관련 강의
내집마련 고민이라면? 집사기 전, 너나위의 내집마련 기초반
너나위, 권유디, 센스있게쓰자
내집 마련인가? 투자인가?
저는 싱글 투자자였기 때문에, 내집 마련의 필요성이 낮았습니다.
그래서 그 동안 부동산도 투자의 대상으로만 봤었습니다.
이제는 가정을 꾸릴 계획을 갖게 되었습니다.
그러자 처음으로 내 집에 대한 필요성을 느꼈습니다.
내집마련 기초반 수강 전, 프메퍼 튜터님께 투자코칭을 받았습니다.
튜터님께서는 향후 방향성에 대해 3가지 옵션을 주셨습니다.
(1) 부동산 투자, (2) 내 집 마련, (3) 기다린다
코칭 당시에는 주거 문제가 해결되었단 가정 하에 (1)을 선택하는 방향을 검토했습니다.
그러나 코칭을 받고나서야 (1)을 선택하면 주거문제를 해결해야함을 알게 되었습니다.
(주택 매수 시 관사 거주 불가)
여전히 부동산 투자가 내 집 마련보다 자산을 불리는 데는 더 유리한 선택임을 알지만,
이제는 부동산이 가지는 필수재의 가치, 즉 안정성이 제게 더 필요하다고 느꼈습니다.
그래서 내 집마련 기초반을 수강하게 되었습니다.
세금에 대한 막연한 두려움
내집마련에 있어서 처음 들었던 걱정은 보유세였습니다.
지난 실준반 너나위님 강의를 들었습니다.
그때 정부의 세금 규제가 생각보다 강할 수 있음을 깨달았습니다.
‘수도권 2주택자가 되면 보유세를 감당할 수 있을까?’가
제 내 집 마련의 가장 큰 심리적 허들이었습니다.
운 좋게도 내 집마련 기초반 너나위님의 오프강의를 들을 기회가 주어졌습니다.
강의 시작 전 Q&A 시간에 손을 번쩍 들었습니다.
내 집마련해서 2주택자가 된다고 가정할 때,
어떤 방식으로 보유세 부담 시뮬레이션을 해야할지 질문했습니다.
너나위님께서는 문재인 정부 시절을 참고하면 된다고 했습니다.
당시 2주택자에 대해 종부세 중과를 했다고 했습니다.
2018년부터 집값이 2배~2배반씩 오르면서
서울에 아파트 2채 보유시 세금을 2천만원씩도 내야했었다고 했습니다.
더불어 세금을 내는 건 좋은 것이고, 기회인 것이라고 했습니다.
두려운 사람이 늘수록 기회인 시장이라고도 했습니다.
궁금해서 수업시간에 제미나이에 시뮬레이션을 돌려보았습니다.
실제로 문재인 정부 시절 규제가 최고점에 달했을 때를 가정하면,
연간 보유세를 2,000만원 정도 부담해야할 수도 있는 상황 같았습니다.
가장 좋은 것은 혼인신고 없이 부부가 1주택씩 보유하는 것이었습니다.
제 상황에서도 내집마련을 할 경우 최대한 혼인신고를 늦춰야할 것 같단 생각이 들었습니다.
저의 해외 근무로 인해 어쩔 수 없이 혼인신고를 하게 될 경우
내 집을 월세 전환해서 세금을 감당해야겠단 생각이 들었습니다.
이번에도 저는 가보지 않은 길에 대해 ‘두려움’을 먼저 느꼈습니다.
계산을 해보고 계획을 세워보니 상황이 보다 명료해졌습니다.
계산해보니 감당을 하지 못할 문제는 아니란 생각이 들었습니다.
첫 주택을 매수 때도 느꼈던 막연한 두려움을 지금도 느끼고 있단 걸 알게 되었습니다.
내집 마련의 원칙 : 가장 많이 오를 것을 살거야?
남자친구와 같이 하는 내 집 마련은
‘내집마련의 원칙’부터 서로가 이해하는게 필요했습니다.
“최적의 예산을 계산하고, 여러개 후보를 찾아내서, 가장 많이 오를 것을 골라산다”
여기서 ‘가장 많이 오를 것을 골라산다’ 부분이 문제였습니다.
제게는 이제 너무도 당연한 이 기준이
남자친구에게는 ‘왜?’라는 생각을 갖는 부분이었습니다.
저는 그 동안 부동산을 투자재라고 생각했는데,
남자친구는 부동산을 필수재라고 생각했기 때문입니다.
원칙서부터 서로의 생각을 나눌 수 있어서 참 좋았습니다.
