안녕하세요, 스리링입니다.
지금 막 줴러미 튜터님의 1강 오프강의를 듣고 돌아왔습니다 :)
러미 튜터님께서 이 말씀으로 강의를 시작하셨는데요,
“돈을 버는 것 이전에 “잃지 않아야 하는 것”이 가장 우선이다”
저처럼 23년에 시작한 분들은 어쩌면 잃는다는 생각이 낯설 수 있을 것 같은데요
그런데 결국 투자의 첫 번째는 수익을 더 내는 것보다
잃지 않는 것이라는 점을 다시 한번 깊이 느낄 수 있었습니다.
흔들리지 않고 월부학교를 해내기로 마음먹은 이 3개월이
앞으로의 투자 인생에 정말 큰 자산이 되겠다는 생각도 들었습니다.
월부학교의 목표 10억 !
월부학교의 목적과 슬로건은 “10억 달성 끝까지 함께하는 월부학교”입니다.
튜터님 말씀을 들으면서 10억까지 가는 과정에서 왜 부동산이어야 하는지도 다시 생각해볼 수 있었습니다.
우리가 2~3억을 한 번에 삼성전자나 하이닉스 같은 주식에 넣는다고 생각하면
변동성이 크기 때문에 멘탈을 지키기가 쉽지 않고, 만약 크게 떨어지기까지 한다면 마음이
무너질 수도 있기 때문인데요.
반대로 부동산은 눈에보이는 실체이자 자산이기에 돈을 넣는 것도, 끌고 가는 것도 주식보다는
조금 심적으로 편하지 않을까 싶었습니다.
Q. 우리는 10억으로 무엇을 할 수 있을까?
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PART1 투자 - 현재 시장 이해
튜터님께서 통화량, 기준금리, 매매지수, 전세가율을
하나씩 짚어주셔서 지금 시장을 조금 더 입체적으로 바라볼 수 있었습니다.
[수도권]
수도권은 1군부터 5군까지 구별 평당가와 전세가율을 함께 보면서 시장 흐름을 이해할 수 있었습니다.
최근 3개월 동안 상급지는 주춤했고, 4-5급지는 많이 오른 모습을 보면서 매임할 때도 단순히 가격만 볼 것이 아니라
평단가×평형을 기준으로 이 매물이 평균보다 싼 가격인지 아닌지 감을 잡아야 한다는 점을 배웠습니다.
이 안에서도 갈아타기 기회는 분명히 올 수 있겠다는 생각도 들었습니다.
또 위치 좋은 땅, 상위 생활권, 환경 개선 기대감, 호재를 어떻게 바라봐야 하는지도 인상 깊었습니다.
그래프를 가져오는 이유가 단순히 “이 단지가 더 많이 올랐다”를 증명하는 게 아니라
더 긴 호흡으로 더 긴 시계열 안에서 봐야 한다는 점을 배웠습니다.
가격은 언제든 엎치락뒤치락할 수 있다는 점
저도 분기별 투자 복기를 하면서 가격이 아닌 가치로 봐야한다는 점을 느껴왔던 것 같습니다.
결국 모든 선택에는 비용과 편익이 있고
아직 결과를 속단하기에는 이르다는 점을 다시 생각하게 됐습니다.
[지방]
지방시장을 판단할 때는 세 가지를 계속 봐야 한다고 정리했습니다.
- 어디가 가치 있는가
- 어디가 덜 올랐는가
- 어디가 공급 상황이 좋은가
특히 지방투자는 수도권 외곽 투자와도 함께 비교해야 한다는 점을 짚어주셨는데요,
단순히 부산보다 부천이 먼저 올랐다 부천할껄..
부천보다 부산이 먼저 올랐다 부산할껄 하는 식으로 단기간의 상승률만 보고 판단하면
우리가 오래 투자하기 어렵다는 말씀도 깊이 와닿았습니다.
“제발 먼저 오를 것 같아서 매수하지 마라”
이 말씀을 꼬옥 기억하겠습니다. 단기간에 무엇이 더 올랐는지로 투자의견을 결정하지 않고
단지 가치와 조건, 가격을 함께 보고 판단해야 한다는 점을 다시 마음에 새기고
제자분들께도, 동료분들에게도 전해 드리려고 합니다.
💡BM Point
지난 상승장 초반과 달리 유동성이 영향을 끼치는 시장 (특히, 상급지)
평균 단지를 뽑을 때 중간 생활권 뽑아도 되지만 가장 선호하는 생활권에서 별로 안좋아하는 단지를 가져와도 된다. 단지 트래킹은 상/중/하, 신축/구축을 나누어 볼 것
내꺼 아직 안올랐다고 슬퍼할 필요가 없고 싸게 샀다면 잘못한 게 아니다. 다른 것이 먼저 많이 올랐다고 후회만 하는 것은 나에게 전혀 도움이 되지 않는다. |
PART1 투자 - 투자기준 심화
저환수원리 제대로 이해하기
원칙: 내 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 것
기준: 시장 상황 안에서 저환수원리를 만족하는 것을 산다
원칙은 내 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 것을 사는 것이고,
기준은 시장 상황 안에서 저환수원리를 만족하는 것을 사는 것이고
그리고 이 기준은 시장과 때에 따라 달라질 수 있다는 것이라고 정리했습니다.
"만약 당신이 왜 그 주식을 가지고 있는지 11살 아이에게 2분안에 설명할 수 없다면,
그 주식을 가지고 있어선 안된다 - 피터린치"
결국 피터린치의 말씀처럼 부동산 투자도 마찬가지라고 생각했습니다.
