어제와 오늘은 비슷하게 흘러갑니다. 하지만 매일 비슷하게 흘러가는 시간속에서, 우리는 결정적인 변화를 맞이하기도 합니다.
수많은 날들 중 어떤 날 우리가 태어났습니다. 어떤 날은 결혼을 하고, 어떤 날은 자녀가 태어나기도 합니다. 우리는 이런 날들을 기념일이라고 하며, 그 기념일을 챙기기 바쁩니다. 매일매일은 같아 보이지만, 결정적인 변화는 순간에 일어나기 때문이죠.
중산층의 재테크에도 이런 매우매우 중요한 결정적 시기가 있습니다. 이 결정적 시기가 언제인지 반드시 미리 알고 있어야 합니다. 왜냐하면 이 결정적 시기 3개의 순간에서, 우리의 재테크 여정이 사실상 결정나기 때문입니다.
오늘 칼럼은 이 결정적 시기 3가지에 대해서 다룹니다. 오늘 칼럼을 끝까지 읽으면, 인생에서 재테크 후회를 줄이는데 매우 큰 도움이 될 것이라고 저는 확신합니다.
순간1 : 만 35세
대한민국의 초혼 연령은 남자 만35세, 여자 만33세입니다. 제가 35세를 첫번째 중요한 분기점을 꼽는 이유가 여기에 있습니다. 이때는 단 하나에 의해서 매우 크게 갈립니다.
신혼집을 자가로 시작했느냐? 전세로 시작했는냐?
한국부동산원에 의하면, 지난 10년동안 경기도 아파트 평균 가격은 2억7천에서 ~ 5억 6천으로 약3억원 올랐습니다. 대략 104%정도 오른 것입니다. 지난 5년동안은 평균가격이 4억 3천에서 ~ 5억 6천으로 올랐습니다. 1억3천 올랐습니다. 대략 30%정도 상승한 것입니다.
그런데 투자금 대비로는 수익률이 더 높아집니다. 보통 집은 최소50%정도 전세나 대출을 끼고 삽니다. 10년 전 가격이 2억7천이었으니, 해당 금액의 절반인 1억4천정도 자기돈이 들었다고 가정해보겠습니다. 이 경우 상승액이 3억원 정도니 수익률은 대략 200%가 조금 넘습니다.
역시 같은 원리로 5년전 가격인 4억3천중에 자기돈은 절반 정도인 2억2천 들어갔다고 가정하겠습니다. 이 경우 상승액이 1억3천이니, 60%정도 상승한 것입니다.
쉽게 말해서 종자돈을 기준으로 5년전에 투자했다면, 60%정도 돈이 늘어난 것이고, 10년전에 투자했다면, 200%로 돈이 늘어난 것입니다.
반면 전세를 택했다면, 해당 수익은 0원었을 것입니다. 오히려 높아지는 전세 가격으로 추가로 돈을 더 마련해야 했고, 그 돈은 전세로 또 묶였을 것입니다. 그러니 35세경에 내집 마련을 하면서 결혼생활을 스타트 하는게 매우 중요합니다.
단 조심해야 할 것 한가지는 너무 큰 버블에 지을 사면 그 후 5년정도는 상당한 고생을 할수 있다는 점입니다. 또 가능하면 평균 상승률을 이길 수 있는 성장하는 지역과 단지를 잘 선정해서 하면 더 좋습니다.
순간2 : 만 45세
45세는 그 다음으로 중요한 결정적 순간입니다. 이유는 두가지입니다.
첫째, 35세에 결혼을 한다면 이 시기즈음 아이가 초등학교에 진학합니다.
둘째, 45세 경에 근로소득이 정점을 찍습니다.
아이의 초등입학은 매우 중요한 의미를 갖습니다. 일단 초등~고등까지 12년동안 가장 많은 교육비가 들어갑니다. 이때가 인간의 생애주기중 가장 큰 적자를 내는 시기입니다. 이 적자 시기를 부모가 보전해줘야 하기 때문에 돈을 모으기가 매우 어렵습니다. 또한 아이가 초등학교를 가면 연속성이 중요해집니다. 즉 이사가기가 매우 까다로워집니다.
다행인 점은 이 시기에 근로소득이 점정을 향하여 가고, 정점을 찍은 후, 50대 중반까지는 완만히 떨어지는 경향이 있다는 점입니다.
그래서 이시기에 해야할 가장 중요한 미션은 최종주택을 완성하는 것입니다.
만약 35세경에 첫집을 마련했다면, 이후 최소1회 ~최대2회정도 갈아타면서 최종주택으로 가는 것입니다. 보통 1회만 갈아탄다면 첫 주택의 2배 정도로 최종주택을 마련합니다.
만약 위 예시처럼 경기도 평균 주택인 현재 6억이하 주택을 마련했다면, 45세경에 12억정도로 가는게 일반적입니다. 참고로 12억은 지금 서울 아파트 중위가격보다 약간 높은 수준입니다.
