관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요 효확행입니다 :)
1주차 강의에서는 잔쟈니 튜터님과 지방 투자에 대해서 제대로 이해하고 지방 투자의 로드맵을 그려볼 수 있었습니다. 지방 투자의 특징을 배워 내가 하는 투자가 어떤 투자인지 알고 지방 투자의 다양한 방향성을 배우는 시간이었습니다 :)
#지방 투자를 잘 한다는 것의 의미
지방에서 투자를 잘 하려면 그 지역의 투자범위와 우선순위를 정확히 파악해야 합니다.
투자범위에 영향을 주는 것은 종잣돈과 공급물량입니다. 종잣돈은 내가 가진 돈이기 때문에 투자범위에 직접적인 영향을 주고 공급물량은 그 지역에서의 선호도에 영향을 주기 때문에 중요합니다.
공급이 많은 지역에서는 신축 입주를 기다리는 사람들이 늘어나며 매수세가 꺾이게 되는데 이런 시장에서는 선호도가 정말 높은 단지가 아니라면 가격이 방어되지 않을 가능성이 높습니다.
반면에 공급이 줄어들고 있는 지역에서는 선호도가 조금 더 낮은 단지에도 거래가 발생할 수 있습니다.
즉, 공급이 많은 지역에서는 선호도 최상급의 단지까지를 투자범위로 놓을 수 있다면 공급이 줄어드는 지역에서는 투자 범위를 더 넓혀도 된다는 것을 의미합니다.
★적용할 점
- 내 투자금 규모 뿐만 아니라 그 지역의 공급물량을 기반으로 투자 범위를 설정한다. 앞으로 공급이 줄어드는 부산, 대구같은 곳들은 선호도 최상단의 단지가 아니더라도 투자범위에 포함할 수 있다. 단, 가치 우선순위를 제대로 보고 좋은 것부터 검토하는 것이 필요하다.
#지방아파트의 특징
1) 지방 투자의 핵심 - 전세가
수도권은 가수요의 비중이 크기 때문에 전세가가 많이 오르지 않더라도 매매가가 오르는 경우가 많습니다.
반면에 지방은 대부분 실수요 가치의 비중이 더 커 전세가와 매매가가 같이 붙어서 움직이는 경우가 많습니다. 전세가가 매매가를 밀어올린다는 이야기를 들어본 적이 있을텐데 실수요 가치를 대변하는 전세가가 올라야 매매가도 같이 오르는 것입니다. 그래서 지방투자에서의 관건은 전세입니다.
최근 전세가가 올랐는데 매매가는 아직 움직이지 않은 단지들을 소액투자로 접근할 수 있습니다.
2) 개별성
첫 번째 개별성은 지역간 개별성입니다. 수도권은 하나의 큰 권역으로 묶여 있어 수도권 전체를 놓고 가치의 우선순위를 따지는 것이 가능하지만 지방은 지역에 따라서 개별적으로 가치를 판단해야 합니다. 부산에 사는 사람이 대구에 집값이 싸다고 대구로 이사가지 않는 것처럼 모든 지역을 하나로 퉁쳐서 볼 수 없다는 부분에서 수도권과 다릅니다.
두번째는 지역 내 개별성입니다. 지역의 전반적인 분위기가 하락장이어도 일부 사람들이 좋아하는 단지는 배액배상이 일어나고 있을 정도로 개별성이 큽니다. 또한 서울에서는 좋아하는 땅에 신축이 들어오면 옆에 있던 구축의 입지가 개선되며 가격이 따라 움직이는 경우가 많습니다. 반면 지방은 대장 단지가 옆에 있어도 그 옆의 구축의 가치가 개선되지 않는 경우가 많습니다. 따라서 지역 전반을 퉁치기보다는 단지별 선호도를 면밀하게 파악하고 단지별로 다른 분위기를 캐치하는 것이 중요합니다.
★적용할 점
- 지방에서 랜드마크 트래킹을 할 때는 전세가를 유심히 볼 것. 전세 물량이 없는데 야망호가로 올라온 전세가 있다면 해당 전세가 거래되는지를 지켜봐야 한다. 그 전세가 나갔을 때가 시장에 진입하는 시그널일 수 있다.
- 지역 간 비교평가를 하고싶다면 수도권 vs 지방을 비교하는 것처럼 각각의 편익과 비용을 비교한다. 직접 가치 비교는 어렵다는 점을 인정하고 편익과 비용을 직접 적어볼 것.
- 투자 기회를 주지 않는다고 생각되는 지역에도 단지에 따라서 투자 기회가 있을 수 있다는 것을 이해한다. 지역 내 모든 단지가 똑같이 움직이지 않는다. 그러기 위해서 투자 우선순위/선호도를 앞마당 만들면서 최대한 자세하게 파악해야겠다.
#소액 투자에서 중요한 것
투자를 하다 보면 욕심이 생기고 ‘어디에 투자해야 더 많이 벌 수 있을까’ 라는 생각을 하게 되는 것 같습니다.
하지만 우리가 배운 투자 원칙은 ‘잃지 않는 투자’ 라는 점을 다시 생각하는 시간이었습니다.
최근 1억으로 수도권에 투자할까, 지방에 투자 할까에 대해서 고민하는 경우가 정말 많았습니다. 저도 올 해 초까지만 해도 1억 정도의 돈으로 지방 투자를 계획하고 있었고 그 때의 솔직한 생각은 ‘지방이 사이클이 짧으니 더 빨리 돈을 불릴 수 있을 것이다’ 였습니다. 잃지 않는 투자가 아니라 어디에 넣어야 더 벌 수 있을까를 고민했던 것 같습니다. 하지만 중요한 것은 어디에 넣느냐가 아니라 <내가 그 지역을 얼마나 잘 아는가>입니다.
