[독서후기 긍휼과열정] 대한민국 부동산의 역사 _홍춘욱

1.내용정리

1부.

1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라

• 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문
• 한양 성곽 주변 주택 지구 건설을 금지한 것도 주택 가격의 상승 부추김
• 경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양 집값은 18~19세기 내내 상승. 토지 가격은 18세기부터 지속적인 하락
   

2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?

• 식민지 시대
  • 일제에 의해 경제 침탈과 지주 계층의 소득이 쌀 수출 덕분에 크게 증함으로 불평등 심해짐
  • 농업 생산성의 향상으로 토지에 기반을 둔 부자들 형성되고 서울 부동산 매수에 열을 올림
  • 부유층의 요구에 맞춘 문화주택 공급으로 살기 좋은 도시로 변모
  • 이 과정에서 서울의 집값은 폭등.
     

3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?

• 농지 개혁 이후 소가족 위주의 사회로 변신
• 가족주의 지배에서 벗어나 재산권 행사하며 교육수준의 향상과 민주적 사회로의 출발
• 강력한 인플레 영향으로 실질 토지 가격은 오르지 못했음
   

4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!

1. 한남대교(제3한강교) 착공. 경부고속도로 건설(1968년 인천-부평-영등포 개발 계획)
   2.소양강 댐 건설(1967년)
   3.토지 구획 정리 사업 지구(1966년) 반포~삼성동
   —> 강남 지역 주택 가격 폭등

1960년대 부동산 가격 상승 현상의 요인
1.서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동
2.베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본 유입
 

5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?

• 1965년 9월, 박정희 정부는 대출 금리보다 예금 금리를 4%p 높게 책정하는 역금리 제도 도입
• 금융억압. 정부가 경제 개발을 촉진하고자 인위적으로 금리를 낮게 유지해, 돈을 빌리는 측(주로 기업과정부)을 우대하고, 저축하는 측(주로 가계)에 보이지 않는 세금을 부과하는 시스템
• 금융억압 상황에서 부동산 가격 상승
• 택지 개발하였으나 절대적인 주택 공급 물량의 부족으로 주택 가격 하락X
• 1967, 1978년 주 차례의 부동산의 시장 정점을 보면 크게 2가지 시사점
  1)주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화
  2)강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다.
• 1960년대말~1979년. 두번의 주택 사이클
  1)부동산 사이클을 결정하는 것은 수출 경기 사이클
  2)부동산 불패 신화 형성
• 1989년말 3번째 주택 시장 정점까지 부동산 시장에서 압도적인 힘 발휘
   

6장. 공급 앞에 장사 없다!

• 주택 시장의 회복이 매우 더디게 진행. 79년 발생한 2차 석유 위기로 경기가 급격히 나빠짐
• 1970년 말 대규모 택지 개발로 공급 과잉 현상이 출현
• 주택 공급이 부족한 가운데 1985년 경기가 좋아지니 주택 가격이 급등하기 시작함
• 1986~1990년까지 전국 주택 매매 가격은 47.3% 상승, 전세 가격은 82.2% 상승
  • 전세 급등 요인 1)주택 공급 부족 2)전세 임대차 기간 2년으로 연장
     

7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?

• 1990년 주택가격의 폭락 : 97년 외환위기, 경제 성장, 도시화 흐름 중단
• 1998년 이후 다시 상승한 이유 1)인플레를 감안한 실질 개념에 익숙하지 않음 2)주택 담보 대출 미미
• 1990년대 한국 부동산 시장은 ‘한국판 잃어버린 10년’을 경험
  1)일본과 달리 명목 가격의 하락이 크지 않고 2)주택 금융이 발달하지 않은 탓
   

8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?

1999년부터 시작한 강세장의 가장 큰 특징은 서울 특정 지역 (강남) 아파트 가격의 독주
강남 중심으로 주택 가격이 급등하자 노무현 정부는 강남 접근성이 좋은 지역(판교, 광교, 위례, 동탄 등)에 집중적으로 2기 신도시 건설 추진
2016년 시작된 ‘반도체 슈퍼 사이클’이 수도권 부동산 시장을 구원했다.

