[지투 29기 꿈이 있는 집을 찾아 4방팔방 임장 다니조_O해보기O] 지투 1강 후기: 내가 선택한 종착지, 정말 원한다면 해내자!

1) 잊기 전에 기록하기

- 내가 매수를 한 지역이라면 특히 후순위 구축도 봐야 한다. 언제 매도할 지를 알려주는 게 후순위 구축임. 저 단지조차 전세가나 매매가 올랐다면, 시장의 온기가 굉장히 멀리까지 퍼진 것. 매도 준비해야 함.

(1호기 투자 이후 그 지역에 공급이 혹시나 더 들어오지는 않는지 계속 확인했었지만 정작 그 지역의 시세는 제대로 안 보고 있었다. ‘이미 투자를 한 지역이니까’라는 안일한 생각으로ㅠ 하지만 매도할 때까지 끝이 아니다, 매도를 위해서는 더 열심히 시세를 봐야 한다! 이 지역의 후순위 구축도 전세가가 조금 움직였다. 매도를 해야 한다는 마음의 준비를 하고 행동에 옮기자. 갈아탈 단지를 찾는 것과 함께 매도 과정 슬슬 진행해보자.)

- 공급 없는 시기가 투자하기 좋은 시기는 맞지만 공급 없다고 전세가가 바로 올라오는 것도 아니고 전세가가 오른다고 매매가가 바로 튀어 오르는 것도 아니다. 도시 안에서의 선호도에 따라 다르다. 공급과 선호도를 둘다 봐야 하는 이유.

(지방에서 공급은 정말 중요하게 봐야 하는 요소이다. 하지만 공급이 없는 지역이라고 한꺼번에 오르는 건 아니다. 지역 안에서 사람들이 좋아하는 단지들부터 전세가와 매매가가 오르기 시작한다. 먼저 오른 단지들은 그만큼 상승기간이 길고 매도할 수 있는 기간도 길다. 하지만 공급이 없는 지역이더라도 선호도가 좀 빠지는 단지들은 좀 더 늦게 흐름이 오고, 이는 매도할 수 있는 타이밍도 길지 않다는 것을 의미한다. 조금이라도 더 선호도 있는 단지에 투자하자.)

- 현장은 그래프보다 항상 빨리 움직인다. 미리 앞마당 만들어 놓고 가격 움직임 지켜보면서 기다려야 함. 미리 안 만들면 남들 다 갈 때 투자한다. 그럴 때는 사장님들도 집 잘 안보여 줘. 잘 깎이지도 않고 조건도 잘 안 맞춰줘. 시장에 나만 있을 때가 수월하게 투자할 수 있다.

(대중과 반대로 움직여야 한다는 너바나님 말씀이 생각난다. 사람들이 몰려갈 때 따라가는 것이 아니라, 사람들이 보고 있지 않을 때, 시장이 조용하거나 침체되어 있을 때 그 때 미리 움직이는 사람이 투자자다. 아실 그래프는 후행지표다. 현장은 그보다 항상 먼저 움직이기 때문에 내가 현장을 모르고 있으면 나는 늦는 사람이 될 수밖에 없다. 남들이 가지 않는 곳에 미리 가서 투자하고 남들이 몰려 올 때 수익을 얻으며 팔고 유유히 나오는 것. 특히나 지방투자라면 이렇게 움직여야 좀 더 수월하게 투자를 할 수 있을 것이다.)
 

- 매도 프로세스에 대한 이야기

(강의 내용을 구체적으로 이야기 할 수는 없지만 사실 이번 강의에서 가장 크게 얻어간 부분을 꼽자면 나에게는 이 내용이 가장 도움이 되었다. 투자 후 2년이 되는 시점, 세입자 전세 만기 시점이 점점 다가오고 있다. 이번 강의에서는 이런 상황에서 어떻게 하면 좋을 지 구체적인 액션플랜을 정말 자세하게 다뤄주셨다. 그 과정에서 일잘러 부사님의 중요성과 결국 부동산의 소통과 대응의 영역이기도 하다는 것을 느꼈다. 강의에서 배운 대로 해보자!)

- 수도권 외곽이나 지방 1채 갖고 있는 사람들은 추가 투자 해야 할 수도 있다. 어지간한 거 2채 사도 종부세 안 나온다. 연저축액도 많지 않아. 그렇다면 2채로 불리는 게 더 빠를 수 있다. 1채로 언제 불려서 서울 갈 수 있겠어. 한 팔로 싸우는 거랑 양 팔로 싸우는 거랑 다르다. 유연하게 판단. 목표 달성까지는 계속 불려 나간다!

(요즘처럼 다주택자 규제가 심한 상황에서, 또 세제 개편까지 앞두고 있는 상황에서, 여건이 된다면 당연히 나도 똘1을 하고 싶다는 마음도 있었다. 근데 똘1을 하기에는 아직 돈이 많지 않은 걸? 나는 연저축액도 크지 않고 아직 종자돈도 많지 않다. 그러니 어쩌겠어 열심히 불려봐야지. 물론 2채로 가게 된다면 당연히 세금 공부는 필수적이라고 생각하지만 세금이 무섭다고 서행차선에서 머뭇거릴 수는 없지. 배워서 실력을 쌓고 불리는 경험을 하면서 목표 자산 달성까지 달려봐야겠다. 추가 투자에 대해서 이렇게 말씀해주신 잔쟈니 튜터님께 감사하다.)

지방투자 실전반, 여기까지 와서 안 될 이유를 찾지 말자. ‘저게 진짜 될까’가 아니라 ‘반드시 저렇게 만들어야 하는 것’이다. 내가 선택한 종착지. 내가 정말 원한다면 해야 한다!

2) 나에게 적용할 점 찾기

- 울산을 지방투자의 교재처럼 사용하기. 투자범위와 수익률 판단에 적용(임장지와의 비교)

- 매도 프로세스 적용! 부사님께 연락드리기

- 투자후보단지 선정 시 싸.투.감 순서대로 확인. 투자금 먼저 보지 말 것