현재 투자가 가능한 수도권 외곽 지역이나 지방은 아직 전고점은 커녕 하락 후 가격을 회복하지 못한 경우가 많습니다. 즉, 절대적 저평가 시기일 가능성이 높다는 것인데 이 시기에는 좋은 것들도 싸기 때문에 가장 좋은 것을 사는 투자 전략을 취해야 합니다. 그러려면 그 지역을 제대로 알고 지역 내 단지의 우선순위가 명확해야 합니다. 어디에 투자해야 더 벌지가 아니라 내가 그 지역에 대해서 얼마나 제대로 알고 있는가를 바탕으로 의사결정을 해야 한다는 것을 배웠습니다.
★적용할 점
- 지역을 제대로 알고 지역 내 가치 우선순위를 제대로 파악할 것. 그 지역에서 할 수 있는 가장 좋은 물건을 가지고 편익과 비용을 비교해서 투자처를 정한다.
#지방의 가치성장투자
지방에도 가치성장투자가 가능한 단지들이 있습니다. 이런 단지를 파악하고 싶다면 주변 신축과 해당 단지의 가격을 비교해볼 수 있습니다. 만약 신축이 들어왔는데 기축단지와 가격이 비슷하거나 더 높다면 그 단지는 가치성장투자 대상일 가능성이 높습니다.
또한 가치성장투자와 소액투자로 접근할 때 각각 적합한 시기가 있다는 것을 배웠습니다. 가치성장투자는 가치있는 자산을 소유하는 것이 목적이기 때문에 전세가가 올라서 투자금이 줄어드는 시기를 기다릴 수 없습니다. 특히 이런 단지들은 전세가 조금이라도 오르면 매매가가 치고 올라가버리기 때문에 투자금이 줄어들길 기다리는 것은 더 적합하지 않습니다. 오히려 이런 곳들은 시장을 파악하고 선진입하는 것이 필요한데, 과잉공급장이 끝나기 전, 공급장의 후반부에 전세가가 떨어질대로 떨어져 더는 떨어지지 않는 시기가 가장 투자하기 좋은 시기일 수 있습니다. 주의할 점은 공급이 다 줄어든 상태에서는 이런 단지들은 이미 매매가가 치고 올라갔을 가능성이 높다는 점입니다. 따라서 공급이 완전히 정리되기 전에 시장에 먼저 진입하는 것이 중요합니다.
반면에 소액투자 시기는 ‘투자금이 줄어드는 시기’라는 것을 배웠습니다. 여기에서 가장 중요한 개념은 <투자금이 줄어드는 시기 ≠ 가장 저렴한 시기> 라는 것입니다. 소액투자를 하려면 매매가 자체가 낮은 것보다도 전세가가 받쳐주는 시기가 필요합니다. 매매가가 저렴해도 전세가가 똑같이 낮으면 소액투자 접근이 불가능하기 때문에 전세가 오르는데 매매가는 아직 움직이지 않은 순간을 포착할 수 있어야 합니다.
★적용할 점
- 내가 하려는 투자가 어떤 특징을 가지는지 알고 그에 맞는 시장 진입 전략을 세운다.
가치성장투자 : 과잉공급의 후반부, 전세가 더는 떨어지지 않는 시기
소액투자 : 매매가가 조금 올랐더라도 전세가 더 많이 올라서 투자금이 붙는 시기
#선호도 파악
지방에서 지역별로 선호도를 파악하려면 먼저 그 지역에서 사람들이 좋아하는 선호요소가 무엇인지 파악해야 합니다. 또한 각각의 선호요소가 그 지역에서 어느정도의 중요도를 가지는지 알아야 합니다. 예를 들어 대구에서는 부촌+학군의 힘이 매우 강력합니다. 또한 연식도 무시할 수 없는 요소가 되는데 이 때 각 요소를 어느정도의 크기로 봐야할지에 따라서 단지의 우선순위가 바뀌게 됩니다. 학군이 중요한 지역이라면 학군이 갖춰진 단지를 다른 요소를 갖춘 단지보다 더 선호할 가능성이 높습니다. 또한 이 선호요소는 그 자체로 지역에서의 환금성이 되기 때문에 매도를 염두에 두고 투자해야하는 지방에서 매우 중요하다는 것을 배웠습니다.
★적용할 점
- 지역별 선호요소를 파악하고 그걸 기반으로 비교평가를 진행한다. 현재 임장지의 선호요인과 요인별 비중을 먼저 확인하는 것이 필요!
#지방 투자자의 로드맵
마지막으로 지방 투자를 했을 때 생각할 수 있는 로드맵을 그려볼 수 있었습니다.
지방 물건을 매도하는 기준과 매도 후 갈아탈 수 있는 방향성, 규제 상황에서도 여전히 채수를 늘리는 것이 유효한 경우에 대해서 배우는 시간이었습니다. 이 때 가장 와 닿은 것은 남과 비교해서 조급해지지 말고 나에게 맞는 투자를 해야한다는 것이었습니다. 다른 사람들이 지방 물건을 매도하고 수도권으로 갈아탄다고 해서 그 방향성이 나에게도 똑같이 적용되는 것은 아닙니다. 중요한 것은 나의 상황에 따라 투자 방향을 설정하는 것이고, 그 과정에서 상황의 변화에 흔들리지 않는 스스로의 원칙과 기준이 중요하다는 것을 배웠습니다.
지방 투자의 특징을 이해하고 어떤 전략으로 포트폴리오를 운영해야하는지 알려주신 잔쟈니 튜터님 감사합니다 :)
