[아잘리아] 독서후기ㅣ대한민국 부동산의 역사

책 제목 : 대한민국 부동산의 역사

저자 및 출판사 : 홍춘옥 / 상상스퀘어

읽은 날짜 : 26.07

본것

4장

# 서울 인구가 증가한 이유 # 클러스터의 힘

• 1953년 7월 27일 휴전 직후, 서울은 수도의 자리를 되찾았다.
• 전쟁의 공포가 사라지지 않았음에도 서울인구는 1953년 101만명, 1960년 245만명, 1970년 543만명으로 증가
• 서울 인구가 늘어난 이유? 이 의문을 푸는데 경제학자들은 클러스터라는 용어를 도입.
• 클러스터란 교육과 기업 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳을 뜻한다. (일자리 + 정보 + 인재들이 모인곳)
• 대표적인 예 : 실리콘 밸리, 할리우드 

# 1960년대 강력한 부동산 상승 요인 

• 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동 집중
• 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입
• 1967년 강남 개발 및 폭등

1. 한남대교, 경부고속도로 준공  2. 소양강 댐 건설로 홍수 피해 예방 3. 최대규모 신도시 4. 강북명문학교 대거 이전  

→ 전국적인 주택 가격의 상승탄력 + 강남의 지위 공고히 하게된계기

5장 

# 1960년 말 ~ 1979년 : 두번째 주택 사이클 #수출 경기 #부동산 불패 신화 형성

• 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다.
• 1972년 8.3초지(정부의 사채 동결)로 부동산 외 다른대안이 없다는 인식 확산

6장

# 1980년대 ~ 1990년대 초 #3저호황

• 1980년대 중반 한국 경제는 베투남 붐 이후 가장 강력한 성장세 기록
• 내부요인 : 1980년 초 강력한 긴축정책 시행으로 경제의 펀더멘털 개선 (환율인상-수출가격 경쟁력 강화)
• 3저호황(저물가,저금리, 저환율) → 주택가격 급등

• 이때 특히 문제가 된것은 전세가격 상승. (요인 두가지 1. 공급부족 2. 전세임대차 1년 →2년 연장)

  → 대응 방안은 공급(무려 403만호)과 부동산 규제 및 세금 강화.

7장

#1990년대 한국판 잃어버린 10년 

• 강력한 주택 하락 

  - 공급 과잉의 파도, 미분양

  1) 주택 가격이 소득에 비해 지나치게 비쌈 . PIR 400에 달하는 수치..(2015=100기준)

  2) 한국 기업들의 경쟁력 약화 

  3) 미국의 무역전쟁의 타깃이 됨 

  4) 1997년 외환위기의 외부 충격

  5) 도시화흐름 중단  등의 다양한 요인이 영향을 미침  

8장 

# 1999년부터 시작된 강세장 #2008년 세계금융위기와 하락 

• 노무현 정부의 지역균형발전 정책이 수도권 주택 가격하락에 큰 몫을 함. (세종 공공기관 이전, 각지 혁신도시 등)
• 지방 제조업 도시들의 호황
• 단일 요건 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970~80년대는 수축과 공급이 중요한 변수였다면 2000년대 이후엔 지역별인구이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향등이 중요한 영향.
• 이상의 시장 변화가 시사하듯, 주택 시장은 미분양이나 금리변화와 같은 한두 가지 요인으로 설명할 수 없는 복잡성을 띠고 있다. 부디 한두 가지 요인으로 시장을 설명하려는 선무당에게 넘어가지 않았으면 하는 바람이다.

9장 

#2015~2021 수도권 아파트 급등 

• 2016년 반도체슈퍼사이클로 수도권 부동산 시장 구원
• 18년도 반도체 붐이 꺾였음에도 상승속도 가팔라진 이유는 공급 감소(용적률 규제) + 분상제/정비사업 규제 강화
• 역사상 유례를 찾기 힘든 저금리
• 2020.07.31 임대차 3법으로 전세가격 급등 유발
• 부실한 기초체력은 외부 충격에 쉽게 무너지는 법. (레고랜드 사태, 금리 급등 유발로 부동산 폭락 유발)

10장 

# 왜 2002년 말에 서울 아파트를 샀나?

• 급등했던 금리가 크게 떨어진데다, 급등했떤 환율이 23년도 초부터 가파르게 떨어짐
• 윤석열 정부가 양도세 완화 등 강력한 주택 경기 부양 정책 시행.
• 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것

12장

# 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다

• 시장변화 파악에 금리, 환율 등 거시 경제 지표를 살펴보는 것이 도움되지만 정부정책도 매우 중요한 영향을 미침
• 2022년 투기과열지구 대거 해체한 이유는 준촌주공 재개발 사업의 미분양 위험 때문
• 다주택의 참여 독려신호(양도세 완화, 분양권 전매제한 해제, 분상제 폐지 등)이 나올땐 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있다.

16장

# 한국 부동산, 버블인가? 

• 트로피 자산 가격변화에 일희일비하기 보다, 펀더멘털 대비 실거래가 수준을 꾸준히 추적할 필요가 있을 것이다.
• 근로자 10% 이상이 억대 연봉자인 나라에서 서울 아파트 중윗값(10.9억)이 지나치게 높은 것 같지는 않다.
• 버블이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다.