2000년 초반 수도권 아파트 가격 상승에 대응해 노무현 정부는 지역 균형 발전 카드로 대응(서울 사람들을 지방으로 내려보냄)
2010년 중반까지 큰 효과. 수도권 인구 비중이 줄어들어 하우스 푸어 사태 겪음
2016년 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 개선되고 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작
 

9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남

(p136) 가격 상승을 촉발한 계기는 박근혜 정부의 부동산 경기 부양 정책과 2016년부터 시작된 반도체 호황에서 찾을 수 있다. 하지만 2017년 문재인 정부 출범 이후 강력한 부동산 규제가 도입되고, 2018년 반도체붐이 꺾였음에도 가격 상승 속도가 더 가팔라진 것이 문제였다. 이 의문을 푸는 핵심 단서는 주택 공급 감소 현상이다.

1)서울 아파트 공급이 지속적 감소한 이유는 용적률 규제 때문, 재건축,재개발 관련 주제를 강화하여 공급 차질을 유발,
2)20년 7월 31일부터 시행된 임대차 3법도 주택 시장의 수급 균형을 무너뜨렸다.
3)금리 인하의 마지막 효과는 차입 비용의 감소

2020년 코로나 이후 한국 부동산 시자으이 강력한 가격 상승 : 저금리, 공급부족, 임대차3법의 효과미비

2부.

10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?

금리가 인상되고 약 1년 정도의 시차를 두고 주택 가격이 떨어짐
1)주택 가격이 매력적인 수준
2)원화 환율의 하락도 호재.
*환율이 경제의 신호등 역할
-미국 달러 가치 상승할 때 변방 원화는 떨어짐. 외국인 투자자들의 매도→달러 매수로 연결
-환율이 상승하면 부동산 시장은 2가지 충격 1)투자심리 위축 2)인플레 위협(환율1% 상승시 수입물가 1.07%p 인상)

11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?

2022년 중국 주택 가격의 하락 시작.
1990년 초반 일본처럼 PIR이 세계 최고 수준에 도달하고 자산에서 부동산 비중이 80% 넘는 상황에서 발생한 주택 가격 폭락은 경제에 심각한 악영향을 끼침

12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다

22년 말 11.10 대책 핵심사항
1)투기 과열 지구 해제 (1.3만 세대의 둔촌주공 재개발 사업의 미분양 위험 때문)
2)금융 규제 완화 : 무주택자 LTV50% 허용. 15억 이상 주택담보 대출 제한 해제. 양도세 중과 유예
양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지와 같은 일이 벌어질 때는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있음

13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?

1990년 초반 지어진 1기 신도시 건설 과정에서 2세대 아파트의 특성이 대거 채택됨
-지하 주차장, 엘리베이터, 온수 제공
아파트의 성공 속에 단독 주택과 빌라는 열등재(소득이 증가할수록 수요 감소하는 재화)로 변모

14장. 새집 줄게, 경기도 살자

‘선 교통 후 입주’를 목표로 시작한 3기 신도시가 입주 1년 앞으로 다가왔지만 당초 예정됐던 교통인프라 구축은 뒷전
GTX-A 창릉역(2030년), 송파하남선(2032년)

15장. 제2의 강남은 어디일까?

세종시를 계획한 이들이 “다른 도시와 구분되는 독자적인 생활권을 만든다”라는 목표 설정함
수도권과의 연담화를 방지할 수 있도록, 고속철도는 도심과 거리가 있어야 한다(오송역)

16장. 한국 부동산, 버블인가?

특정 단지의 아파트 가격 변화가 서울 전국 아파트 매매 가격과 연관이 있을지는 의문.
근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목할 필요. 상장사의 이익이 역사상 최고치를 경신

17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?

일본 주택 가격이 급등 : 2000년 중반 고이즈미 개혁때 바닥을 치고 아베노믹스 10년동안 역사상 최고치 근접
1)고이즈미 개혁(2000녀) : 컴팩트 시티 전략. 인구가 줄어드는 지방 대신 도쿄-요코하마 등 핵심 지역을 초고층으로 재건축, 재개발
2)아베노믹스(2013년) : 양적 완화는 물론, 질적 완화 정책, 중앙은행이 채권은 물론 주식까지 적극적 매입
공급축소와 메가시티 인구 집중, 외국인 투자자들의 적극적인 참여가 이어지며, 도쿄 등 대도시 위주로 가격이 상승하는 양극화 현상이 심해지는 중. (한국도~?)