우리는 내가 왜 이 단지를 사는지, 왜 이 가격이 싼지, 왜 이 물건이 내 돈으로 살 수 있는
가장 좋은 것인지 스스로 설명할 수 있어야 하는데요,
- 저평가는 가치 대비 싸게 사는 것 (절대적/상대적 저평가)
가격이 많이 올라 비싸진 시장 안에서도 그 안의 저평가는 늘 존재할 수 있다는 것을 느끼고 있습니다.
또 과거에 제가 투자하던 당시의 전고점 기준은 이제 더 이상 그대로 적용하기 어렵고
거기에만 매몰되기보다 보조 지표 정도로 참고해야겠다는 생각이 들었습니다.
- 원금보전은 전세가율이 아닌 가치이고, 잃지 않는 투자
튜터님께서 보여주신 4분면 안에서 우리가 투자하려는 단지가 어디에 위치해
있는지를 파악하는 것이 중요해 보였고, 이 부분은 꼭 적용해보겠습니다.
원금보전이라고 해서 단순히 높은 전세가율만 바라는 것이 아니고
먼저 가치를 봐야 한다는 점도 배웠습니다.
+ 수익성 역시 마찬가지로 가치를 먼저 봐야 한다는 점을 기억하겠습니다.
- 환금성은 매수 단계부터 환금성을 고려해서 투자하는 것
환금성은 매수 단계부터 고려해야 한다는 점도 배웠습니다.
10평대 투자와 40평대 투자에 대해 하나하나 짚어주셔서
평형에 따른 환금성과 리스크를 조금 더 구체적으로 이해할 수 있었습니다.
마지막으로 리스크는 금리 흐름을 함께 지켜보고
서울수도권 입주와 3기 신도시 공급이 전세가에 어떤 영향을 주는지 계속 트래킹해보려고 합니다.
안다, 알고 있다, 이해하고 있다에 머무르지 않고 행동으로 옮기겠습니다.
💡BM Point
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PART2 운영 - 월부학교에서 성장하는 방법
보유세와 양도세를 계산해주신 부분도 정말 큰 도움이 됐습니다.
보유세, 양도세를 계산했을 때 실제로 손에 남는 돈이 얼마인지
그리고 그 돈으로 다음에 어느 수준의 자산으로 이동할 수 있는지를
미리 그려보는 과정이 중요하다는 것을 배웠습니다 :)
(보유세 계산)
(양도세 계산)
※ 실제로 계산해보고 해당 부분을 채워볼 예정입니다.
그리고 서울수도권 전세난 시뮬레이션도 좋았는데요,
입지가 좋을수록 전세가가 오르는 폭도 크기 때문에
두어 번은 시세대로 맞출 수 있지 않을까?라고 생각할 수 있지만
오히려 두번 시세대로 올려 받고 그 뒤에 다시 5%씩 올리다 보면
나중에는 역전세로 돌아올 수 있다는 말씀이 이번에도 인상적이었습니다.
(이 사례로 급지마다 다른 점도 와닿았어요)
전세를 올려 받더라도 그 돈을 다 써버릴 것이 아니라
현금으로 일부 보유해야 한다는 점도 명심하겠습니다.
PART3 성장 - 월부학교에서 성장하는 방법
월부학교를 축구동호회와 프로팀에 비유해주신 부분도 기억에 남습니다.
축구동호회 : 주말에 시간될 때 나가서 즐기는 동호회이자 취미
팀의 개념은 있지만 뚜렷한 목표는 없음- 프로팀 : 프로의식을 갖고 매일 일정시간을 튀입. 월부학교는 프로팀,
뚜렷한 목표를 가지고 나 뿐만 아니라 서로 도우며 과정에 집중
이번 3개월을 어떤 마음으로 보내야 할지 다시 생각하게 됐습니다.
결과를 만들겠다고 딥다이브하고 집중하겠습니다.
💡BM Point
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지는 행동을 위한 준비이고
행은 실제로 옮기는 것이고
용은 결과와 데이터로 증명하는 것이고
훈은 내가 아는 것을 다른 사람에게 나누며 더 단단하게 만드는 것이고
평은 다시 스스로 복기하고 피드백 받는 과정이라는 것
결국 성장하는 사람은 이 과정을 반복하는 사람라는 점
기존에 하던 것의 수준을 더 높일 수 있는지 찾고
잘하는 건 유지하되 부족한 건 끌어올리는 3분기를 보내보고 싶습니다.
고독한 작업, 이라고 하면 너무도 범속한 표현이지만 소설을 쓴다는 것은 실제로 상당히 고독한 직업입니다. 때때로 깊은 우물 밑바닥에 혼자 앉아 있는 듯한 기분이 듭니다. 아무도 구해주러 오지 않고 아무도 “오늘 잘했어”라고 어깨를 토닥이며 위로해주지도 않습니다.
때때로 지긋지긋하고 싫어질 때가 있습니다. 하지만 다가오는 날들을 하루 또 하루, 마치 기와 직인이 기와를 쌓아가듯 이 참을성 있게 꼼꼼히 쌓아가는 것에 의해 어느 시점에 ‘그래 뭐니뭐니 해도 나는 작가야’라는 실감을 손에 쥘 수 있습니다. - 직업으로서의 소설가/무라카미 하루키
다가오는 매일매일, 독강임투를 쌓아가며
“그래 뭐니뭐니 해도 나는 투자자야” 라는 실감을 손에 쥐고
절박함을 가지고 밀도 있는 하루를 보내 보겠습니다 :)
