*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 만촌메트로팔레스5단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
대구 수성구 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
범어네거리 : 자차 8분(S)
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 동부중학교, 학업성취도 87.5%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 이마트, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 : 234만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1년 : 11,700세대 / 3년 : 35,100세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 10,972세대 + 27년 1,098세대 + 28년 331세대)
4) 연 평균 입주량 : 12,401 세대÷3년 = 연평균 4130 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 4130÷11700 =0.35배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5배 이내 > S 등급
→ 향후 3년(26년~28년)동안, 올해 26년도에 비교적 많은 입주물량이 예정되어 있었으나,
올해초 대부분의 물량이 소진되었다. 남아있는 1842세대 중, 1098세대는 북구 학정동(칠곡) 외각에, 641세대는 대구 금호워터폴리스에 들어설 예정이라 수성구에 미치는 영향은 제로에 가까울 듯 하다.
사실상 대구에 예정된 입주물량은 전무하다고 여겨진다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
0) 가치 : O
- 만촌1동은 수성구 내에서 중하급지에 해당한다. 동구와 면해있는 특징을 가지고 있다.
- 수성구 내에서 입지가치가 충분하지는 않지만, 부산과는 다르게 대구에서 수성구는 ‘절대적’ 선호도를 가진다.
달서구건, 동구건 아이키우는 부모에게 결국 고려대상이 된다.
- 메트로팔레스의 경우, 수성구에 입성 초입에 포지션된 아파트이고, 타구에서 넘어올때 많이 고려되는 아파트이다.
- 반경 1km내외로 ‘수성구청역 학원가’ ‘MBC네거리’ ‘신세계백화점’이 위치하여 편의성이 높다.
- 인접해 있는 ‘동구’의 가장 큰 단점은 머니머니 해도 '학군'의 부재'이다. 학군이 아에 존재하지 않는다.
신축아파트에 거주하는 신혼부부의 자녀가 초등학교에 들어가면 수성구로 이주하려는 수요가 많이 발생한다.
-인근에 위치한 동구 신축아파트의 작은평수의 시세와 흐름을 같이 할것이라는 확신이 든다.
-30년차에 가까워지는 연식이 흠이지만, 완전 구축의 형식은 아니고, 향후 5년 안에 팔고 나오기는 괜찮다 생각된다.
1) 저평가 : O
- 절대적 저평가 : 전고점대비 40% 이상 떨어져 있기에(리모델링 이슈로 오버슈팅된 느낌도 있다. 보수적으로 보더라도 30% 이상 떨어진 가격) 절대적으로 저평가 되어있다. 북쪽 동구와 면해있는데, 길 건너편 ‘더샵디어엘로’를 포함한 신축아파트들이 대거 들어서면서 이주수요가 대거 발생. 하락의 직접적인 원인이 되었다.
- 상대적 저평가 : 부산 동래구 ‘사직쌍용예가’와 비교가 가능한데, 훨씬 저렴한 상태이다.
- 결론 : 상대적/절대적 저평가 구간에 있다.
2) 환금성 : O(리스크가 있다)
3) 수익률 : O
- 목표 매도금액 : 6억
- 매수 : 3.9억 / 2.8억(전세)
- 기대수익률 : 190%
4) 원금보존 : O
- 전세가2.8억 x 1.5 = 4.2억
5) 리스크 대비: O
나의 투자 결론(매수 여부): 매수
✅ 작성하면서 느낀점 : 이저환수원리를 기본으로 양식을 갖추어 작성해보니 좀 더 명확하고 확실해 지는 것 같습니다.
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