수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
그릿 있는 투자자 최강파이어입니다.
최근 발표된 KB국민은행의 주택담보대출 한도 축소 조치(6억 원 → 3억 원)로 인해,
내 집 마련을 계획하셨던 많은 분이 큰 혼란에 빠지셨을 것 같습니다.
블라인드, 쓰레드 등 각종 커뮤니티에서도 앞으로 어떻게 해야 할지 고민하는 글이 많이 보이는데요.
이럴 때일수록 감정에 흔들리기보다,
과거의 대출 정책을 복기하며 현재 우리가 적용할 수 있는 점들을 정리해보겠습니다.
1. 15억 이상 대출 금지 (2019년 12.16 대책)
문재인 정부 당시인 2017년과 2018년, 각종 규제 정책에도 아파트 가격이 계속 상승하자 정부는 15억 원 이상 초고가 아파트에 대한 전면 대출 금지라는 초강수 정책을 시행했습니다.
9억 원이 넘는 고가 아파트에 대해서도 LTV를 20%로 제한하며 대출 한도를 대폭 줄였습니다.
유동성을 억제해 아파트 가격 상승을 막겠다는 의도였습니다.
실제 시장의 반응은 어땠을까요?
-15억 이상 단지: 대출이 전면 제한되면서 일시적으로 가격이 하락했습니다.
-9억 ~ 15억 구간 단지: 가격 변동이 적거나 오히려 상승하며 15억 원 선으로 가격이 수렴하는 '풍선효과'가 나타났습니다.
-9억 이하 단지: 대출 규제의 영향이 없었기에 대부분 가격이 상승했습니다.
이후 2020년 하반기, 코로나19로 인한 유동성 확대와 임대차 2법의 영향이 맞물리면서
시장은 결국 폭등장으로 이어졌습니다.
2. 수도권 주담대 6억 제한 (2025년 6.27 대책)
문재인 정부의 규제 기조 속에서 급격한 금리 인상으로 자산 가격이 폭락하자,
윤석열 정부는 2022년부터 규제를 완화하고 시장에 유동성을 공급했습니다.
2023년 강남에서 시작된 아파트 가격 상승세가 점차 타 지역으로 확산되자,
이재명 정부는 2025년 6월 27일 수도권 아파트의 주택담보대출을 가격과 상관없이
최대 6억 원으로 제한하는 정책을 발표했습니다.
당시에도 갑작스러운 대출 제한으로 인해 내 집 마련과 투자를 고민하던 분들이 많은 고통을 겪었습니다.
이때의 실제 시장 흐름은 어땠을까요?
정부의 의도와는 반대로, 대부분 단지의 가격이 상승했습니다.
당시 저 또한 투자 물건을 찾기 위해 현장을 뛰고 있었는데,
규제 발표 후 약 3주 동안은 매수자와 매도자 모두 눈치를 보며 시장이 잠잠했습니다.
하지만 얼마 지나지 않아 실거주 매수자들이 움직이기 시작했고,
8억 원대 단지들의 호가가 현장에서 5,000만 원씩 급등하는 모습을 직접 목격했습니다.
그리고 1015대책이 시행되면서 서울, 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶이고
가격은 더 상승했습니다.
우리는 지금 어떻게 행동해야 할까?
현재 수도권에서 내 집 마련을 검토 중이신 분들이 가장 혼란스러우실 겁니다.
대출 한도가 3억 원으로 줄어들었을 때, 실제 우리에게 미치는 영향을 냉정하게 계산해 봐야 합니다.
규제지역의 경우 LTV가 40%이므로,
아파트 가격이 8억 원일 때 대출은 3.2억 원, 7.5억 원일 때는 3억 원이 나옵니다.
즉, 7.5억 원 이하 아파트의 경우 이번 한도 축소 대책에 영향이 없습니다.
그리고 주택금융공사에서 취급하는
생애최초 보금자리론의 경우 아직까지는 대출 축소 계획이 없습니다.
눈을 조금만 옆으로 돌려보면
서울과 수도권 내에서도 강남까지 1시간 이내로 접근 가능한 역세권인데,
아직 전고점을 넘지 못한 가치있고 저렴한 단지들이 분명히 존재합니다.
앞서 살펴봤듯이 대출 규제가 시행되면
해당 가격대에서 단기적인 조정이나 가격 왜곡은 발생할 수 있지만,
시장의 거대한 방향성 자체를 바꾸지는 못했습니다.
현재 서울 및 수도권 시장은 상급지의 경우 유동성에 의해,
하급지의 경우 공급 부족으로 인해 상승 흐름을 타고 있습니다.
전월세 매물 부족으로 집도 보지 않고 계약하는 사례가 늘고 있으며,
다가오는 가을 이사철이 되면 전월세 시장의 불안정성은 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.
내 집 마련을 고민하고 계셨다면,
내가 감당 가능한 예산의 범위를 다시 한번 냉정하게 계산해 보시기 바랍니다.
(나도 모르게 숨어 있는 자금이 있을 수 있습니다.)
많은 사람이 대출 규제에 움츠러드는 지금 이 시기야말로,
남들보다 적극적으로 발품을 팔아 저평가된 물건을 잡을 수 있는 기회가 될 수 있다고 생각합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
