수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 바람숲 입니다.
부동산을 통한 매매 거래 시 발생하는 중개 수수료.
모든 부동산이 같을까요?
동일한 매매가의 아파트를 거래했다고 해도
부동산 소유 사업자인 공인중개사의 과세 유형에 따라
중개 수수료가 달라질 수 있답니다.
그래서 오늘은
공인중개사의 과세 유형에 따른 중개 수수료 차이에 대해
간략히 알아보겠습니다.
공인중개사의 과세 유형
공인중개사(부동산 소유 사업자)의 과세 유형은 크게
일반과세자와 간이과세자 두 가지로 나뉩니다.
이 둘을 나누는 가장 큰 기준은 '연간 매출액(공급대가)'이며,
우리(매도인 혹은 매수인)가 체감하는 가장 큰 차이는
'지불해야 하는 부가세율'과 '세금계산서 발급 여부'입니다.
<일반과세자>
기준: 직전 연도 매출액이 1억 400만 원 이상인 경우 (법인사업자는 매출 상관없이 무조건 일반과세자)
부가세율: 10%
증빙서류: 세금계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표 모두 발급 가능
특징: 중개보수가 100만 원이라면 소비자는 10%인 10만 원을 부가세로 별도 지불해야 합니다. 중개사 입장에서는 사무실 인테리어나 비품 구매 시 냈던 부가세를 전액 환급받을 수 있습니다.
<간이과세자>
기준: 직전 연도 매출액이 1억 400만 원 미만인 소규모 개인사업자
부가세율: 1.5% ~ 4% (부동산 중개업의 업종별 부가가치율 40% 적용 시, 실제 부담률은 공급대가의 4% 수준)
증빙서류: 매출 규모에 따라 세금계산서 발급 가능 여부가 갈림
특징: 중개사 입장에서 세금 부담이 적고 세무 신고가 간편하지만, 사업 초기에 들어간 인테리어 비용 등의 부가세 환급을 전혀 받지 못합니다.
이를 정리해보면 표와 같습니다.
구분 | 일반과세자 부동산 | 간이과세자 부동산 (4,800만~1억 400만) | 간이과세자 부동산 (4,800만 미만) |
소비자가 내는 부가세 | 10% (의무 청구 가능) | 4% 내외 협의 (약정 시) | 원칙적 0% (청구 불가 수준) |
세금계산서 발급 | 가능 | 가능 | 불가능 (영수증만 가능) |
현금영수증 발급 | 가능 (부가세 10% 포함) | 가능 (부가세 4% 포함) | 가능 (부가세 없이 원금만) |
즉, 중개 수수료 지불 시 법정 요율은 공인중개사의 과세 유형과 상관없이 동일하게 적용되지만,
부가세 측면에서 금액이 달라질 수 있고,
세금계산서와 현금영수증 발급 측면에서 달라질 수 있는 것이지요.
실제로 얼마가 달라질까?
실제 상황에 적용해보겠습니다.
만약 10억짜리 집을 매수한다고 가정해봅시다.
매매가가 9억원 이상~12억원 미만 구간에 속하니 상한 요율은 0.5%입니다.
case 1. 일반과세자인 경우
case 2. 간이과세자인 경우
하지만 이렇게 부가세까지 고려하면
30만원의 차액이 발생합니다.
그러니 내가 어떤 부동산과 거래하는지,
얼마를 수수료로 지불해야 하는지
미리 알고 있어야 합니다.
그럼 우린 무엇을 준비해야 하나?
보통 잔금일에 모든 업무가 다 끝나면
사장님께 중개 수수료를 지불합니다.
대금 지급 전에 다음의 사항들을 미리 점검해두시면 좋습니다.
첫째, 중개사무소의 사업자등록증을 확인하세요.
사장님께 요청하셔서 일반/간이 여부를 눈으로 확인하세요.
이런식으로 사업자등록증에 일반과세인지, 간의과세인지 적혀있습니다.
둘째, 계약서 작성 시 부가세에 대해 명확히 기재하세요.
계약서에는 법정 상한 요율을 기준으로 금액을 형식적으로 기재하는 경우도 있지만,
부가세에 대한 부분을 명확히 적고 가는 것을 추천합니다.
즉, "중개보수는 부가세 포함 금액임" 또는
부가세를 별도로 내야 한다면 "부가세는 N%로 상호 협의함" 조항을
명확히 기재해 두는 것을 추천합니다.
셋째, 미리 계산해보세요.
저는 잔금일 전에 그날 오고가야 하는 모든 돈을 계산해봅니다.
그리고 계산과 청구금액이 다르다면 그 이유를 미리 확인하여
당일 현장에서 당황하거나 서로 얼굴 붉히는 일이 발생하지 않도록 하는 편입니다.
사람 간의 일이고 거래를 도와주신 사장님과 감정적으로 안 좋은 관계가 되지 않도록
"사장님~ 제가 잘 몰라서 그러는데, 계산해보니 이런 차이가 있는데요~"하고 물어보거나
"사장님~ 저희 부모님/배우자가 이거 여쭤보래요~"하고 가족 핑계를 대볼 수도 있습니다.
포인트는 서로의 감정이 상하지 않게,
하지만 내가 궁금한 점이나 명확하지 않은 부분에 대해서는
미리 확인하고 서로 명료하게 만든 후
실제 현장에서는 가벼운 마음으로 돈만 오고가게끔 만드는 것입니다.
*잔금일에 어떤 목적으로 얼마가 오고가야 하는지에 대한 계산은 다음 글을 참고하세요!
https://weolbu.com/s/HijEMAkGlS
오늘은 공인중개사의 과세 유형에 따른 중개 수수료 차이에 대해 알아보았습니다.
미리 확인하시고 잔금일에 가벼운 마음으로 사장님께 수수료를 건내보아요!
감사합니다 :)
