 모아서 갈아타기 계획이 있는데, 부모님과의 세대 분리를 꼭 하고 투자해야하는지 고민.

A. 연령에 다라 달라져서 세무 상담 받아보시길. 부모님 중 둘 중 한 분이 65세 이상이시면 양도세에는 문제가 없을 것임. 네이버엑스퍼트 상담이 1-2만원 정도 하니까 개인정보와 보유자산 상세히 써서 상담 받아보시길.

Q. 재건축 이후 거주 안정성 문제 질의

어머님이 30년 거주하신 아파트 재건축으로 26년 9월부터 전월세 찾아봐야함. 전월세 구하기가 어려워 집 얻어드릴 수 있을지 고민. 이주비 대출 받아서 2-3억 오른 전세 들어가는 것도 부담이 됨. 

A. 전월세 알아볼 때 주변 부동산 발품 파는 것이 가장 효과적. 네이버 부동산 올라가기 전에 현장에서 매물이 바로바로 나감. 사정 이야기 잘 하셔서 사장님들께 말씀 잘 드려놓고, 문자 꼭 남기고 오시길. 경험상 이런 상황에서는 머리보다는 몸이 움직인느 것이 답.

Q. 토지거래허가구역 내 약정서 쓰게 되면 그때 돈이 오가는게 있을까요? 
어떤 부동산은 매수, 매도  천만원씩 받아서 부동산에서 보관하다 허가 후 본 계약시 돌려주는곳도 있다고 하고, 어떤곳은 매수가 매도에게 일정 금액을 줬다 본 계약시 돌려주고 새로  계약금 10% 받기도한다고 들었음.

A. 토지 거래 허가 승인 전에 약정금을 실무적으로 주고 받음. 

원래는 허가 전에는 거래하면 안 되는 거라서 좀 애매한 것. 그래서 추후 자금 출처 조사를 깔끔하게 하기 위해서 

1) 약정금(매수-->매도) 

2) 허가 이후 본 계약서 작성시,  약정금을 매도자-->매수자 돌려주고, 

본 계약금을 매수자 --> 매도자 주는 방식으로 진행함.

Q. 확정된 호재와 관련 가격 반영 여부 판단

 덕양구 원흥(도래울)생활권에 gtx가 2030년 개통. 원흥생활권은 지금 당장 지하철이 없어 교통이 좋지 않고 상권 규모가 작은편인데 대장가격이 10억대 / 확정된 호재가 가격에 어느 정도 반영되어야 하는게 맞는지 지금 가격이 비싼건지 더 올라갈 수 있는지 어떻게 판단하는지 궁금함. 비슷한 용인기흥구단지, 파주신도시 등과 비교해봐도 잘 모르겠음.

A. 어떤 호재는 1억이 가치다라던가, 어떤 지하철역은 2억의 가치다라는 말로 부동산을 표현할 수는 없음.  왜냐면 부동산은 수학이 아니기 때문. 그래서 부동산에서 중요한 것은 “다른 단지들과의 비교” / 원흥보다 상급지 지역과 단지, 하급지 지역과 단지를 알아야 함. 그렇기에 은평구와 gtx라인 일산 및 파주를 비교해보시는 것이 도움될 덧.

Q. 종잣돈은 1.3억이고 생애최초 대출 가능함. / 비규제 지역에서 1.3억 갭투자를 할지, 규제지역에서 실거주하며 생애최초 써야할지 고민. 총 4억 정도의 집 매매 가능한데 규제지역에서 4억 정도 아파트는 보이지 않음 / 생애최초 아까워하지 말고 비규제 지역 투자해야할지 고민됨.

A. 조만간 결혼하실 수도 있으면 생애 최초 활용해보는 쪽이 더 좋을 것 같은데 그게 아니라면 매수하는 편이 더 좋을 것 같음. / 이 부분은 개인적인 것이라서 생각 정리 필요 /  그런데 결혼이 멀었다면 사는 게 낫다고 생각이 듦. 왜냐하면 지금 현재 수도권에 전월세가 많이 없고, 외곽도 매수세가 퍼지고 있음. 아직까지 싼 단지들은 기회라고 보임.

Q. 점점 규제가 심해지면서 동탄, 기흥,구리도 규제 지역이 되었는데, 이런 상황에서 점점 투자 할 지역이 없어 지는 건 아닌지 걱정이 됨 / 그럼에도 무주택자, 종잣돈 1.5억-2억정도가 있다면 내집마련을 하는게 우선일지?

