닥치고 공급한다는 정부, 7월 23일 무엇을 발표할까

안녕하세요.
대기만성 흙수저 대흙입니다.

오는 7월 23일, 이재명 대통령이 직접 주재하는 부동산 정책 공개 대토론회가 열릴 예정입니다.

그에 앞서 7월 14일부터 16일까지는 국토교통부, 금융위원회, 기획재정부가 각각 공급과 금융, 세제 분야를 주제로 사전 토론회를 진행합니다.

최근 규제지역 확대와 대출 규제가 이어진 상황에서 열리는 만큼 시장의 관심도 상당합니다.

어떤 분은 규제가 더 강해질 것이라고 이야기하고, 어떤 분은 공급 대책이 본격적으로 나올 것이라고 예상합니다.

물론 아직 발표는 나오지 않았습니다.

그래서 오늘은 정책을 예측하려는 것이 아니라, 정부가 지금 부동산 시장을 어떻게 바라보고 있는지를 먼저 살펴보려고 합니다.

왜냐하면 정책은 갑자기 만들어지는 것이 아니라, 정부가 문제를 어떻게 진단하느냐에 따라 방향이 결정되기 때문입니다.

최근 김용범 정책실장의 발언을 보면 정부가 무엇을 고민하고 있는지 어느 정도 읽을 수 있습니다.

정부는 지금 집값보다 공급 부족을 더 큰 문제로 보고 있습니다.

김용범 정책실장의 최근 발언에서 가장 많이 등장하는 단어는 단연 공급입니다.

특히 지난 6월 24일 관훈클럽 토론회에서 했던 "닥치고 지어야 한다."는 표현은 강한 인상을 남겼습니다.

그만큼 현재 수도권 주택 공급을 심각하게 보고 있다는 의미입니다.

과거 입장을 살펴보면 다음과 같습니다.

1. 정부는 최근 집값 상승을 단순한 투기 문제가 아니라 공급 부족의 결과로 보고 있습니다.

김용범 실장은 최근 수도권 집값 상승의 원인으로 2023년과 2024년 공급 공백을 여러 차례 언급했습니다.

PF 부실, 고금리, 공사비 상승으로 인해 착공 물량이 크게 줄었고, 그 영향이 앞으로 몇 년 동안 시장에 나타날 것이라는 것입니다.

실제로 아파트는 착공 이후 입주까지 최소 3~5년이 걸립니다.

2023년에 착공하지 못한 아파트는 2027~2028년에 입주하지 못합니다.

정부가 지금 공급을 강조하는 이유도 여기에 있습니다.

이미 만들어진 공급 공백은 되돌릴 수 없기 때문입니다.

2. 공급 방식도 달라질 가능성이 높습니다.

김용범 실장이 직접 언급한 곳은 신도시가 아니었습니다.

영등포와 구로의 준공업지역, 폐교 부지, 공공기관 유휴부지 등이었습니다.

이 말은 결국 서울 안에서 최대한 공급을 만들어내겠다는 의미로 해석됩니다.

과거처럼 수도권 외곽에 신도시를 만드는 방식만으로는 서울 수요를 감당하기 어렵다고 판단한 것입니다.

3. 공급은 앞으로 정부 부동산 정책의 중심축이 될 가능성이 높습니다.

이번 대토론회는 공급과 금융, 세제를 모두 다룹니다.

하지만 최근 발언들을 종합하면 결국 가장 많은 비중을 차지하는 것은 공급이 될 가능성이 높아 보입니다.

하지만 공급은 발표한다고 바로 생기는 것이 아닙니다.

여기서 현실적인 문제가 등장합니다.

정부가 공급을 늘리겠다고 발표하는 것과 실제 시장에 집이 공급되는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

1. 공급에는 반드시 시간이 필요합니다.

아파트는 부지를 확보했다고 바로 분양할 수 있는 것이 아닙니다.

사업성 검토, 인허가, 환경영향평가, 착공, 공사, 입주까지 수많은 절차를 거칩니다.