*펀더멘털 : 기본적인 경제 여건이나 실물지표를 말함. 부동산 맥락에서는 소득 수준, 인구 증가율, 고용률, 금리, 경제 성장률 등 주택 가격을 결정하는 실질적인 경제 요인을 의미한다. 

17장 

# 일본의 양극화

• 08년부터 인구감소시작, 도쿄도 지역만 인구가 가파르게 늘며 대도시와 지방 토지가 차이가 확대.
• 대도시 위주로 인구 집중의 원인은클러스터
• 한국보다 인구 감소가 더 빨리 시작되었다. 한국도 앞으로 양극화 흐름이 지속될 것이라는 생각

18장

# 매도할 용기 #매도 타이밍

• 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있을 때

  1) 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열징후가 뚜렷해질때

  2) 시장 금리가 상승하기 시작할 때

  3) 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때

느낀점 & 깨달은 것 

이 책에는 단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다는 내용이 나오는데, 과거의 역사 부터 쭉 읽어오면서 부동산 가격에 영향을 미치는 요인은 생각보다 훨씬 복합적이라는 점을 다시 한번 느꼈다. 금리, 유동성, 공급, 수출과 소득, 정책 등 다양한 요소가 서로 맞물려 작용하기 때문에 시장을 정확하게 예측하는 것이 얼마나 어려운 일인지 생각해보게 되었다. 단기적인 가격 변동에 일희일비하기보다는 수급, 일자리/교통 등과 같은 가치 등 본질적인 요소에 집중하고 가치있는 자산을 모아나가는게 중요하다는 생각이 들었다. 

과거엔 전쟁의 공포가 있음에도 회복력을 가지고 수요가 꾸준했던 곳이 서울이다. 그이유는 클러스터의 힘. 일자리와 정보와 인재들이 모인곳은 강력한 힘을 가지고 있다. 우리나라에서 대표적으로 판교테크노밸리나 강남 테헤란로가 떠오른다. 이런 곳 양질의 인재와일자리가 모이는 곳은 장기적으로 가치가 탄탄한 곳이지 않을까 생각이 든다.

1960년 말엔 사이클 주요 결정 요소가 수출경기라고 하는데, 지금 시장도 우리나라 기업의 수출 경기가 좋아지고 그 자금과 이익들이 서민들의 주머니에 흘러들어가는게 느껴진다. 동탄 등의 집값이 가파르게 오르고 하는것을 눈으로 보니까 수출 경기의 영향이 얼마나 중요한지도 체감이 되는 것 같다. 

책을 읽다가 놀라웠던 점은 과거에도 임대차3법과 비슷한 사례가 있었다는것. 1980년대 임대차 기간을 연장했고 공급부족했던 이 2가지가 전세가격 상승에 영향을 주었다는것. 지금과 너무 비슷하다는 생각이 들었다. 그때 당시에 대응 방법으로 정부는 양도세 강화 등 규제를 시행했는데 이 또한 너무 비슷했고 과거는 반복되고 역사를 알아야하는게 이런 의미인가 싶기도 했다. 당시에는 공급 확대도 같이 했지만 지금은 한계가 있으니까 세금을 더 건드리지 않을까 싶다. 

정부 정책으로 바닥임을 알 수 있다는 챕터도 인상적이었는데, 22년도 첫내마반 들었을 당시 너나위님께서 집수 제한없이 LTV 70%로 풀리면 이때는 집사아햐는거라고 말씀해주셨던 기억이 난다. 그땐 그게 얼마나 좋은건지 감도 없었는데,, 이런 정부의 정책이 나오면 최근에 긍정님께서 말씀 주셨듯이 정책만으로 시장을 판단하기 쉽지는 않지만 왜 이런 정책을 펼칠수 밖에없었는지 시장의 상황을 이해하고 대응하는데 집중해야겠다.

적용할 점

• PIR 지수 분기별로 확인하기

• 정부 주요 정책과 거시경제 공부 

  구해줘월부, 주간머니이슈 직접 정리해서 남기기. 

• 좋은 가치의 자산을 매수

  매수하거나 갈아타기할 때 할수있는 선에서 최대한 좋은 자산을 가지려는 노력을 들이고, 장기적으로는 양극화에도 흔들리지 않을 만큼의 좋은 자산을 가지는 방향으로 가기 위해 꾸준히 배우고 노력하자. 

함께 나누고 싶은 이야기 

p237. 필자는 제2의 강남이 앞으로 상당 기간 출현하기 어렵다고 보는 입장이다. 세계 4위 혁신 클러스터의 핵심부에 위치한 데다, 교통과 교육 그리고 주거 면에서 압도적인 경쟁력을 보유하고 있기 때문이다.
p246. 아파트의 기준은 크게 세 가지다. 강남 근접성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다.

Q. 저자는 제2의 강남이 앞으로 상당 기간 출현하기 어렵다고 보며, 상승 잠재력이 높은 아파트의 요소로 강남 접근성, 낮은 용적률, 대단지를 이야기 하고 있습니다. 여러분은 아파트의 가치를 판단할 때 중요하게 보는 '기준'이 있으신가요? 또한 그 기준을 바탕으로 지역이나 단지를 판단해 본 경험이 있다면 함께 이야기해 봅시다.