수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
그릿 있는 투자자 최강파이어입니다.
지난 6월 30일, 경기도 구리시, 화성시 동탄구, 용인시 기흥구에 대한
3중 규제(조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역)가 발표되었습니다.
토지거래허가구역은 고시 후 5일이 지나야 효력이 발생하므로,
7월 1일부터 5일까지는 단기적인 투자 기회가 있었습니다.
이번 대책을 지난 10.15 대책과 비교해 공통점과 차이점을 분석하고,
앞으로 우리가 취해야 할 행동 전략을 정리해 보겠습니다.
10.15 대책과의 공통점: 조급함이 만든 '포모(FOMO)'와 풍선효과
많은 이들이 규제 확대를 예상했지만,
정부는 지난 10.15 대책과 비슷하게 발표 다음 날 바로 조정대상지역 등의 효력을 발생시켰습니다.
이처럼 짧은 유예기간은 오히려 시장의 조급함을 자극했습니다.
자산시장에서 소외될지 모른다는 불안감인 '포모(FOMO) 증후군'을 불러일으키며
사람들을 급한 선택으로 내몰았습니다.
국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템을 보면 이러한 심리가 고스란히 드러납니다.
동탄: 5일간(6/30~7/4)의 매매 계약 신고 175건 중 98.3%(172건)
기흥: 총 139건 중 95.7%(133건) /구리: 40건 중 95.0%(38건)가
30일 당일에 몰렸습니다.
7월 1일부터 이들 지역이 조정대상지역이 되면서 LTV가 70%에서 40%로 축소되자,
대출 한도가 줄어들기 전에 매수하려는 이들이 긴박하게 움직인 것입니다.
예를 들어, 자본금 2.5억 원을 가진 매수자가 호가 7억 원인 인창주공4단지를
6월 30일에는 대출을 활용해 살 수 있었지만,
7월 1일부터는 대출 한도가 막혀 매수가 불가능해진 구조입니다.
규제에서 제외된 인접 지역으로 불길이 옮겨붙는 '풍선효과'도 재현되고 있습니다.
10.15 대책 당시 규제를 피한 구리에 투자자가 몰리며 단기 반등했던 것처럼,
이번에는 구리와 인접한 남양주 다산신도시에서 풍선효과가 감지되었습니다.
실제로 현장 분위기를 파악해 보니 거래가 활발히 이뤄지고 있었고,
매도인들이 호가를 올리거나 매물을 거둬들이는 움직임이 확인되었습니다.
10.15 대책과의 차이점: 투자자들의 둔화된 움직임
10.15 대책 당시에는 서울 25개구와 경기 12개 지역이 한꺼번에 토지거래허가구역으로 묶이면서 시장의 충격이 상당했습니다.
규제 발효 전 5일 동안 실거주자와 투자자 모두가 뒤엉켜 급박하게 거래를 체결했습니다.
실제로 아실(아파트실거래가) 데이터 기준,
10월 15일부터 21일 사이 동대문구, 성북구, 용인 수지구 등 토지거래허가구역으로 지정된
대부분 지역에서 매물이 10% 이상 급감했습니다.
반면 이번 대책 이후의 매물 감소폭은 다소 차이가 있습니다.
구리시: -11% / 용인 기흥구: -8% / 화성 동탄: -5%
10.15 대책 때는 서울 전역이 묶이면서 전방위적인 매수세가 붙었다면,
이번에는 일부 실거주자 위주로만 급하게 움직였을 뿐
투자자들의 유입은 비교적 적었다고 해석할 수 있습니다.
앞으로 우리는 어떻게 행동해야 할까?
김인턴 튜터님이 칼럼(규제지역 추가 지정으로 앞으로 어디가 오를까?) 에서 언급하셨듯,
시장 상승에 따른 규제지역 확대는 지난 20년간 반복되어 온 현상입니다.
과거 문재인 정부 시절에도 강남 3구에서 시작된 규제가 서울 변두리와 수도권 외곽으로 퍼졌고, 2020년 코로나 유동성 장세에서는 전국 대부분이 규제지역으로 지정되었습니다.
향후 시장이 계속 우상향한다면 규제지역은 앞으로도 더 늘어날 것입니다.
① 내 집 마련을 고민하고 있다면: 적극적인 타이밍
현재 전·월세에 거주하며 내 집 마련을 저울질하고 있다면, 지금이 오히려 기회입니다.
10.15 대책 이후의 흐름을 보면 규제 여파로 단기간 조정을 받는 단지들이 많았습니다.
투자자가 빠져나가 경쟁이 줄어든 만큼 가격 협상(네고)을 시도하기 좋습니다.
또한 이번 규제로 새로 지정된 곳들과 기존 상급지(서울, 용인 수지 등)의 규제 조건이 같아졌으므로,
인접한 상급지에 가성비 좋은 급매물이 있는지 함께 넓혀 보시기 바랍니다.
② 투자를 고민하고 있다면: 비규제 지역과 지방으로 눈을 돌릴 때
구리, 기흥, 동탄의 진입 기회를 놓쳐 아쉬운 분들이 많으실 겁니다.
저 역시 10.15 대책 당시 서울 투자 기회를 놓쳐 낙담했었지만,
아쉬움을 뒤로하고 가치가 괜찮은 비규제 지역을 찾아 투자를 이어갔습니다.
대출뿐만 아니라 세제 측면에서도 규제는 갈수록 촘촘해질 확률이 높습니다.
아쉬움에 낙담하기 보다는 비규제 지역이나 지방의 우량 매물을 찾아
발 빠르게 움직이는 것이 현명합니다.
여름 장마와 함께 부동산 시장의 전통적인 비수기가 시작되었습니다.
강력한 규제와 세제 발표를 앞두고 대다수의 사람들이 주춤하며 관망세를 보이고 있습니다.
하지만 늘 그렇듯 현장에는 숨겨진 급매물이 우리를 기다리고 있습니다.
이럴 때일수록 현장으로 적극적으로 움직이시길 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