내집 마련의 전략과 로드맵 : 중요한 것에 집중
내 집 마련의 전략과 로드맵을 알려주셨습니다.
“좋은 시기에, 중요한 것에 집중하고, 상황에 맞는 집을 매수해서, 지속적인 관심과 저축을 하고, 적극적으로 갈아탄다.”
이 지점에서 마음을 먹어야 했던 점은 ‘중요한 것에 집중한다’였습니다.
예산이 제한되어 있기 때문에,
자연스레 포기할 것들이 생기게 됩니다.
아파트가 낡았더라도, 좁더라도, 다소 언덕에 있더라도
직주근접이 중요하단 점을 충분히 머리로 이해해야겠다고 느꼈습니다.
마침 최근 80년대식 집을 방문할 일이 있었습니다.
임장을 하며 봤던 이런 아파트는
대부분 재건축을 바라보고 있는 곳들이었습니다.
그때는 엘레베이터도 없는 곳에서 어떻게 살지 생각했습니다.
실제 방문을 해보니, 오래된 아파트도 충분히 살만 하단걸 알게 되었습니다.
집을 고르며 포기할 건 포기하고,
절대 놓치지 말아야 할 것은 챙기자고 마음 먹었습니다.
인플레이션을 이해하고 대출 바라보기
저는 대출이란 것을 받아본 적이 거의 없다시피 합니다.
학교 다닐때 학자금 대출 이외엔 대출이 없었습니다.
공공교육에서 대출에 대해 가르치지 않기 때문에,
대출에 대한 강의는 이번 내마기 강의가 처음이었습니다.
‘왜 진작에 몰랐을까’ 싶을 정도로 유용한 상식들을 알려주셨습니다.
예컨대 상환이 자유로운 마이너스 통장이 신용대출보다 나음을 알게되기도 했습니다.
대출에 있어서 가장 중요한 개념은 ‘인플레이션’이었습니다.
주택담보대출을 받게 되면, 보통 30년 만기 상품을 선택하게 됩니다.
2026년에 빌릴 3억이 2056년에 어떤 가치를 갖게될지 생각해보는 계기가 되었습니다.
자산을 매입하는데는 대출이란 지렛대를 적극 활용해야 함을 느꼈습니다.
대출이 막연히 어려웠던 이유는
다양한 정책 대출이 있고, 요건이 복잡해서였습니다.
너나위님께서 정책 대출의 종류들, 일반 대출의 종류들을 정리해주셔서,
어떤 대출을 검토해야할지 알게 되었습니다.
제 경우에는 상황에 따라서 보금자리론 또는 생애최초 대출을 받게될 것 같습니다.
주택 매입 한도에 대해서는 남자친구와 더 이야기를 나눠봐야할 것 같습니다.
강의내용을 다시 보면서
보금자리론에 대해 궁금한 점이 생겼습니다.
6억원 이하의 주택 매수할 때, 한도까지 대출을 다 받는게 좋을지, 굳이 한도까지 다 받지 않아도 되는 상황이면 한도대비 더 적은 금액으로 받는게 좋은 선택인지 궁금해졌습니다.
이 부분은 기회가 될때, 조원분들과 토론도 해보고 질문도 해봐야겠습니다.
어디를 타겟팅할까?
시세표를 보면서 타겟팅할 지역으로
안양시 동안구 정도가 최적이라고 생각했습니다.
예산이 들어오는 다른 지역들로는 한강 이남에 강서구, 관악구, 구로구, 금천구도 있었습니다.
후보지 3곳을 선정할 때, 서울 1곳을 넣어서 선정해보자고 생각했습니다.
이어지는 강의에서 지금의 사이클에 대해 생각해봤습니다.
지금은 아주 싸지도, 비싸지도 않은 그런 시기 같았습니다.
크게 상승한 주식시장, 앞으로도 부족한 수도권 공급물량 등을 생각하면
부동산 가격에 아직 버블이 크다고 보긴 어려울 수도 있겠다 공감했습니다.
여전히 내 집 마련에는 ‘좋은 시기’란 것도 깨달았습니다.
7월 말 규제가 또 한번의 기회라고 생각합니다.
연이은 규제 때마다 매수세가 주춤했고,
그때 저렴한 가격에 매수했던 사람들이 기회를 잡았음을 나중에 알게 되었습니다.
또, 7~8월은 원래 부동산 비수기이기 때문에, 매수에 좋은 시기이기도 한 것 같습니다.
내집마련 기초반을 수강하면서
꼼꼼하게 후보들을 추려봐야겠다고 생각했습니다.
To be continued…