A. 규제지역 확대되면서 걱정이 되시는 것 같음. 저는 1.5억 이상 있으면 내집마련 먼저 보시라고 말씀드리고 싶고, 아직까지 가격이 덜 오른 곳들은 충분히 괜찮다고 보여지기 때문.

Q. 제 투자금 보다 위인 매물을 봐야할 지 아니면 이제는 눈을 낮춰서 10평대 매물을 보는 것이 맞을지 의문 / 지방광역시 거주중이고, 생애최초 대출을 쓸 수 있는 상황 / 수도권 비규제 지역 투자가 아닌 거주 지역 실거주 투자를 더 우선해야할지 고민 / 어떻게 마인드를 잡아가며 투자로 나아가야 할지 조언 부탁드립니다.

A. 투자금이 점점 벌어지는 것 같아서 고민이 깊어지고 계신 것 같음. 지방에 실거주를 할지? 수도권 비규제 투자를 할지? 이 부분이 고민이신 것 같은데, 사실 이 질문은 가볍게 답변 드릴 수 있는 문제는 아니라고 생각합니다. 이 부분은 본인의 자산 상황과, 개인적인 상황을 알아야 좀 더 답변이 디테일하게 가능할 것 같음 / 그래서 투자 코칭을 받아 보시는게 가장 깔끔할 것으로 보임. 다만 자산적인 측면 + 제 개인적인 생각으로는 아직 수도권 비규제 투자하실 수 있는 상황이라서 그쪽으로 좀 더 검토해보시길.

Q.  공부할 때 서울 경기도 vs 지방 이렇게 나누는 것을 봄. 인구 50만 100만 150만 도시가 다를텐데 지방 싸이클이 다 똑같지 않을 텐데 / 지방도 수백개 도시가 있는데 너무 획일적이지 않나 생각 듦 / 혹시 지방 도시를 보시면서, 도시들마다 어떠한 점들을 다르게 보시면서 투자를 하셨는지 궁금함 / 50만 도시와 150만 도시를 투자 할까 고민 중임

A. 인구 수에 따라서 도시를 생각하고 계시는데 좋은 접근 방법임. 실제로 지방투자 기초반 들으시면 이 부분에 대해서 자세하게 배우게 됨. 지방에서 가장 중요한 것은 도시 규모(인구 ) / 월부에서 지방투자로 먼저 고려하는 곳은 지방 광역시 쪽 / 지방광역시도 그런데 부산,대구,대전,광주,울산 5개나 됨. 그래서 이 우선순위도 지방투자 기초반에서 정해드리고 왜 그런지도 배울 수 있으니 참고해보시면 좋을 것 같음.

Q. 지방에 거주중이고, 올해 안에 1호기 실행을 목표로 실준 앞마당 지역을 고민하는 중임. 남편의 허락 여부에 따라 투자금이 달라지는데, 3.5억의 투자금 또는 1억의 투자금이 있다면 7월 앞마당을 어디로 정하면 좋을지?
현재 앞마당인 지역 중 광역시는 대전 서구와 유성구, 비규제지역은 부천 원미구와 군포시입니다. 투자금 별로 다음 앞마당을 어디로 만들면 좋을지 조언 부탁드립니다.

A. 이미 지방이랑 비규제 앞마당이 있으시다면 남양주와 대구 쪽을 더 가보시면 좋을 것 같음. 앞으로 3개월 이내에 결정해서 투자한다는 마음으로 해보시길.

Q. 빠른 매도 방법

0호기가 아직 매도 되지 않아 1호기 매수가 지체되고 있음. 부산 동래구의 학군지 아파트 인데, 어떻게 해야 조속한 매도 가능한지?

A. 부산 상황이 작년에 가격이 좀 오르다 최근 입주장과 겹치기도 하면서 살짝 주춤한 상황. 사실 매도는 매도 가격이 가장 중요함. 빨리 팔고 싶으면 가격을 내리시는게 맞음. 가격을 내릴 결심을 하려면, 내가 이 가격을 내린 것을 감당하고라도 갈아탈 단지가 더 좋은가? 갈아탈 단지의 가격이 합리적인가? 라는 머리 속 계산이 서야 함. 그래서 역설적이게도 매수할 단지를 적극적으로 찾아보셔야 합니다.

Q. 무주택, 생애최초, 종잣돈 1.3억인 상황 / 인천 송도에 내집마련 할지 VS 부천 지역 투자하고 구송도에서 월세살이 할지 고민 중임  / 부천도 많이 언급해주시는 지역이라 투자 가치 있다고 생각하고, 송도도 환경도 좋고, GTX 호재도 있어서 실거주 내집마련하기에 나쁘지 않는 선택이라고 생각함. / 마음은 부천 투자 쪽으로 기울기는 했는데, 제 상황에서 맞는 방향성일지 궁금함. 송도와 비교했을 때 생애 최초를 포기할만큼 부천 투자 하는 것이 괜찮을까, 투자에 대한 두려움이 있어 조언 구합니다.

