안녕하세요.
세무법인 다솔 마곡중앙지점
김철종 세무사 입니다.
오늘(2026년 7월 7일) 국세청에서는
고가 아파트 등 부동산 탈세 조사 결과를 발표했습니다.
작년 10월 착수한 104명에 대한
동시 세무조사에서 드러난
탈루 규모는 무려 731억 원,
현재까지 추징된 세금만 318억 원에 달합니다.
여기에 더해 조세포탈범으로 6명이 검찰에 고발되고
4명이 통고처분(벌금 상당액 7억 원)을 받았으며,
명의신탁 등 부동산실명법 위반자 20명은
관할 지자체에 통보되었습니다.
단순히 "세금을 더 냈다"로 끝나는 것이 아니라
형사처벌까지 이어진 사건이 다수라는 점에서,
부동산 거래를 앞두신 분들이라면
반드시 짚어봐야 할 내용입니다.
오늘은 이번 발표의 핵심을 정리하고,
실무를 하는 세무사 입장에서
유의할 점을 말씀드리겠습니다.
1. 국세청은 지금 어디를 보고 있나
이번 발표를 보면 국세청의 부동산 세무검증 방향이
매우 뚜렷하게 읽힙니다.
첫째, 30억 원 이상 초고가주택 취득은 '전수검증' 합니다.
2024년 거래분부터 예외 없이
전부 들여다보고 있습니다.
표본조사가 아니라 전수검증이라는 점이 핵심입니다.
특히 30대 이하 연소자나 외국인이
고가 아파트를 취득한 경우 자금출처를
집중 점검하고 있습니다.
둘째, 강남4구·마용성 아파트 증여거래 2,077건도 전수 점검 대상이었습니다.
증여재산 평가가 적정했는지,
증여세를 부모가 대신 내주지 않았는지
(증여세 대납 여부),
증여재원은 어디서 왔는지 까지
신고내용 전반을 살펴봤습니다.
셋째, 대출규제의 사각지대를 노린 취득자입니다.
대출 없이 현금으로 사는 이른바 '현금부자',
고액의 사적 채무(차용증)를 활용한 취득자,
투기 목적 다주택자 등 127명에 대해
올해 5월 새로운 세무조사가 이미 착수된 상태입니다.
넷째, 감시망 자체가 촘촘해졌습니다.
국세청은 지난 해 국토교통부와의 MOU ('25.10.01)로
자금조달계획서를 실시간 공유받고 있고,
부동산 탈세 신고센터에는 개통 후
올해 상반기까지 1,168건의 제보가 접수됐습니다.
과거처럼 "설마 걸리겠어"라는 생각은
통하지 않는 환경입니다.
2. 이번에 적발된 주요 사례 ① — 가장매매
이번 조사에서 가장 눈에 띄는 유형은
가장매매(허위양도) 입니다.
다주택자가 양도차익이 큰 고가주택을 팔기 전에,
다른 저가주택을 지인이나 친척에게 명의만 형식상 넘겨
1세대 1주택 비과세를 부당하게 적용받는 수법입니다.
실제 적발 사례를 보면 수법이 꽤 치밀했습니다.
사례 A
2주택자가 본인이 거주하던 저가 아파트를
모친의 지인에게 명의만 이전(양도차손 신고)한 뒤,
고가아파트를 약 20억 원에 양도하며 비과세 신고.
그런데 조사 결과 지인의 취득세·재산세를
본인이 대신 내주고,
양도 후에도 그 저가 아파트에 계속 거주했으며,
매월 수십만 원의 '사례금'까지
지급한 사실이 드러났습니다.
→양도세 10억 원 추징+본인·모친·지인 모두 검찰 고발
사례 B
단독주택 양도 전 아파트를
남편 친구에게 가장매매하면서,
매매대금을 친구·회사동료를 거쳐
우회 송금하는 방식으로 금융증빙까지 조작
→양도세 6억 원 추징+검찰 고발
사례 C
다가구주택의 '건물만' 동생에게 이전한 후
아파트를 비과세 신고.
하지만 대금거래 내역이 전혀 없고,
이전 후에도 본인이 세입자로부터 월세를 계속 수령
→양도세 4억 원 추징+본인·동생 각 1억여 원 통고처분
주목할 점은 국세청이
자금흐름과 실질을 끝까지 추적한다는 것입니다.
명의를 넘겨도
▲대금이 실제로 오갔는지
▲세금을 누가 냈는지
▲누가 계속 거주하고 월세를 받는지를 확인하면
가장매매는 결국 드러납니다.
그리고 이 경우
단순히 비과세가 부인되는 데 그치지 않고,
다주택자 중과세율 적용
+ 40% 부당과소신고가산세
+ 조세포탈범 고발
+ 부동산실명법 위반 과징금까지
겹겹이 제재가 따라옵니다.
