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26년 9월 돈버는 독서모임 <저소비 생활>
독서멘토, 독서리더
저자 및 책소개
목차
1부
1.한양10리 밖을 벗어나지 말라
2.나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?
3.장남만 상속받으라는 법 있나요?
4.폭격을 맞아도 도시가 좋아!
5.정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?
6.공급 앞에 장사 없다!
7.일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?
8.수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
9.분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남
2부.
10.왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?
11.중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?
12.정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다.
13.서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?
14.새집 줄게, 경기도 살자
15.제2의 강남은 어디일까?
16.한국 부동산,버블인가?
17.일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?
18.버블에 매도할 용기를 내는 법
19.상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
20.서울 아파트값 잡는 법
21.아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!
키워드
#강남 집중 #공급부족 #금리,환율,정책
19p #한양에 살아야하는 이유
정약용은 왜 한양에 살라고 했을까? 여러 이유가 있겠지만, 임진왜란과 병자호란 이후에 토지소유권이 형성된 후 지속적인 가격 상승이 나타났기 때문이라 생각된다.
->서울(한양) 집중현상은 과거부터 있어왔다.
95p #공급부족
택지 개발이 주택 가격의 하락을 가져오지 못한 또 다른 이유는 절대적인 주택 공급 물량의 부족 때문이었다. 1967년부터 1974년까지 연평균 서울 주택 건설 호수는 3.2만 호에 불과했다. 그런데 흥미로운 것은 1970년 인구 센서스에 밝혀진 서울 주택수가 58만 호인데, 1975년에는 140만 호로 두 배 이상 급증했다는 점이다. 이런 현상이 나타난 이유는 판자촌의 형성 때문이었다.
->사람들이 거주할 수 있는 형태의 공급이 이루어져야 가격 상승을 억제할 수 있다.
98p #수출 경기 #부동산 불패 신화
1960년대 말부터 시작해 1979년에 끝난 두 번째 주택 사이클은 두가지 특징을 가지고 있다. 가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날때는 주택 가격을 잡을 수 없었다. 두 번째로 중요한 포인트는 부동산 불패 신화의 형성이다. 1972년8.3조치를 계기로 정부의 사유 재산보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수했다. 정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산 이외에 다른 대안이 없다는 인식이 확산되었기 때문이다.
->수출경기인 우리나라의 산업구조 특성상 수출이 상승에 주요한 영향을 미친다.
109p #주택급등 억제 정책
저금리에 공급 부족, 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때 어떤 대응 방법이 있을까? 이 질문에 대한 답은 1967년과 1978년에 이미 얻은 바 있다. 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다.
->현재의 규제는 과거시장의 반복이구나..
-p #한국이 장기 불황의 늪에 빠지지 않은 이유
한국이 장기 불황의 늪에 빠지지 않은 이유는 사람들이 인플레를 감안한 ‘실질’개념에 익숙하지 않은 덕이다. 대신 겉으로 드러난 가격, 예를 들어 ‘국민 평수(84제곱미터) 아파트 가격이 10억이라는 식으로 이야기한다. 이러다보니 외환 위기 때 잠깐 폭락했을 뿐 금방 가격이 회복한 것으로 착각하는 것이다.
*명목가격:시장에서 실제로 거래되는 가격/*실질가격:명목가격에서 물가 상승률(인플레)을 제거하여 화폐의 실질 구매력 변화를 반영한 가격_자산의 진정한 가치 변화를 파악하는데 유용
->명목가격과 실질가격의 차이를 받아들이는 심리에 따라 불황이 갈린다.
133p #지식 산업이 상승에 미치는 영향
지식 산업은 특정 지역에 집중적으로 분포하는 경향을 지닌다. 예를 들어 과학 기술 클러스터 세계1위는 도쿄-요코하마이며, 2위는 베이징-텐진,3위는 홍콩-광저우-선전,그리고 세계 5위는 미국의 실리콘 밸리다. 참고로 한국의 서울과 대전은 각각 세계 4위와 17위로 세계최상위권 클러스터다. 따라서 글로벌 정보 통신 경기가 호황 국면에 진입할 때 서울-대전 사이에 형성된 경부선 지역을 중심으로 주택 가격이 상승하는 것은 당연한 일이라 할 수 있다.
->세계적으로 서울과 대전은 지식산업의 최상위권으로 주택의 상승이 일어나면 경부선을 중심으로 상승하는 것을 알 수 있다. (이는 서울에서부터 대전까지의 돈의 흐름을 보여준다.)
136p #용적률 규제
가격 상승을 촉발한 계기는 박근혜 정부의 부동산 경기 부양 정책과 2016년부터 시작된 반도체 호황에서 찾을 수 있다. 하지만 2017년 문재인 정부 출범 이후 강력한 부동산 규제가 도입되고, 2018년 반도체 붐이 꺾였음에도 가격 상승 속도가 더 가팔라진 것이 문제였다. 서울 아파트 공급이 지속적으로 감소한 가장 직접적인 이유는 용적률 규제 때문이다.
->아파트 공급의 감소 원인이 용적률 규제에 있다.