18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법

저자는 2020년 매도한 이유 (20년말 적정가로 판단한 이유)
1)갭 투자 붐. 갭은 주택에 대한 일종의 콜 옵션. 갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택.
2)인플레 위험이 커지며 시장 금리가 상승한 것 (임대료 상승으로 전세 상승, 대출 이자 부담이 커지며 매수세 약화됨)
3)2020년 617대책. 규제지역 3억 이상 아파트 구입시 전세 대출X (정부의 유동성 조이기 정책)

19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법

1)강남으로 이어지는 교통망
2)언제 지어졌는지(용적율의 중요)
-80년대(목동, 아시아선수촌, 올림픽기자촌) 용적율 137%, 건페율 12%
-90~00년 초반. 용적률이 400% 근접. 재건축 어려움
3)대단지 여부

20장. 서울 아파트값 잡는 법

아파트 용적률 상향이나 다세대 주택 주차장 규제 완화처럼 강력한 대책 없는 한 신속한 주택공급의 확대는 쉽지 않음

2.느낀점

이 책을 읽으며 가장 크게 와닿은 것은, 부동산 가격이 결국 "심리"나 "투기"의 문제가 아니라 인구, 공급, 경제 성장률, 금리라는 몇 가지 변수의 조합으로 상당 부분 설명된다는 점이다. 조선 시대 한양 집값이 오른 이유가 인구 집중과 성곽 주변 건설 금지 때문이었다는 대목은, 오늘날 서울 집값 문제의 구조가 수백 년 전과 본질적으로 다르지 않다는 것을 보여준다. 시대와 정권이 바뀌어도 "수요가 몰리는 곳에 공급을 막으면 가격이 오른다"는 원리는 한 번도 예외가 없었다.

1960~70년대 금융억압에 대한 설명이다. 정부가 인위적으로 금리를 낮게 유지하면 저축하는 가계가 보이지 않는 세금을 내는 셈이고, 그 환경에서 사람들이 부동산으로 몰려간 것은 비합리가 아니라 오히려 합리적 선택인 것이다.

또 하나 배운 것은 정책의 역설이다. 문재인 정부 시기 규제가 강화되고 반도체 붐이 꺾였는데도 가격 상승이 오히려 가팔라진 이유를 저자는 공급 감소에서 찾는다. 용적률 규제, 재건축 억제, 임대차 3법이 의도와 달리 수급 균형을 무너뜨렸다는 분석은, 좋은 의도가 좋은 결과를 보장하지 않는다는 경제학의 오래된 교훈을 다시 확인시켜 준다. 반대로 12장에서 말하듯, 양도세 완화나 분양가 상한제 폐지 같은 "규제 완화 시그널"이 나올 때가 오히려 바닥 신호라는 점은 실전적으로 기억해둘 만하다.

저자의 2020년 매도와 2022년 말 매수 판단이 재미있었다. 갭을 콜옵션으로 해석한 관점, 환율을 경제의 신호등으로 보는 시각은 부동산을 주식이나 ETF 같은 다른 자산과 같은 틀 안에서 분석할 수 있다는 것을 보여줬다. 부동산이라고 특별한 분석법이 따로 있는 게 아니라, 결국 수급과 매크로(금리, 환율, 기업 이익)를 읽는 힘이 자산 시장 전반을 관통한다는 생각이 들었다.

마지막으로 일본과 중국의 사례는 경계와 안도를 동시에 준다. 한국이 일본형 장기 불황을 피한 것은 명목 가격 하락이 크지 않았고 주택 금융이 미발달했던 덕분이었지, 우리가 특별히 잘해서가 아니었다. 그리고 지금 일본에서 진행 중인 도쿄 집중과 양극화는, 한국의 서울 집중이 앞으로 어디로 갈지 보여주는 예고편일 수 있다.

3.적용할 점

1. 매수·매도 타이밍은 정부 정책의 "방향 전환"에서 읽는다.

양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지 같은 규제 완화 카드가 연달아 나올 때는 시장이 바닥권이라는 신호로 받아들이고, 반대로 대출 조이기·전세 대출 제한 같은 유동성 축소 정책이 나올 때는 고점 경계 신호로 해석한다. 뉴스에서 부동산 대책이 발표되면 "규제 강화인가, 완화인가"부터 분류하는 습관을 들이자.

2. 부동산도 매크로 지표와 함께 본다.

환율, 금리, 수출 경기(특히 반도체), 상장사 이익은 이미 아침 자산 브리핑에서 챙겨보고 있는 지표들이다. 여기에 "환율 급등 → 부동산 투자심리 위축 + 인플레 압력", "금리 인상 → 약 1년 시차 후 주택 가격 하락"이라는 연결고리를 추가해서, 주식·ETF뿐 아니라 부동산 관점에서도 같은 지표를 해석해본다.