A. 더 서울쪽이랑 가까운 부천 쪽으로 검토해보시면 좋을 것 같고, 부천 뿐만 아니라 다른 비규제 지역도 더 보세요 

Q. 수익률계산기 관련해서 질문

수익률 계산기에 단지의 전고점 전저점 가격을 넣고 투자금을 확인해서 전고점에서의 현재가가 어느정도 떨어졌는지 전저점에서는 얼마나 올라왔는지 확인할 수 있었음. 그런데 그 결과를 투자적으로 해석하는 것은 어떻게 해야 할지 잘 모르겠음. 어떻게 활용하는지?

A. 이전장(2013~2022)에서 저점부터~ 고점까지 보통 200%가 오릅니다. (매매 가격 기준으로 3배) 이번장에서도 그렇게 무조건 오른다는 건 아닌데, 현재 상급지 단지들이 전저점대비 60%정도 올라와 있는 상황이고, 아직까지 상대적으로 싼 단지들은 전고점이랑 비슷하거나 더 이하에 있는 상황. 이 내용 참고해서 분석한 단지 살펴보심 좋을듯.

Q. 과거 누수 흔적이 있었던 집 매수 시 매수자의 입장에서 유의할 점이나 체크할 수 있는 점이 있을지 궁금합니다. 중대하자 특약도 있지만 현재 진행형이 아니다 보니 관리실이나 매도자분께 더 확인 및 요청 사항도 없다고 생각 되었습니다. 베란다 천정 페인트나 주방 싱크대 위쪽 도배 등 수리 예정이라면 앞으로의 경과를 잘 지켜보는 수 밖에 없을까요?

A.  아무래도 매수한 집이 누수 이력이 있으면 좀 걱정 되실 것. 특약에 매수 후 6개월간 누수는 집주인이 책임지는 것으로 하고,  매수 잔금한 날 바로 화재 보험 가입하셔서 누수 발생 시에 보험 처리 하실 수 있도록 준비해두면 마음이 한결 가벼워지실 것. 보험료는 보통 만원

Q. 적은 종잣돈으로 지방 실거주, 지방 투자 중 어떤 것이 더 좋은 선택일지 궁금 

대전은 공급이 장기간이 시작되는 구간이라 분양권들이 저렴하게 나와있어서 실거주에 굉장히 유리하다고 생각함. 주요 질문은 29년 입주 예정인 분양권을 매수해서 실거주 안정성과 3년뒤 가격 상승의 기대감을 가져가는냐 또는 하던 대로 2년후 2호기를 매수(대전보다 높은 급지인 부산이나 대구)하여 투자해서 자산을 불려나가는 것이 자산 증식에 도움이 될지 궁금함. 

A. 대전 거주중이시라면 실거주 하시는 것도 충분히 좋은 선택지라고 봄. 다만, 투자할 때 살 수 있는 아파트 vs 실거주할 때 살 수 있는 아파트 비교해보시는 것은 필요할 것 같음. 아직 대전이 움직임이 빠른 곳은 아니니, 대구 가보신 뒤에 대전 보시면 좋을 것 같음.

Q.  일시적 1가구2주택 비과세 관련

26년 10월 갱신권으로 세입자 연장 하면 28년 10월이 세입자 만기가 됨. 일시적 1가구2주택 비과세 받으려면 28년 4월까지는 매도 잔금 해야 하는데 어떻게 해야 최선일지?

A.  28년 4월까지 매도 해야하는 거면 딱 그때 맞춰서 매도하면 좀 어려움. 세입자한테 세금 이야기는 하지 마시고, 27년 10월쯤에 매도 해야할 것 같은데 갱신 계약을 1년 6개월정도로 해도 괜찮겠냐고 먼저 한번 물어보셔요. 사정이 있어서 죄송하다고 하면서 이야기 해보시면 좋을 것 같습니다.

Q. 1.2억으로 비규제 지역 투자 생각하고 있는데 산본과 부천이 고민 중임 /  둘 다 강남까지 거리도 비슷한 거 같은데 어떻게 더 합리적으로 비교하면 좋을지? 개인적으로 산본이 강남역까지는 더 가까워 보여서 산본이 좀 더 좋은게 아닌가 싶은데 전문가 분의 고견을 듣고 싶습니다.

A. 두 지역 비슷함. 고민을 해결하려면 사실 부동산 가서 매물 vs 매물로 비교해야 함. 왜냐하면 상태랑 매물 조건(세낀조건인지, 주인전세인지 등) 이 달라서 그렇습니다. 매물이 많지 않아서, 이것은 부동산을 다녀야 해결이 되는 고민임.