빠르게 진행해도 최소 3~5년은 걸립니다.

즉, 이번에 아무리 좋은 공급 대책이 나오더라도 내년 집값을 안정시키기는 어렵습니다.

2. 이미 발생한 공급 공백은 되돌릴 수 없습니다.

2023년과 2024년에 줄어든 착공 물량은 이미 지나간 시간입니다.

정부가 올해 공급 대책을 발표한다고 해서 사라진 시간이 복구되지는 않습니다.

결국 앞으로 몇 년 동안은 공급 부족이 일정 부분 이어질 가능성이 있습니다.

3. 숫자보다 중요한 것은 실제 착공입니다.

역대 정부도 공급 계획은 많이 발표했습니다.

하지만 계획과 실제 착공은 항상 같지 않았습니다.

시장이 원하는 것은 공급 계획이 아니라 실제 입주 물량입니다.

그래서 이번 발표도 몇 만 호라는 숫자보다 언제 착공하고 언제 입주하는지를 함께 봐야 합니다.

서울에는 생각보다 공급할 땅이 많지 않습니다.

김용범 정책실장이 준공업지역과 공공 유휴부지를 언급한 이유도 결국 이 문제 때문입니다.

서울은 이미 개발이 상당 부분 진행된 도시입니다. 새롭게 대규모 택지를 확보하는 것이 쉽지 않습니다.

그렇다면 정부가 이야기하는 공급 후보지는 현실적으로 어떨까요.

1. 준공업지역은 공급 규모는 크지만 해결해야 할 문제가 많습니다.

영등포와 구로에는 오래된 공장과 물류시설이 있습니다.

주택으로 전환하면 상당한 공급이 가능합니다.

하지만 산업 기능을 유지해야 한다는 의견도 많고 토지 소유 관계도 복잡합니다.

서울시와의 협의도 필요합니다.

2. 그린벨트는 공급은 가능하지만 시간이 오래 걸립니다.

그린벨트를 해제하면 큰 규모의 택지를 확보할 수 있습니다.

하지만 환경 문제와 주민 반발이 뒤따르고 각종 행정 절차도 필요합니다.

정부가 공급이 급하다고 해서 바로 추진하기는 쉽지 않습니다.

3. 공공 유휴부지와 폐교는 속도는 빠르지만 규모가 작습니다.

공공기관 이전 부지, 폐교, 공영주차장 등은 비교적 빠르게 공급할 수 있습니다.

하지만 서울 전체 공급 부족을 해결할 정도의 규모는 아닙니다.

결국 어느 하나만으로는 답이 되기 어렵습니다.

그래서 김용범 실장이 가용 부지를 샅샅이 찾겠다고 이야기한 것으로 보입니다.

그래서 공급만 발표하기는 어려워 보입니다.

정부도 공급이 답이라는 것을 알고 있습니다. 하지만 공급은 시간이 걸립니다.

반면 집값은 지금 움직입니다. 이것이 정부가 가장 어려워하는 부분입니다.

김용범 실장은 최근 경기 회복과 기업 실적 개선으로 시중 유동성이 늘어나면 그 자금이 다시 수도권 부동산으로 흘러갈 가능성도 언급했습니다.

특히 반도체 산업을 중심으로 기업 실적이 개선되고 임금과 성과급이 늘어나면 그 돈이 선호 지역 부동산으로 유입될 수 있다는 것입니다.

정부 입장에서는 공급을 준비하는 동안 시장이 먼저 달아오르는 상황을 막아야 합니다. 그래서 최근 규제지역 확대와 대출 규제가 함께 나온 것도 같은 맥락으로 볼 수 있습니다.

세제 역시 함께 움직일 가능성이 있습니다.

이번 대토론회에서는 세제도 중요한 주제입니다.

김용범 실장은 최근 부동산 과세 정상화를 언급하며 보유세와 양도세를 함께 검토할 수 있다는 취지의 발언을 했습니다.

여기서 중요한 것은 단순히 세금을 올리거나 내리는 문제가 아닙니다.

