[지투29기_시드튜터님과 함께 부의 씨앗을 심9_나는돌멩이] 지방투자 계약! 이대로만 하면 돼~ (2강후기: 재이리 튜터님)

안녕하세요, 느리지만 앞으로 굴러가는 

돌멩이입니다 🪨

지방투자실전반 2주차 강의에서는

재이리 튜터님께서 계약 프로세스의 모든 것을 전수해주셨는데요!

강의만 듣고, 강의에서 하라고 하는 것만 잘 하면

처음 계약을 하더라도 큰 문제없이 수월하게 할 수 있겠다!!!

는 확신의 마음이 들었습니다 ㅎㅎ

계약 프로세스의 모든 것을 자세하게, 쉽게 설명해주셔서 감사합니다!!

# 매수

• KB시세를 통한 전세가 최대치 확인

서울/수도권 투자와 다르게 지방 투자에서는 KB시세 확인 필수!

전세보증보험 가입을 위해 KB시세를 보며 내가 투자할 단지의

최고 전제가는(KB일반 90%) 어디 까지 가능할지를 생각하고, 목표 전세가를 확인해보기

• 원금보다 높게 잡히는 채권최고액

등기부등본을 봤을 때, 채권최고액이 높다고 그냥 포기하고 돌어서기 No

기본적으로 채권최고액은 원금의 120~130%로 잡히기도하고

시간이 지나면서 상환했을 수도 있기에, 금융거래확인서, 대출잔액확인서 체크하기

★ 채권최고액 + 계약금 + 중도금이 집 값을 넘지 않아야 안전!!

• 특약은 나를 지켜주는 방패 (내가 나를 지켜야됨!)

가계약금 넣기 전에 특약까지 협의볼 것

핵심 특약은 타협 불가! (위약금, 근저당)

• 전세 데드라인 알리기

잘못 되면 결국 모든 책임은 나의 것.

부사님만 믿고 기다린다는 건,, 나의 운명을 부사님께 맡긴다는 것.

내가 스스로 잘 챙겨야한다!!

잔금 두 달 반 전까지 전세게약이 안되면 다른 부동산에도 전세 광고를 내겠다고

매수하는 단계에서 미리 말하기

#전세

전세까지 완벽히 마무리 지어야 투자가 끝나는 것

아무리 매수를 잘 했더라도, 전세빼기에서 미끄러지면 돈을 잃을 수 있다.

이전 투자에서는 세안고 물건이었기에 전세와 관련하여 크게 신경을 쓰지 않았는데

투자자의 생활을 지속하다 보면 언제든 마주하는 부분이다.

전세는 곧 리스크와 직결되는 부분이라 생각하고

정말 중요한 부분인만큼

매수 이후에도 맘 놓고 있으면 안된다.

전세 까지 끝나야 투자가 마무리되는 것이다.

• 잔금 3개월 전 - 매수 부동산 광고
• 두 달 반 전 (골든타임) : 생활권 내 전세광고 뿌리기 (+전세가 낮추기)
• 두 달 전 (긴급) : 할 수 있는 모든 방법 동원하여 가격/조건 1등 만들기
• 한 달 전 : 잔금 준비 (잔금 이후에도 입주 가능하도록 날짜 풀기)

<전세 트래킹>

• 선호도에 따른 단지 분류 → 가격/입주일/조건/상태/거래여부 표시
  • 주 2회 이상, 두 달 반 전부터는 매일하기
• 집보기 피드백 기록 → 집 보고 간 후 피드백 요청
  • 상시 체크

<준비해야 할 것>

• 법인임차인 → 특약 정리
• 전세보증보험 > 전세권설정
• 전세자금대출, 지방에서 기금대출은 한도 3억
  • 빨리 빼야 되면 전세자금대출 가능한 금액으로 조정
  • 여유롭다면 상황보며 선택

• 집 수리, 유지 기준 확인
• 신규계약 vs 갱신권 사용 → 상황에 따라 유도
  • 신규계약 시 매도타이밍이 훨씬 뒤로 밀릴 수 있다는 점
  • 갱신권 사용시 입주장에 나가버릴 수 있다는 리스크

# 매도

가장 Best 케이스는 임차인 분이 내 물건을 받아주는 것

가격 욕심 부리지 말기. 매도할 수 있을 때 매도하는 것이 Best.

★ 예상 매도가로 매도한 다음 살 수 있는 후보 추리기

• 최저가 → 최저가보다 더 네고 → 더 네고 → 더 네고

내 물건을 팔았을 때 갈아탈 수 있는 물건을 알고 있어야 한다.

매도는 내 마음대로 되는 것이 아니다. 상황에 따라 네고를 해서 팔아야 된다.

그렇다면 얼마까지 네고를 해 줄 것인가?

결국 내가 매도하고 어디를 살 것인가에 따라 다르다.

최저가에 매도하는 케이스, 거기서 더 네고, 더 네고, 더 네고했을 때

내가 살 수 있는 단지들이 손에 명확하게 들려 있어야

네고 요청이 들어왔을 때 감정에 휘둘리지 않고 결정을 할 수 있다!!!

아무리 싸고, 좋은 물건을 발견했더라도

매수 과정에서 중요한 부분을 놓치게 되면

돈을 잃는 투자를 할 수 있습니다.

매수까지 잘 했으니까 맘 편히 끝?

하다가 돈을 잃는 투자를 할 수 있습니다.

계약은 나를 지켜주는 것.

전세 빼기 까지 다 끝나야 온전히 투자가 마무리 된다는 것.

끝날 때 까지 끝난 게 아니다.

대충하다가는 패망한다!!

강의에서 배운 것들

전부 다 기억할 수는 없겠지만

두고두고 꺼내보며 필요할 때마다 활용해보겠습니다.

좋은 강의 해주신 재이리 튜터님 감사합니다 💛