안녕하세요, 느리지만 앞으로 굴러가는
돌멩이입니다 🪨
무더운 여름의 시작을 지방투자실전반으로 함께 하게 됐습니다.
연간 저축액이 적은 투자자에게 지방투자는 선택이 아닌 필수!
이번달도 지방 앞마당을 늘리며
성장하는 시간을 보낼 수 있도록 노력하겠습니다.
<공급과 선호도>
공급이 없으면 지방은 무조건 오른다?
공급이 많으면 지방은 못 오른다?
=> 결국 좋은 투자를 하기 위해서는 “선호도”를 알아야 한다.
선호도를 알기 위해, 임장지를 선명하게 만들어야 하고
만들어둔 임장지를 관리해나가야 한다. (기억속에서 잊혀지면 안돼..)
<소액보다 중요한 것은 가치>
나도 그렇지만 지방 투자를 생각하는 사람들은 대체적으로 종잣돈이 많지 않은 분들.
자연스럽게 내 투자금에 맞춰 단지를 보는 경향이 있었던 것 같다.
하지만,, 중요한 것은 투자금이 아니라 “가치”!
가치가 떨어지는 물건을 그저 투자금이 적다는 이유로 투자하면…
매수는 할 수 있겠지만, 매도는 어떻게 할 것인가…
투자금에 초점을 맞추는 것이 아닌 가치/수요 에 초점을 맞춰야 한다.
종잣돈이 적을수록 가치를 바라보는 눈이 중요하다.
- 가격을 먼저 보는 것이 아니라 가치를 먼저 본다.
- 투자금을 먼저 보는 것이 아니라 저평가를 먼저 본다.
<투자 결정 프로세스>
- 매매가 기준 투자후보물건 선정 (투자금 +0.2~0.3)
- 공급, 전세, 잔금범위를 고려한 선별
- 최종선별 후 매물임장 (이 단계에서는 뭘 해도 괜찮으니 과감한 네고)
- 1~2단계에서 깎아주면 살게요~ 해서 깎이면 다시 이 물건이 최선인가를 고민해야된다
<약점이 있는 단지들끼리의 비교>
그 지역의 가격을 이끄는 핵심 가치가 무엇인지를 생각한다.
그 지역에서 사람들이 좋아하는 요소에 우선순위를 둔다.
핵심 가치를 갖고 있는 단지를 선택한다!
<전세가 희망회로 금지>
전세 매물이 없으니까 무조건 전세 올려 받을 수 있다?
=> 지방이든 수도권이든 계속해서 전세가가 급등하는 시기는 없었다.
희망회로 굴리면서 리스크 대비 안되는데 욕심만 안고 투자하려고 하면 안된다.
중요한 것은, 더 버는 투자가 아니라 잃지 않는 투자다.
본질을 잊지 말자. 욕심/탐욕에 사라잡히지 말자.
희망 회로 굴리지 말고, 시장을 직시하자.
<매도>
서울/수도권에 비해 장기적 보유가 어려운 지방 물건은 매도가 필수.
매도를 잘 하려면 매수부터 잘해야 된다. 좋은 물건을 저렴하게.
남들이 보지 않을 때, 기회를 보고 먼저 들어가서.
수익을 내고 남들의 관심이 쏠렸을 때 매도하는 것이 베스트.
매도 타이밍은 어떻게 잡나?
후순위 생활권 까지 올랐다면 진짜 거의 끝까지 올라갔다고 볼 수 있음!
후순위 생활권까지 시세를 봐야하는 이유
충분한 수익이 나지 않았더라도, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면 (옆그레이드 No)
세금을 감수하고서도 매도할 수 있다.
우리의 최종 목표는 한계단 씩 앞으로 나아가는 것 (갈아타기)
세금을 두려워하지 말고, 결과를 생각해야된다.
갈아타기 하려면?
계속해서 내가 갈아탈 수 있는 물건들을 알아둬야 한다.
앞마당을 꾸준히 늘리고,
현 시점 내가 할 수 있는 최고의 물건은 무엇인지에 대해 끊임없이 생각한다.
- 지방은 매도시점이 중요하기 때문에 잔금을 뒤로 미루는 건 지양
자본주의 사회는 내가 노력을 많이 했다고 해서 언제나 최고의 결과를 가져다 주지 않습니다.
하지만 계속 성장해나간다면 여러번의 선택의 결과가 꾸준히 좋은 결과를 만들 수 있습니다.
그 시점의 최고의 투자라는 건 불가능합니다.
그저 내가 할 수 있는 최선의 노력을 해서 결과(매수)를 만들어내면 되는 겁니다.
일희일비 하지말고 묵묵히 실력을 키워나간다.
느려도 괜찮다. 넘어져도 괜찮다.
다시 일어나서 가면 된다. 포기만 하지 않으면 된다.
