열기반 91기 우긔 - 임장보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다  

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 더샵디어엘로

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

대구 동구 종사자 수 : 126,452명

대구 구 직장 등급 : B

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

범어네거리 : 7분 

교통등급 : S

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 동부중학교, 학업성취도 88%, B등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 신세계 백화점, 이마트, A등급

5. 공급

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 대구 동구 3년입주 합계 : 1,139세대 (26년 1,139세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 대구 동구 인구수 : 338,260명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1691세대

(1년 :  1691세대 / 3년 : 5074세대)

3) 3년 입주량 합계 : 1,139세대 (26년 1,139세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 1,139세대÷3년 = 연평균  380세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 380÷1691 =0.224배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내  > S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) - 사용승인일 25년 6월

현재 시세: 더샵디어엘로 단지 33평 현재 매매 8억, 전세 2.9억

5년 내 고점 매입시: 26년  5월  매매 8.2억 전세 4억

5년 내 저점 매입시: 24년 05월  매매 5.8억 전세 2.7억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 신축 단지 프리미엄으로 24년 매매가 6억원 이었지만, 현재 8억원대로 거래중으로 가격이 많이 올라서 저평가는 아닌것으로 판단됨.

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : 달마다 거래량이 10건 이상 꾸준한 거래가 되므로 환금성은 좋다고 보여짐.

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 아실에서 가장 최근 전세 거래가 2.9억이고, 남은 전세 매물은 1건뿐인데, 3.7억에 올라와있다. 3.5억으로 잡아도 4.5억의 투자금이 필요하기에, 9~10억 정도로 매매가가 올라와 줘야 20~30%의 수익이 기대됨.

4) 원금보존 : 전세가율 42.5%, 동구의 신축 대장 아파트라 매매가가 꾸준히 상승세이기 때문에 원금은 보존 된다고 판단됨.

5) 리스크 대비: 대구가 3년간 공급 물량이 거의 없기도 하고, 동구에도 약 1,100세대 가량이 공급되지만 인구수대비 현저히 적은 물량의 공급이라 당분간 역전세 위험은 없어보임.

나의 투자 결론(매수 여부) : X

✅ 작성하면서 느낀점 : 내 집 마련 이후로 오랜만에 임장을 했는데 확실하게 다시금 느끼게 된건 임장을 “무.조.건” 해야 된다는 생각이 들었다. 지도로만 봤을 때 알 수 없었던 주변 환경을 눈으로 제대로 볼 수 있었고, 분양을 받았다면 살고 싶다는 생각도 들었다. 투자를 하기에는 전세가율이 낮고, 비슷한 투자금과 매매가라면, 입지가 훨씬 좋은 수성구의 구축 단지를 투자할 수 있다고 판단되었기 때문에, 이 단지는 현재 투자로써는 적절하지 않은 매물이라는 생각이 들었다. 하지만 수성구 학군과 학원가를 이용하기에 아주 적합하고, 동대구역과 신세계 백화점이 가깝기 때문에 인프라가 좋고, 향후에 4호선이 개통된다면 더 좋은 가치의 아파트가 될 수 있다는 생각이 든다.