2번 갈아타면, 최대 2.5배 수준까지 갈수 있습니다. 위 경우 6억에서 시작했다고 하면, 45세경에 15억 수준 주택에 종착하게 됩니다. 15억은 현재 서울 아파트 평균 가격입니다.
저는 과거 37세경에 당시 12억 주택을 매수했습니다. 10년동안 두번 갈아타기 하여 40대 중반안에 2.5배 수준인 30억짜리 주택을 목표로 매수한 종자주택입니다.
당시 30억짜리 주택은 강남 주요지역의 신축 대단지 34평, 강남 주요지역의 재건축이 가능한 대단지 42평 수준이었습니다. 이정도를 목표로 매수했던 종자주택이었습니다. 이런식으로 35세에 시작한 부동산투자 여정은 45세를 전후로 해서 마무리하면 됩니다.
여기서 오해하면 안되게, 부동산 투자를 딱45세부터 중단하라는 뜻이 아닙니다. 40대 후반전으로는 주력을 바꿔야 한다는 뜻입니다. 그럼에도 23년 초처럼 서울에 신축 아파트들이 대거 미분양이 나서 1억으로 분양권을 살수 있는 시기가 온다면, 당연히 45세 이후에도 부동산 투자를 진행해야 한다고 생각합니다. 하지만 45세부터 더이상 부동산이 주력이어서는 안됩니다.
순간3 : 만55, 65세
55세는 사적연금 개시가 가능한 연령입니다. 아마 지금 8090년대 세대는 이게 60부터로 밀리지 않을까 예상합니다. 65세는 공적연금 개시가 가능한 시기입니다. 역시 지금 8090 세대는 이게 70부터로 밀리지 않을까 생각합니다.
즉 45세경부터 본격적으로 사적연금을 적립하면 최소10년~최대15년정도 적립이 가능합니다.
이 시기에 가장 중요한 것은 사적연금을 불입하여 3층 연금체계를 완성하는 것입니다.
이것이 풍복한 노후의 토대입니다.
우리나라 연금제도는 3층으로 이루어져있습니다. 공적 연금에 해당하는 국민연금은 소득이 있는 시기에는 모두 자동납부합니다. 30년 근로기준 노후생활비의 대략30%정도를 보전받게 됩니다.
퇴직연금은 13개월의 월급을 지급하지 않고 퇴직연금으로 쌓아가게 됩니다. 역시나 노후 생활비의 20~40%정도 보전을 받게 됩니다. 퇴직연금에서 이렇게까지 노후생활비 비중이 차이 나는 이유는 운용방식 때문입니다. 만약 dc형으로 잘 운용하면, 노후 생활비의 40%정도까지 가능합니다.
나머지 적게는 30~많게는 50%정도는 개인연금에 의지해야 합니다. 45세부터 중산층의 경우 부동산 갈아타기를 졸업해야 하는 이유가 여기에 있습니다. (또한 추후에 최종주택은 주택연금을 통해 연금화또한 가능합니다.)
45세부터는 마지막 갈아타기 한 집의 부채를 줄이면서, 개인연금 적립에 몰두해야 합니다.
아울러 근로를 최대한 오래 하기위한 노력도 해야 합니다.
그렇게 10년정도 적립하고, 5년정도는 거치만 해도 어느정도 풍족한 노후가 될 것입니다. 만족스러운 집에 어느정도 풍족한 수동적 소득을 완성하게 되는 것입니다.
이것을 최소한으로 깔아두고, 이 기간 동안 한두번 있을 결정적 기회만 잘 잡으면 충분히 여유로운 노후가 가능한 정도까지는 될 것입니다. 중산층 재테크 종착지에 도달하게 되는 것이죠.
결론
이렇게 중산층의 재테크 여정은 긴 마라톤과 같습니다. 포인트는 꾸준한 패이스를 유지하면서 올바른 전략을 장기간 사용하는 것입니다.
제가 다양하게 시뮬레이션 해본 결과 평균 소득자가 상위10% 상위1%의 순자산
상위10%소득자가 상위1%의 순자산
상위1%소득자가 상위0.1%의 순자산을 갖는 것은
이 여정만으로 추분히 가능합니다. 당신 소득이 도달할 수 있는 계층보다 훨씬 더 높은 계층에 도달할 수가 있는 것입니다. 그러니 차분히 올바른 패이스를 장기간 유지하세요.
특히 요즘같은 불장에서는 차분함과 기존 전략을 잘 고수하는 것이 무엇보다 중요합니다. 그 어떤 상승, 하락도 영원하지 않습니다. 특히 그 폭이 클 때에는 하락도 큰 경우가 많았습니다. 일종의 평균회기 속성이 나타나는 것이죠. 그러니 지금같은 시기일수록 더욱더 차분히, 긴 호흡을 가지고 재테크에 임하시길 권장드립니다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