144p #금리
금리하락은 주택시장에 세 가지 긍정적인 영향을 미친다. 첫째, 금리가 내려가면 가계의 저축 욕구가 낮아지는 가운데 경제 전반에 유동성이 크게 늘어난다. 둘째, 금리 하락으로 주택 구입의 기회비용이 낮아진다. 예를 들어 예금금리가 3%이고 전세가율이 50%일 때, 시세 10억원의 주택을 보유한 가계의 기회비용은 1,500만원이라고 볼 수 있다. 집을 사는 대신 전세를 택하면, 전세 보증금 5억원을 제외한 돈 5억원을 은행에 예금했을 때 연간 1,500만원의 이자 소득을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 2020년처럼 예금 금리가 0.5%까지 인하하면, 주택 보유에 따른 기회비용은 단 250만원에 불과하다. 따라서 금리가 인하되면 이전에 주택을 보유하지 않던 이들도 ’집 한 채 사두는게 낫겠다‘라며 매수 대열에 참여하게 된다.
셋째, 금리 인하의 마지막 효과는 차입 비용의 감소다. 아무리 대출이 적더라도 이자율이 낮아지는 순간, 차입비용의 감소 효과가 발생하는 것은 당연하다.
->금리는 주택시장에 영향을 미치기 때문에 시장상황을 지속해서 지켜보아야 한다.
158p #환율
2008년이나 2022년처럼 환율이 바닥에서 400~500원 이상 상승한 시기에 주택 가격이 급락했음을 알 수 있다. 반대로 환율의 급등세가 진정되면서 안정을 찾을 때, 주택시장도 회복되는게 일반적이다. 이러한 현상이 나타나는 이유는 환율이 ’경제적 신호동‘역할을 하기 때문이다.
환율의 상승요인:글로벌 외환시장의 동향, 국내 외국인 투자자들의 동향
환율상승에 따른 충격:투자 심리 위축, 인플레 위협
->환율은 경제적 신호등 역할을 한다.
161p #2022년 매수시기인 이유
2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심 지역 주택 가격의 하락은 절호의 매수 기회를 제공했다.
금리 급등 뒤 하락, 환율 하락, 윤석열정부 양도세 완화, 7개월만에 서울 아파트 실거래 가겨기 20%이상 하락등 저평가 매력 부각
주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다.
->시장의 흐름을 타고 투자를 하기 위해서는 환육, 금리, 정책을 꾸준하게 관찰할 수 있어야 한다.
204p #강남의 입지독점성
결론부터 이야기하자면 제2의 강남은 없다고 생각한다. 왜냐하면 강남만큼 고소득자의 선호에 알맞은 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 때문이다.
->강남의 입지독점성을 모든 사람들이 인식하고 있기 때문에 다른 지역과의 가격격차를 벌릴 수 밖에 없다.
221p #
근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다. 특히 상장사의 이익이 역사상 최고치를 경신하는 과정에서, 연봉 1억원을 돌파한 직장인의 비율이 6%선을 넘어 10%에 이르는 중일 때는 버블이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다고 생각한다.
->현재 돈이 많이 풀리고 있고 억대연봉자가 늘어나고 있기 때문에 버블이라고 판단하는 선택에 신중을 기할 필요가 있다.
228p #
2008년부터 인구 감소가 시작되었지만 도쿄도 지역만 인구가 가파르게 늘어나면서 대도시와 지방의 도시 가격 차이가 확대되고 있다.
일본의 부동산 시장 흐름을 감안할 때 한국도 앞으로 양극화 흐름이 지속될 것이라는 생각을 갖게 된다.
->한국도 일본과 마찬가지로 양극화가 심해질 수밖에 없다. 현재도 인플레이션만큼 가격상승이 올라간 곳은 서울뿐이니.. 이제는 점점 가속화되지 않을까 생각된다.
232p #심리
갭은 주택에 대한 일종의 콜 옵션이다. 그리고 콜 옵션 가격은 현재 주택 가격과 미래성장 잠재력에 따라 결정된다. 이 말을 반대로 하면, 갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 이야기다. 그럼에도 “갭이 작다”라며 주택을 매수하는 사람이 늘고 상승 폭이 커질 때는 시장이 투기판이 되었다고 볼 수 있다. 주택의 가치를 잘 따져 투자하는 사람이 소수가 된 것이다. 시장이 얼마나 위험한 상태에 도달한 것인지 알 수 있다.
특히 이때 문제가 된 것은 ’내러티브‘였다. “서울에 집 한 채는 있어야 성공한 인생” 같은 주장이 소셜 미디어를 뒤엎었다. 주택시장에 이처럼 강력한 공감대가 형성될 때는 이미 집을 살 사람은 다 산 게 아닐까? 의심해 보는 태도가 필요하다 본다.
->부동산은 사람(=심리)이다.
245p #지방소멸
거대한 프로젝트가 추진되고, 세계의 부유층이 몰려드는 대도시의 일부 지역만 가격이 상승하는 세상이 펼쳐질 것이라 생각한다. 물론 사용 가치의 상승에 따라 지방 아파트와 주택 가격도 상승세를 이어가겠지만 인플레를 이길 만큼 충분한 상승세가 지속되기는 쉽지 않으리라 생각된다.
->앞으로의 양극화는 어쩔 수 없는 시대의 흐름이라고 생각한다. 돈이 지방으로 예전만큼 지방으로 흐를까에 대한 생각이 든다.
[깨]
우리나라 부동산의 역사를 보면서 과거가 현재에도 이어지는 것을 알 수 있으며 과거가 현재에도 똑같이 반복되지는 않겠지만 과거의 사례를 통해서 배우고 참고할 부분은 참고하면서 시장의 흐름을 탈 수 있는 사람이 될 수 있어야 하겠다.
[적용할 것] ONE THING
시대별 부동산 흐름 장표에 정리