탈세에 협조한 명의수탁자(지인·가족)도
예외 없이 함께 고발되었다는 점도 꼭 기억하셔야 합니다.
3. 대표 유형 ② — 자금출처 불명 취득과 편법증여
두 번째 큰 축은 취득자금 출처입니다.
배우자가 운영하는 법인에서
무자료 매출로 조성한 비자금 약 30억 원을 몰래 받아
강남권 재건축 예정 아파트(약 40억 원) 등을
취득한 사례
→ 법인까지 조사가 확대되어
법인세·증여세 등 31억 원 추징
뚜렷한 소득원이 없는 30대가
강북 70평대 대형 아파트를 약 40억 원에 취득.
조사해 보니 미등록 여행업을 운영하며
현금수입 60여억 원을 신고 누락
→ 부가세·종합소득세 25억 원 추징
소득이 전혀 없는 40대가 강남 한강변 아파트에
월 700만 원 이상의 월세를 내며 거주
주식투자·생활비까지
부모로부터 총 20여억 원을 받은 사례
→ 증여세 13억 원 추징
특히 마지막 사례는 시사하는 바가 큽니다.
이제 국세청은 주택 '취득'만 보는 것이 아니라
고액 월세, 주식 투자자금, 생활비까지
소득·재산내역과 대조합니다.
부모가 자녀의 월세나 생활비를 계속 대주는 것도
규모가 커지면 증여 과세 대상이 될 수 있습니다.
그리고 부동산 거래에서 출발한 조사가
사업체(법인·개인사업자)로 확대되는 패턴도 뚜렷합니다.
자금원천이 사업소득 누락이나 법인자금 유출과 연결되면
조사범위가 사업 전체로 넓어집니다.
4. 앞으로 국세청이 예고한 것들
보도자료 말미의 '향후 계획'도 실무적으로 중요합니다.
다주택자 중과 재개 이후 증여거래 증가를 예상하고,
다주택자의 증여를 중심으로
▲증여재산 저가평가 ▲증여세 대납 등
편법증여 여부를 집중 검증하겠다고 예고했습니다.
또한, 가족 간 저가양도·매매를 가장한
사실상의 증여 행위도
꼼꼼히 살피겠다고 밝혔습니다.
부모가 시세보다 현저히 낮은 가격에
자녀에게 아파트를 넘기는 거래가 대표적입니다.
부동산 탈세 신고센터 제보는
한 건도 소홀히 하지 않고 검증하며,
제보 포상금도 신속히 지급하겠다는 방침입니다.
즉, 다주택자의 자녀 증여, 가족 간 매매가
다음 타깃이라는 것을
사실상 공식적으로 알려준 셈입니다.
5. 세무사로서 드리는 조언
이번 발표를 보며 실무자로서 강조하고 싶은 것은 세 가지입니다.
① 가족 간 거래는 '실질'과 '증빙'이 전부입니다.
가족·지인 간 매매는 세법상 기본적으로 의심의 눈으로
실제 거래가 맞는지 세밀하게 검증할 수 밖에 없습니다.
실제 대금이 본인 자금으로 오갔는지,
계약·이체·세금납부의 주체가 일치하는지가 핵심이며,
시가 대비 거래가격이 적정한지
(저가양도 시 양도세 부당행위계산부인 + 증여세 문제)도
반드시 사전에 검토해야 합니다.
② 자금조달계획서는 이제 '실시간 검증 자료'입니다.
국토부와 국세청이 실시간으로 공유하는 만큼,
계획서에 기재한 자금원천과 실제 자금흐름이 다르면
그 자체로 조사 단서가 됩니다.
차용증을 쓴 사적 채무도
이자 지급 내역, 상환 능력, 상환 실적이
뒷받침되지 않으면 증여로 과세될 수 있습니다.
③ 절세와 탈세의 경계를 정확히 알아야 합니다.
1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택 특례 등은
요건만 충족하면 합법적으로 활용할 수 있는 제도입니다.
문제는 요건을 '만드는 척'하는 순간입니다.
형식만 갖춘 명의 이전은 비과세 부인은 물론
조세포탈로 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.
부동산은 거래 금액이 크기 때문에
세금 문제도 한 번 어긋나면 회복하기 어렵습니다.
양도·증여·취득을 계획하고 계시다면,
거래 '전에' 반드시 전문가와 구조를 점검하시기 바랍니다.
이미 조사 통지를 받으신 경우에도
초기 대응이 결과를 크게 좌우합니다.
오늘 이 글이
많은 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
▶ 유튜브 채널
▶ 네이버 클립
▶ 대표 블로그