정부는 세금을 통해 시장의 행동을 바꾸려고 합니다.

예를 들어,

1. 보유세를 높이면 보유 부담이 커집니다.

집을 계속 가지고 있는 비용이 올라갑니다.

2. 양도세를 낮추면 매물이 나올 가능성이 있습니다.

거래를 유도할 수 있습니다.

3. 취득세까지 함께 조정하면 실수요자의 진입에도 영향을 줄 수 있습니다.

결국 세금도 공급 정책과 따로 움직이는 것이 아니라 하나의 패키지로 볼 필요가 있습니다.

그렇다면 7월 23일에는 무엇이 나올까요?

1. 서울 도심 공급 확대 방안이 구체화될 가능성이 높습니다.

준공업지역, 공공 유휴부지, 재개발·재건축 활성화 등 구체적인 공급 방식이 발표될 가능성이 있습니다.

2. 민간 공급을 활성화하는 내용이 포함될 가능성이 있습니다.

정부와 LH만으로는 공급 속도를 맞추기 어렵습니다.

민간 사업성을 높이기 위한 인허가 단축이나 규제 완화도 함께 나올 가능성이 있습니다.

3. 공급과 함께 금융 규제는 유지될 가능성이 높습니다.

공급 발표만 하면 기대감으로 가격이 먼저 오를 수 있습니다.

이를 막기 위해 대출 규제나 시장 관리 정책은 당분간 함께 가져갈 가능성이 높아 보입니다.

투자자는 무엇을 봐야 할까요?

다음과 같은 3가지를 확인해야합니다.

1. 공급 숫자가 아니라 공급 위치입니다.

같은 5만 호라도 서울 핵심지인지, 수도권 외곽인지에 따라 시장 영향은 완전히 달라집니다.

2. 계획이 아니라 실행입니다.

실제 부지가 확보된 사업인지, 서울시와 협의가 끝난 사업인지, 언제 착공하고 언제 입주하는지가 더 중요합니다.

3. 결국 좋은 자산은 정책보다 수요가 결정합니다.

정부는 공급을 늘릴 수는 있습니다.

하지만 사람들이 어디에서 살고 싶어 하는지는 정책으로 바꿀 수 없습니다.

직장이 있고, 교통이 좋고, 학군이 좋고,생활 인프라가 좋은 지역은 시간이 지나도 계속 수요가 모일 가능성이 높습니다.

그래서 이번 발표 이후에도 정책보다 지역의 본질적인 경쟁력을 먼저 보아야 합니다.

글을 마치며

김용범 정책실장의 발언을 종합해 보면 정부가 바라보는 문제는 분명합니다.

공급을 늘려야 한다는 것입니다. 다만 현실은 생각보다 녹록지 않습니다.

준공업지역이든, 공공 유휴부지든, 그린벨트든 부지를 확보하는 것과 실제 입주 물량으로 이어지는 것은 전혀 다른 문제입니다.

김용범 실장의 표현대로 부지를 '쥐어짜 내는 것'은 가능할지 몰라도, 그 집들이 실제 시장에 공급돼 집값 안정으로 이어지기까지는 최소 3년 이상의 시간이 필요합니다.

결국 그 사이의 공백은 남을 수밖에 없습니다.

그래서 이번 대토론회에서는 중장기 공급 대책뿐 아니라, 당장의 전월세 시장 불안을 완화할 수 있는 임대 안정 대책이나 단기적인 시장 관리 방안도 함께 나와야 현실성이 있다는 의견이 나오는 이유입니다.

투자자의 입장에서는 이 부분을 냉정하게 볼 필요가 있습니다.

정부도 공급 부족을 인정하고 있고, 공급을 늘리겠다는 방향도 분명합니다.

하지만 공급이 실제 시장에 도착하기까지는 시간이 필요합니다.

그 시간 동안 시장은 계속 움직이고, 사람들의 주거 수요도 사라지지 않습니다.

자산을 감당할 수 있는 여력이 있다면, 결국은 행동해야 합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.